新一轮楼市调控，如期而至。

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近日，上海市住建委、房管局等八部门联合发文，颁布一系列调控政策：

防范“假离婚”购房，夫妻离异三年内实行限购，购房时拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；

调整增值税征免年限，个人对外销售住房增值税征免年限从两年提高至五年。

无论是限制假离婚，还是增值税2改5，都不是新政策，深圳等地早已实施，虽能在一定程度上抑制投机，但对整体楼市的影响相对有限。

然而，这背后的信号却值得重视。

上海楼市自2017年以来一直处于高位盘整态势，直到2020年年底出现翘尾行情。

虽然上海楼市成交量创下近年新高，但房价才刚刚复苏，与深圳、东莞等热门城市相比，完全谈不上冒尖。

事实上， 深圳是连续多年的单边上涨，北京、上海、广州则都经过两到三年的横盘调整，房价不过是刚走上复苏之路。

北京房价甚至都没回到2017年的最高点，广州也只是中心城区在涨。这几个城市基本面没有问题，楼市风险已经得到消化，房价补涨在预料之中。

虽然上海只是合理补涨，远远不及深圳、东莞等热门城市，但调控的重拳，仍旧第一时间降下。

无论是反应速度，还是传达的政策态度，上海都非同寻常。

02

不仅如此，前不久，央行上海总部召开工作会议指出，要稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。

房贷“两道红线”是2020年最后一天出台的，上海在第一时间就进行响应，这背后的觉悟不是一般城市可比。（参阅《2021年，中国楼市调控第一枪来了》）

要知道，过去一年来，房价涨幅高过上海的城市不计其数，楼市热度更甚于上海的城市大有所在，但未必每个城市都有这种政治觉悟。

在上海出台调控的同时，深圳也出台新政:

明确居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，暂停夫妻婚内更名。

这不是深圳第一次加码调控。上海对准了“假离婚”，深圳瞄准了“假离婚”，目的都是堵住楼市投机的漏洞。

然而，这些政策并未能扼住深圳楼市的热度。

2021年1月，深圳二手房均价已经攀升到7.1万元，相比2018年的5.5万元，上涨了30%左右。

至于深圳二手房的挂牌价，甚至已经攀升到8.7万元的高位，远超京沪，直追香港。

面对这种格局，坊间对于深圳先行示范房地产税的呼声不绝于耳，深圳进一步加码调控的必要性仍旧存在。

03

事实上，在深圳上海之外，房价重回上行走势的城市不在少数。

这是2020年房价涨幅最高的15个城市：

深圳（14.1%）、宁波（8.5%）、银川（8.5%）、徐州（8.5%）、唐山（8.3%）、成都（8.2%）、西宁（7.9%）、沈阳（7.8%）、广州（7.5%）、无锡（7.4%）、杭州（6.9%）、北京（6.3%）、上海（6.3%）、大连（6.1%）、乌鲁木齐（5.8%）、济宁（5.3%）、温州（5.2%）。 

过去一年，深圳、宁波、成都、沈阳、杭州均已出台调控，不论这些调控成效究竟如何，调控本身就是一种态度。

值得一提的是，这些城市里，深圳已经连续多次升级调控、杭州也多次升级摇号新政、成都也对楼市新政打了几次补丁……

这说明，只要无法按住楼市热度，调控就会不断叠加，不要指望一次性调控就能应付过去了。

这些城市仍旧不乏继续加码调控的可能。

枪打出头鸟，这是过去楼市调控的常态，只要不冒尖，自然不受关注。如今，凡是出现过热苗头的城市，皆在政策关注之列。

所以，谁还没有出台楼市新政，谁最需要进行楼市调控，可想而知。

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多说一句，传统的限购、限售、限制假结婚，对于如今的楼市作用已经不大了。

市场上已经有了各种各样的规避手段，限制外地人购房就玩假结婚，限制打新就玩代持，限制新房售价就玩双合同，限制房贷就玩经营贷……

归根结底，楼市的核心在于信贷，只要按住信贷，就能按住房价。

去年至今，监管部门先后出台了房企融资“三道红线”和房贷“两道红线”，一个限制开发商加杠杆，一个限制居民加杠杆，指向的都是信贷。

只要这两大政策能够真正落地，对楼市的影响将会超出预期。

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