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原创： 今日怡见
最近看到了一个有趣的数据，根据一家国际房地产平台的统计，去年一年，泰国成为了最受中国买家喜爱的买房目的地。
连泰国的房地产开发商都开心地说，2015年到2018年，中国人在泰国买房总投资超过了100亿美元，相当于日本和新加坡买家的总和呢。
其实炒东南亚房产这个事，最近三四年我都有所关注，因为从投资层面来说，市场情绪很重要。也就是说，如果中国大妈都涌入泰国买房了，一共就那么小的一片地，不管这几年泰国发展快不快，光是这么强烈的投资情绪都能把当地房价给炒起来。
从泰国Colliers数据研究中心的数据可以看到，曼谷核心地段的公寓均价从2014年的1.2万人民币每平米，一路涨到了3万元左右。
01
那大家都去买什么房子了呢？
泰国开发商说，中国买家最喜欢的是总价在100万元左右的小公寓，因为“在中国人看来，这只是一笔小钱。”
15年底的时候，100万元在北上广只够买一个大点的厕所，但是在泰国可以拿下曼谷市中心的一套公寓，或者芭提雅的海景房，这么一想性价比真的不错。
不过，中国人爱买泰国的公寓，不是因为不在乎这100万，而是因为我们精打细算，集体作出了比较明智的选择。
投资国外的固定资产比较复杂，首先要考虑泰国的大环境，比如法律政治因素：
泰国法律规定外国人不能持有土地，所以泰国的别墅这种房产，中国人是不能直接购买的，只能以公司的名义购买。但是成立公司又要求泰国人的股份要达到51%及以上，这是一道门槛，也容易带来风险。
所以中国买家最省心的选择，就是允许中国人直接购买的公寓。
再加上泰国的房地产行业规定和我们也不太一样，先说说好的地方吧：
泰国的公寓所有者拥有永久产权，没有遗产税。
公寓没有公摊面积，房子带精装修，并且连家用电器都给你配齐了；小区也配有比较好的健身房、游泳池，绿化就更不谈了，东南亚别的不说，树可以管够。
而不好的地方在于：
泰国人不像我们，他们绝大部分人都是慢节奏工作生活，在建房子的时候，速度同样慢到让人着急。这是国家氛围的问题，倒不是他们懒，而是他们习惯慢工出细活，做的又慢又认真。
而我们的碧桂园靠着高速运转，3个月就能让一个小区从无到有，从动工到开盘平均只要106天，这在外国人看来是非常可怕的“中国速度”。
所以想要买公寓来自己度假顺便保值的人，需要很耐心才能等到期房交房，也可以考虑买二手房。
这个慢节奏氛围非常值得注意，这不仅决定了泰国建房子比我们慢多了，也决定了他们国内别的发展建设速度也快不起来。
很多房地产中介最喜欢的文案就是，“投资现在的泰国，就相当于投资十年前的北京”。
这种话术都是瞎扯，你看看中国人的工作效率，再看看泰国的效率，我们的城市规划很快就会落地，而他们的规划有时候就只停留在规划阶段了。
02
租金回报率方面，泰国房地产信息和研究评估中心表示，2018年泰国房产的租金回报率大约在4.5%，而离地铁站、国际学校、知名景点近的房产，租金回报率能达到6%以上。
出租的过程会有一点费心，因为你要和物业确认是否能短租，短租收益很高，把房子信息挂在Airbnb网站上，然后雇一个清洁员即可；而长租一般要找当地的中介，收益率也低一些。
目前二手房投资价值远高于新房，看数据的话，不少二手房价格和15、16年差距不大，而新房价格几乎翻了两倍，还是存在不小的泡沫的。
这个现象主要是因为泰国中介目前做二手房市场的很少，卖新房他们能拿到高好几倍的中介费。同时，泰国本地人买房也不在乎一二手价差，他们买公寓新房会拿到政策优惠，比我们看到的市场价低不少。
所以，二手公寓的现状就像避开了炒房热潮一样，好地段的二手房用来长期持有是比较合适的。
总体来说，泰国的房产适合资产规模达到一定程度，想通过海外置业来分散风险的人购买。也就是在后台问我有几百万上千万要怎么投资的朋友们，可以关注一下这种海外置业。
比较能保值的选择有：曼谷轻轨沿线的公寓，以及风景很好也不太需要爬山的海景房。另外，泰国对房屋间距没什么要求，所以，千万不要买低楼层又朝向无景观方向的房间。不然，你推开窗是看不到景观的，要么被遮挡了，要么只能看大马路。
非常不建议加杠杆炒泰国房产，也不建议资金有限的人拿储蓄来买房，拿不住房产想随时变现的话，还不如在国内卖点理财方便。另外，泰国买房贷款利率非常高，有的高达10%，所以只建议全款买房。
有时候真是惊叹于中国人的购买力，把泰国房价炒高之后，现在马来西亚和柬埔寨也四处可见去考察买房的中国人。分散风险投资是好事，不过，我国的中介忽悠水平也是世界一流的，如果你不知道上面这些买房要注意的关键点，稍不留神就会让中介给坑了。
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