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原创： 今日怡见
速读：
1.深圳出现18万「假租赁合同」，实则是为学区房的学位付费。
2.深圳名校的师资力量雄厚，北大博士后教孩子数学，哈佛硕士教孩子英语。
3.教育资源稀缺才是学位溢价的根本原因，即使租售同权，也解决不了问题；如果推行彻底的租售同权，有可能戳破学区房价格泡沫。
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几个月前谈到学区房，怡宝就表示过担忧，学区房的价格组成原本是两部分，学区房=学区+房，我们只要选取和学区房其他条件相似的房子，算出两者的价差，就能知道人们为了入学机会所支付的溢价。
但问题是，我国学区房的概念是在房价上行时被炒起来的，这个溢价不仅包括学位的价值，还包括人们对房价继续上涨的预期。
当时我做过分析，一线城市和热门二线城市的学区房溢价高达20%，就算我们认可一个好小学、中学的学位值十几万，那你买学区房多付的几十上百万花到哪里了？
这里面有两个问题，一个是学区房的溢价有多大的泡沫，另一个是学区房的学位为什么值十几万，今天这篇文章将为大家把这两个问题解释清楚。
租售同权和天价学区房
自从2017年7月17日广州市出台租购同权等措施后，住建部会同国家发改委等八部门出台了加快发展住房租赁市场的通知，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥、郑州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。
租售同权意味着，你即使不买房子，在当地租房超过一定时间，也能享受落户、子女就近上学等福利。
结果，这个「租房也可申请附近学位」的政策，却让一些房东动了心思，他们直接把学位明码标价出售了。
有不少学区房的房东家里没有适龄上学的小孩，于是，他们一张租赁合同把房子的居住权租出去了，又暗地里签了另一张租赁合同，把学位给租出去了。
一房两租，租学位的地下生意红红火火，有的妈妈爆料说，自己孩子幼儿园里一半的同学都租了学位。
那一个学位多少钱呢？
在深圳名校云集的百花片区，一张租赁合同的价格是4万元左右；老牌名校园岭小学本部，学位租赁价格达到8万元；处于富豪片区的深圳明德实验学校，学位更是高达18万元一个。
自从教育部禁止小学招生进行书面考试以来，就近入学就成了知名小学的唯一入学渠道，学区房也因此万众瞩目，价格水涨船高。
「租售同权」的新政策，也并没有让穷人的孩子获得上知名小学的机会，相反，无论是买房的上学名额，还是租房的上学名额，这么一来都被有钱人给垄断了。
而且，可以感觉到的是，学位开始有价格越来越透明的趋势了。
传统的购买学区房模式，学区房的溢价在80万~200万不等，买一套上千万的房子可不是谁都付的起的，所以学区房的市场流动性其实不太强。
但如果学位和房子的绑定慢慢松开呢？
如果租售同权进一步深化，学位本身会有很强的市场流动性，将会重新定价。
这就像奢侈品拍卖和日用品定价的区别，前者流动性很差，而且人们有增值预期，动不动就有富豪喊出高价；而后者流动性极好，供需双方不断磋商议价，最后达到一个合理的价格，很难出现虚高的价格。
现在，绝大部分人在买学区房的时候都默认学区房的泡沫是持续的，孩子上完学，自己可以把房子原价转手卖出去，甚至大赚一笔。
只要房价继续涨，这些父母甚至连贷款利息都不用出，相当于家里做的投资附赠了一个学位。
但是，一旦学位本身独立出来，学区房大概率会跌价。
比如一个学位在市场定价的情况下值20万，但它对应的学区房比同等条件的非学区房贵80万，你说那多的60万不是泡沫是什么呢？
这种情况下，因为房价没有稳定持续上涨的态势，买学区房的利息成本就无法被覆盖，即使能转手，也会亏损；另一方面，学区的本质是教育政策，如果政策变了，无论是取消学区房还是深入推进租售同权，学区房价格都会很危险。
学位的价值不会变
虽然现在的学区房不一定永远值钱，但学位本身永远都是值钱的。
首先，学位值钱的表面原因，是一线城市的学区房都有学位名额限制。比如在上海，每个学区房5年内只能有1个小孩去对口的小学，多胞胎、二孩除外；北京深圳是6年一个名额。
即使你买了学区房，也只能5~6年用一次，如此稀缺，价格当然立马就上去了。
其次，即使学区房政策取消，学位依然会非常值钱，这是教育资源本身的稀缺性决定的。
中国的基础教育其实非常优质和便宜（从学费来看），对比欧美，如果你想在美国获得顶尖的基础教育，你不仅要买周边社区的好房子，还要付昂贵的学费。
我们的教育质量到底有多高？看看一二线城市顶尖中小学的教育资源吧，会让你叹为观止：
北大中文系的硕士教你孩子语文，北大博士后教你孩子数学，哈佛大学硕士教你孩子英语，在配以经验丰富的一线老教师，这简直是梦中的中学。
这种顶尖教育资源永远不可能跌价，因为人才是自由的，如果能力和收入极度不匹配，优秀教师们会逐渐离开这个行业。
而且稀缺资产的价格是由愿意为它买单的人决定的。
很多人无法理解为什么一线房产租售比那么低，房价还不跌，其实就是因为房价是富人群体决定的，他们不仅买了一个屋子，还买了配套的户籍和养老、教育、医疗资源，在他们看来这些福利就值这么多。
教育资源也是一样，好老师好环境可遇不可求，除非我们仿照日本模式，让中小学老师流动教学，在一个城市里不断换学校，才可能让「学位」变得廉价。
总的来说，长期投资学区房的风险已经在增加了，投资需谨慎。如果你所在城市的学区房目前政策是有利的，孩子也几年内就要上学，你可以考虑承担风险买学区房，纯投资就不建议了。
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