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◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 路口大爷
经济不确定性越高，中国楼市就越微妙，越具有迷惑性。
在同一个政策大方向下，却出现了两个截然不同的地方调控样本：苏州一再加码调控，珠海却大大方方承认放松限购。
苏州和珠海，谁才是个案？
最近领导的态度明确的不能在明确，那就是一盆接一盆的冷水不间断地泼：
发改委明确，放宽落户不等于放松对房地产的调控；
住建部点名预警佛山、南宁、大连和苏州4城房价；
人民日报海外版警告“中国不会靠炒房拉动经济”，“因城施策”绝不是“因城放松”；
银保监会郭主席一再强调“坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。”
正是稳增长的非常时刻，难道中国已经硬气到不需要房地产托底了？
因城施策下的政策信号果真这么矛盾吗？其实不然。
表面上看苏州和珠海是一紧一松，实际上却可以从中窥探出“调控放松”的路径。
01
苏州和珠海，堪称新时代调控典范。
在2019年真真假假的小阳春里，苏州市民向当地政府发出了一声疾呼：“拜托控制一下苏州房价吧！”，恐慌焦虑溢于言表。
随后，苏州火速在5月出台了限售，调整土地指导价，紧接着推出5%的房价涨停板，甚至释放出“不见效果调控7月再加码”的铁腕信号。
那边厢，在遮遮掩掩的限购放开传闻中，珠海市民终于在5月底迎来了官方的正式确认。
乐居地产致电珠海住建局时，得到了肯定的答复：“此事属实，珠海大桥西、东各允许港澳客购买一套商品房，其他外地人可以购买1套。但该工作人员强调：仅限一手住宅。”
因城施策下的政策信号都这么矛盾？其实不然。
先看看苏州是怎么被枪打出头鸟的：
春节过后，苏州的土拍市场疯狂拍出地王，4月份土地出让金以156.3亿的成绩位居全国第三；
苏州的二手房成交量4月份环比涨了整整99%、同比涨了84.1%，达到11748套，直逼2012年以来的历史最高值，环比增速位居全国第一；
一二手房价格出现倒挂，四月底房地产价格指数提高5%，民间机构监测的房价指数涨幅也是全国第一。
此前智谷趋势分析过，从中央层面来看，苏州这种过火的表现属于巴巴地要把自己树为违反房住不炒的“反面典型”，最后果然也得偿所愿，
苏州终于首次被纳入“70城”房价监控范围内，变成了“70+1城”。这个阶段的苏州被视为必须被摁住的“楼市妖股”，杀鸡儆猴。
从地方层面来看，房地产调控的地方主体责任会逐步纳入考核，一定程度上给了地方控房价的压力。警钟一敲响，苏州不敢不闻风而动，而且一步步加码调控，展示铁腕，赶在“长三角一体化”规划文件出台之前，政治站位够高。
但看似强悍背后，苏州给自己留了后路。
02
苏州给自己留的后路是什么，可以在珠海找到答案。
珠海为什么突然会大方承认限购放松？很好理解，这跟菏泽取消限售一样，既然是因城施策，一个三线城市完全没必要搞一个五年社保限购的门槛。
重点是看看珠海放开一手房限购之后的成交情况。放松之后，网签量立马从2月份的1277套弹到了3月份3654、4月份的3767。
到5月份前三周，反弹仍然在持续。
珠海这一动作，给新房去库存的作用真的不要太明显。
珠海给自己开了一个“不限购新房”口子。再回过头看苏州。苏州刚出调控时，智谷趋势曾在知识星球分析过，苏州推出的是较长期见效的限售，而不是立马见效的限购。
苏州给自己留下了的后路是“先不动限购”。
两个城市，都很聪明。
对地方而言，这条退路有什么作用？
新房去库存作用明显，库存少，供地可以加快，卖地的收入才能有保障。
苏州2018年土地出让金跻身全国TOP10，而珠海土地依财政赖度从2017年的136%下滑到2018年的65.5%。要一下子勒紧裤腰带，日子可就难了。
据易居研究院数据，从3月份开始，40城土地成交均价出现了久违的上涨，可以看出，很多地方憋不住了。
03
相比此前毫不留情的冻楼，现在则是隐晦的放松。
不过再看看最近中央的态度，又是点名预警，又是给那些违规为房地产输送资金的银行开罚单，难道是央地打架了？
在这个非常时刻，“宏观政策要稳，微观政策要活”，是我们理解房地产调控政策的关键。
房价不能暴涨，市场不能出现巨大波动。防范房地产泡沫风险是重中之重。
如今，经济承压，地价却出现反弹，明显不是一个好信号。此时密集做预期引导，释放信号让地方不要太冒头，宣示房住不炒的决心，有利于稳定社会预期。
在不确定性增加的时候，如何理解“稳”？
或许可以听听社科院城环所原所长牛凤瑞的“精辟”见解：
“我的理解是稳不是不变，变是常态，小变是稳，中变也可以视为稳，个别时段有利于解决社会主要矛盾的大变也可以接受。”
至于“微观要活”——5%的温水煮青蛙的上涨，可以接受，具体怎么“活”，就放权给地方。
相信之后各地要上报的房地产长效调控方案，都会给自己灵活地留下口子。涨停板也好，限售也罢，对房地产调控来说，这些招数都不比加码限购来得有杀伤力。何况还有抢人大战、降低人才落户门槛这些后招。
这种施政逻辑会继续强化都市圈时代下城市大分化的命运。
你一眼望去，好像全国各地房价都在小幅地涨，买哪都能升值。但是有的地方买到就是赚到，有的地方是有价无市，也许多年后等待你的还是鹤岗白菜价房产的结局。
这是残酷的事实。
04
房地产托底经济的思路正在调整中，没办法一步到位，但钢丝绳无疑越来越难走。
一季度经济出现复苏的苗头，其实背后原因很直白。
央妈一季度注入的流动性大超市场预期，从1-2月到1-4月，个人按揭贷款增速从6.5%回升至12.4%，房企开发贷增速从-0.5%回升至3.7%，房企到位资金增速也从2.1%迅速提高至8.9%。房地产又成为了引擎之一。
此时，制造业还在艰难转型。先行指标显示未来压力不小，5月份制造业PMI再次回落到荣枯线下方。
内需的疲态仍未修复。4月消费增速跌至7.2%，创了十六年来的新低，如果扣除价格因素实际增长5.1%。
此时，中美如果继续陷入僵持，二季度会是考验，房地产稳经济的作用也会越突出。
但另一方面，与以往经济承压时的环境相比，这次多了外部冲击。在此情况下，央行不可能毫无节制地刺激房地产。
拨开迷雾，楼市的路已经很清晰了——隐晦而灵活的放松，缓慢而平稳的上涨。
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