央行“降息”？楼市暂时例外！

传闻已久的LPR正式落地。

 

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。

 

目前，1年期政策基准利率为4.35%，5年期以上的政策贷款基准利率为4.9%。如今，1年期LPR较基准利率下降10个基点，5年期以上LPR较基准下降5个基点。

 

由此来看，央行的确变相“降息”了。

 

不过，5-10个基点，效果微乎其微。前不久，美联储的防御性降息至少降了25个基点，对市场的刺激效应都是微乎其微，遑论只有几个基点的所谓变相“降息”？

 

严格来说，这是LPR第一次登场，这个数字反映的只是市场预期，且是新机制的直接结果，与主动降息并无实质关系。

 

事实上，通过前几轮降准和“麻辣烫”投放，市场利率早已进入下降通道，这一次LPR报价不过是对市场行情的真实呈现。

 

至于楼市，是否受益于LPR机制，要视情况而定。

 

其一，央行第一时间回应：新机制下房贷利率不会下降。

 

事实上，就在LPR报价机制发布之后，央行就在第一时间做出了回应：新机制下房贷利率不会下降。

 

8月20日，央行副行长刘国强表示：

对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则，不将房地产作为短期经济刺激的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。

要知道，房贷属于5年以上的中长期贷款，目前基准利率是4.9%，但各大城市一般都有5%-20%不等的上浮。

 

此前，央行在1年期LPR的基础上，特意推出5年期以上的LPR利率，主要为住房贷款提供参考。

显然，1年期LPR的大方向是市场化，而5年期的LPR仍要接受相关部门指导。

 

其二，房地产融资收紧，多地楼市仍在定向加息，可见房地产暂时被排除在这一轮宽松之外。

 

目前，全球多个国家进入降息区间，大宽松时代轰隆而至。中国即便不跟随降息，房贷利率也不应该进一步上行。

 

如今，房贷利率不降反增，多地定向加息如火如荼，这意味着什么？

 

显然，在可能的宽松到来之前，房地产已经被加码了一轮紧箍咒。

 

从房地产信托到房企外债，从“地王”融资到高杠杆房企融资限制，再到银保监会三番五次严查资金违规进入房地产，这一次对于房地产的融资约束，不是一般的严重。

 

与此同时，在市场利率下行的大环境下，多地楼市贷款利率不降反增，这显然是有意的定向加息。

 

从目前来看，市场利率轻微下行的利好，已经被未雨绸缪的楼市调控被拦住了。

 

其三，LPR的实质，是利率并轨，挤压银行利润反哺实体企业，并非灌溉房地产。

 

所谓LPR，指的是市场利率，由各大银行按照MLF利率加点报价而成。而MLF，是央行对于金融机构的贷款利率，这是典型的市场利率，与大环境变化比较密切。

 

相反，过去我们熟悉的存贷款基准利率，比如4.9%的房贷基准利率，都是政策利率。这一利率由政策确定，除非全面降息，否则不会轻易改变。

 

然而，市场瞬息万变。如果整体环境收紧，政策基准利率固然不变，但上浮式加息肯定会相当普遍，楼市就是如此。

 

更严重的是，对于中小企业来说，无论政策利率制定的多么低，一般也很难拿到。这就诞生了各种各样的潜规则，以至于即便连番降息，中小企业融资成本仍旧居高不下。

 

因此，改变基准利率的玩法，全面推广LPR，让银行按照LPR对实体企业进行贷款，这相当于挤压银行的利润空间，从而反哺实体企业。

 

其四，LPR的出现，意味着全面降息的迫切性有所降低。

 

全面降息，意即降低贷款基准利率，这是大水漫灌式的，影响可想而知。

 

2015年，央行曾经一年连续5次降息5次降准。这里的降息就是全面降息，降低的是存贷款基准利率，后面的结果大家都已看到。

 

这一次推出LPR，一是改变政策利率与市场脱节的问题，二是挤压银行利润反哺实体经济，三是定向宽松，防止全面降息溢出的大水流入楼市。

  

未来会不会全面降息？央行副行长表示：

短期主要看改革，改革以后看情况，降准、降息都有空间，但是降不降还要根据经济增长和物价形势。

 

显然，LPR改革是当务之急，全面降息的迫切性进一步降息。

 

可见，至于未来会不会降息，主要受两大因素影响，一个是经济增长，另一个是物价形势。

经济如果低于预期，降息的可能性就越大；然而物价形势却形成了掣肘，如果CPI仍旧维持高位，那么降息的力度就会受到限制。

 

最后，多说一句，中国楼市是政策市，没有一成不变的楼市调控，没有一成不变的货币环境。我们需要的抓住寻找政策宽松的契机，寻找最最佳的投资机会。