黑夜笼罩房地产

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8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

按照这个调整规则，暂时以8月20日发布的首期新LPR计算，也就是说10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

也就是说房屋贷款利率不再便宜，为了落实住房不炒，国家在从金融层面提高炒房的成本，让炒房变得无利可图。

随着利用房地产政策的连续发布，现在银行也卡紧了房贷的信贷结构，不再热衷于提供房屋贷款，而是把资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向，改变银行的业务转型。

在这种情况下，部分地区银行因为资金不足，暂停盈利不高的二手房贷款，根据银行声明，资金充足时会恢复贷款。

房地产的未来，开始被黑夜遮盖。

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- 01 -

房地产与产业升级

2016年开两会的时候，就有代表提出房子是用来住的，不是用来炒的”。

今年4月的中央会议，又强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

相比前一次，这次多了政府主体责任的义务，也就是房价出现不正常现象，要作为主政官员的政绩考核。

到了7月30号的政治局会议，受到香港因为住房造成的巨大社会问题，中央痛定思痛下了严令，要求住房不炒。

声音一出，多个城市房价应声大跌。

但无数吃瓜群众担心这次的调控，会不会像以前那样，只是雷声大雨点小？说是不降，其实是在酝酿更大的涨幅？

不过当今天央行发布个人住房贷款利率调整之后，资本市场终于明白了，房地产的造福神话彻底到头了。

自从2000年以来，房价只涨不跌的魔咒，终于被打破了，房价上涨的基础已经不在了。

至于前面屡次调控房价却没有受到显著成效，是因为当时的产业升级并未完成，更因为金融与房地产脱钩的计划没有实现。

房地产这波财富神话浪潮，从2008年开始腾飞，到2019屡次发布政策声明住房不炒，可以说房地产再也不是投资的最好选择了。

2008年美国次贷危机引发全球金融风暴，我国当时是出口型经济，深受危机影响，沿海工厂纷纷破产倒闭，中国经济出现衰退风险。

面对这种危机，摆在我们面前的只有两条路，一条是走上世纪罗斯福走出金融危机的道路，扩大基建，提升内需，消耗过剩产能，由政府主导的大基建来实现我国经济由出口型经济转向内需拉动。

另一条则是当年日本和德国采取的道路，不过这一条道路肯定不能选。

所以我们当时只能选择第一条路，四万亿救市计划横空出世，央行百日内连续5次降息，中国的大基建浪潮拉开了大幕。

从此之后，中国建成了全世界最完备的高铁以及公路交通网络，大幅建设新型电站以及其他基础设施，并用快速推进城镇化来促进钢铁，基建，造船等为代表的重工业。

各地也纷纷颁布新政，刺激经济增长。当时如成都“地产新政10条”，西安“15条”，南京“20条”，杭州“24条”等不断出台。

更在金融方面，实行了包括减税费：包括个人方面的契税、印花税，开发商方面的所得税等;降信贷门槛：包括个人方面的公积金贷款、银行按揭贷款，开发商方面的信贷支持。

并允许开发商缓交土地出让金;购房入户，动拆迁实行货币化安置，迫使拆迁户去市场购房，或者政府收购市场上滞销的中低价房用于安置，以保护商品房市场的平稳发展。

房地产一马当先，成为中国的造福神话代表，民间资金纷纷涌进了房地产市场。但房地产浮在水面上的那块冰山，水面以下的部分交错缠绕着是金融、内需、产业转型等中国急需解决的问题。

在2008年的政策鼓励下，房价节节升高，靠着卖房而一夜暴富的人不在少数。在房地产上涨神话作为保证的前提下，银行和信托公司掀起授信狂潮，利用土地金融盘活了中国当时的整个金融棋盘，国内银行资金状况大为好转。

正是土地金融化政策，让中国当时从房地产浪潮中获得了足够多的转型资金，把这部分钱投入了对新能源新技术的补贴之中，到现在十年过去了，中国的制造业完成了产业的第一次升级，在71个领域，中国企业成为世界第一。

但与金融捆绑起来的房地产，在多年连续上涨之下，已经成为了民生领域的一颗炸弹，个人消费被放贷捆绑死，无力进行其他消费。企业方面也出现了做实业不如炒房的舆论，一个上市公司的年收入不如卖北京一套房。

这种情况下，好不容易扶持起来的产业升级，因为房地产的暴利，甚至出现了倒流现象，企业无心经营，把资金全部用于炒房之中，钱没有流入能创造财富的制造业，反而不断流入虚拟经济之中。

如果再这样下去，中国将失去向更高端制造冲锋升级的可能，从而陷入发展中国家陷阱。

房价不能再涨了，无论是从中国的经济发展，还是社会和谐来说，房地产必须停下来。

- 02 -

房地产去金融化属性

中国房价会不会跌，前几年一直是个全民关心的热门话题。市场上对这个话题热情参与，众多专家教授分成了坚决看多或者看空，在这其中任志强是最出名的经济学家，他因为认定房地产始终会上涨，并且屡屡判断准确，获得了全民关注。

那么前几年的房地产，为什么会不合理的一直上涨呢？无数专家认为中国房地产不符合世界经济规律，中国房地产按其他国家的规律早就开始下跌，却偏偏不跌，这到底是为什么？

中国的房价看似违背金融规律，但从其内核发展逻辑上，是非常符合经济规律的，直到如今央行收缩放贷，提高贷款利率，才打破了这个经济逻辑链最重要的一端。

政府开始号召经济由虚转实，这是这两年非常重要的一个经济政策，是中国经济的大局。

王健林曾找经济学家预测过，房地产经济在2020年就会上涨到顶峰，所以前两年万达一直在努力转型。而银行业2015年之后，在房贷业务领域，地产商贷款领域都在逐步下降，之后接受地产资本，对地产资本注资的，都是投机商人。

不过因为抛售需要，房价在2015年后又上涨了两年。现在银行业从地产经济中解套了，房价崩盘对经济的影响已经做足了几年准备情况下，房价下跌的因素都已经具备齐全。

之前的高房价，是因为中国房地产的本质是金融产品，完全靠钱支撑。

在不断上涨的高房价刺激下，国内金融市场受到地产、银行等等行业的景气刺激，房价、业绩互相推动。房价涨，地产公司业绩涨，地产公司业绩涨，银行作为地产的爸爸，业绩也是水涨船高。

之后，地产、金融公司的业绩好，又进一步推动经济上涨。

这种地产和金融互相联动的造就了上个时期国内经济发展的牛市，几乎是永动机一般，这种情况下大家都预测房价会不断创新高，永远都不会跌。

以至于，国内当时的金融市场资本里，地产公司占了有一半。金融公司则是占四分之一，剩下的才是其他行业的公司。

在18年发布高端制造2025计划后，不少房地产公司瞬间感受到了寒意，开始纷纷逃离地产业，就连万科都在高喊活下去。

比如，万达名称由“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，并将公司未来定位转向于西部大开发。

“龙湖地产有限公司”更名为“龙湖集团控股有限公司”。

“合景泰富地产控股有限公司”更改至“合景泰富集团控股有限公司”。

保利地产正式宣布将公司名字由“保利房地产（集团）股份有限公司”更名为，保利发展控股集团股份有限公司。

恒大地产不但改名，更是连续大手笔投入资金试图造车。

今年破产的宁波首富，就是由地产向制造业转型，把房地产挣的钱都投入了电动车，却因为团队不懂技术，一味买买买，没有制造出合格的产品而破产...

可以说，各个房地产企业在这种情况下求生欲都非常强。

根据最近的房价数据显示，全国房价普遍出现下跌，下跌城市除了北京这样的，还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。

而且房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延，个别热点三线城市已有迹象显现。

并且地产商已经无心拿地了，今年累计土地出让金收入增幅持续收窄，成交均价也连续8个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低。

供给减少，房价还出现了下跌的趋势，也许说明中国房价真的打破多年以来只涨不跌的传奇，开始进入下行路线。

- 03 -

房地产的未来

房价回归合理是必须的，但不能任其下跌不加干预。急速下跌的房价将是中国金融市场的一颗核弹，会把所有人都炸的粉身碎骨。

没有任何人可以从中得益，包括那些还没有买房的人。

在未来，中国的房价必然呈现两种态势，一二线城市止跌反弹，三四线城市房价小幅下跌后纹丝不动，甚至有的县城房价平稳，根本没有出现波动。

之所以会出现这两种不同的情况，则是因为两个原因造成的。根据人口流动来看，一二线城市正在变成超级城市群，人口依然在大量流入，所以一二线城市房价止跌反弹是因为供需关系。

比如日本当年房地产泡沫被戳破时，其他城市的房价都跌到之前十分之一的价格了，但东京的房价却仍在持续上涨，上涨的因素就是人口持续流入这座超级城市，由于供需关系的原因，房价只涨不跌。

而现在四五线等城市房价一片平稳，则是为了稳定市场。

一二三线城市的房价会随着市场变化，仍然有上涨的空间，像各个城市的省会按照趋势，价格未来大概率处在上涨之中，至少会保平，不会跌太狠。

其他四五线城市则房价成交量萎靡，保持平稳趋势。在未来会由于城市没有核心产业，人口的连年流出，导致房价供过于求，所以这些城市存在下跌的空间。

但这对普通人并不是坏事。有能力移民到省会城市的走了，不在乎四五线城市的房子了。这些城市房价下跌，留下来的人给下一代买房的负担就轻了。

在经济发展学中，1900年的汽车出现，导致伦敦大规模马车夫的失业，但汽车带来了新的工业产能，带来了汽车修理，交通管理等新的交通服务业，解决了更多人的就业问题。1929年，美国的经济大萧条，后来大规模的科技投入，带来了第三次产业革命，引导美国成为世界第一经济强国，日本在1990年以后主动刺破房地产泡沫，通过调整产业政策，走上了新的经济增长之路。

所以说，解决危机的办法不是戳破危机，而是制造新的增长点，用时间换空间。

中国也一样，房地产领域的遇冷，将会引导资金流向更有价值的领域，带来产业升级，随着经济规模的扩大，劳动力价格的上涨，房地产虚高的泡沫就能得到逐渐解决。

这是政府调控房价的核心策略，也是让房地产平稳落地的唯一办法。

对于大多数中国人，买房是刚需，他们都是集中了一代人毕生积蓄为孩子买房结婚，是真正的刚需。如果任由房地产急速下跌，置之不理，就太伤他们的心了。

所以政府希望慢慢调控虚高的房价，让它不上涨也不大幅下跌，保持平稳过度。用时间换空间，随着经济的发展，大家收入的大幅提高，化有形为无形，逐渐消弭高高在上的房地产价格。

如果有一天，三线城市的白领能达到一线城市的收入，月入三万五万时，那么现在有水分的三线房价，对他们就不是虚高了。而房地产价格相当于变相降价，却又不损害各方的利益。