房价，为何居高不下？

居者有其屋，千年难题。大疫之下，深圳数千万豪宅被“秒光”，普通家庭则苦盼房价下降，渴望一瓦栖身。房地产，是中国人的大事，也是世界性难题。房地产问题，难在哪儿？房地产，既是投资品，又是消费品；既是市场问题，又是民生问题。常说，市场的归市场，凯撒的归凯撒。现实相反，市场的不归市场，凯撒的不归凯撒。本文从土地、货币及房地产不完全市场三个角度，分析房地产价格扭曲、居住难题之成因。本文逻辑：一、土地垄断化：土地批租扭曲房地产价格；二、地产货币化：货币垄断扭曲房地产价格；三、居住市场化：刚需市场扭曲房地产价格。房地产的供给方是地产商，地产商的供给方是土地持有者。谁掌握了城市土地，谁便掌握了楼市命脉。通常认为，地产商垄断了房地产，抬高了房价。比如，长期以来，香港土地及楼盘被李嘉诚、李兆基、郭德胜、刘銮雄、李文达、吕志和等家族控制。问题是，这些地产商是怎么控制大规模的土地的？换言之，地产商的土地来自哪里？香港的土地并非私人所有，一直采用土地使用权批租制度，通过拍卖、招标的方式对外出让土地使用权。在回归之前，港岛、九龙的土地产权归属英国王室；回归后，香港土地所有权归国家所有，延续批租制度，新批土地期限为50年。香港政府垄断了土地，并以批租的方式，将土地使用权拍卖给香港大地产商。中小企业及广大市民根本没有机会获得土地产权和一手土地使用权，这就导致了土地和房地产集中到地产商手中。所以，香港地产商对房地产的垄断，其源头是港府垄断了土地及批租权。这是香港房价持续上涨的根源。我们看看香港房价是怎么上涨的。香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？1984年底，政策规定：香港“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。50公顷，什么概念？相当于深圳一个大型楼盘的面积。香港一年只供应这么少土地及新房，市场严重供不应求，资金蜂拥而入。此后……