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深圳，终年潮湿，阳光猛烈，中国唯一一个pm2.5常年维持在60以下的发达城市
我下飞机第一时间打车，接我们的师傅是一个东北人，他和我说他在深圳开出租车快半年了，北方生意没那么好，他选择来深圳
深圳出租车起步价不贵，但是跳表却很快，我和师傅开玩笑说：咱们这表调的好像比北方要快
没想到这位大哥笑呵呵的对我说了句：时间就是金钱，效率就是生命。这句话似乎构成了深圳的底色
01
深圳的底色，差不多是在80年代的时候注入的，那个时候的深圳面临一个艰难的选择
香港这个城市，对于中国来说一直是一种特殊的存在，80年代的中国百废待兴，急需要经济上的提升和补充
所以此时此刻，学习香港必然成为最好的模式，而深圳因为和香港一江之隔，成为了最好的载体
而这个时候交通部派了一个人到深圳，袁庚。目的就是为了研究到底如何利用深圳的独特位置撬动城市的发展
那个时候，中国尚未有任何成功片区开发的经验，所有都依赖袁庚去摸索和尝试
后来起草了一份《关于充分利用香港招商局问题的请示》，从标题就可以看出当初是如何的艰难，报告中有一个有意思的对比：根据香港的城市能级，应该有类似于韩国或者台湾做出口加工区的潜力，但是香港的地价昂贵，整体推动起来困难，如果可以的话，可以在香港边上的深圳蛇口做这样的尝试
现在来看，其实是一个并非逻辑严密的推论，但是没想到的是，这样的提议很快得到中央的复批，1979年1月，蛇口工业区成立
香港的土地昂贵，蛇口的土地哪里来的：填海
深圳是一个大量依赖填海而成的城市，但是我们看最浅的那一层，最开始的填海区域就来自蛇口
填海意味着凭空造城，这种最难的开发模式意味着不计代价的开发，所以我们看到当初的四通一平是这么来的，电是由香港中华电力公司供的，水是从西丽水库硬铺了一条管道接进来的，蛇口的第一条马路，只有8公里长，双向两车道
2年时间一共平整土地100万平方米，其中征用公社土地52万平方米，填海造地40万平方米，海边防风林8万平方米，可供建筑厂房和其他建筑物使用的土地为74万平方米
这样的迅猛姿态很快的引起所有人的关注，其中就包括外资，天然的近香港的距离以及低成本的运营，很快大量外资成功进入，而这种模式后来被称之为腾笼换鸟，90年代引入浦东陆家嘴之后被称之为搭台唱戏
当然这样迅猛的姿态也当然一起社会的关注与质疑，袁庚为加快蛇口港施工进度甚至开始实施奖励制度，这在当时被认为资本主义的萌芽
就是在这样巨大的压力下
提出了一句口号：时间就是金钱，效率就是生命
就这一句话，几乎决定了深圳未来的40年，效率两个字是刻在城市发展第一维度的标尺，高于金钱，等同于生命
02
当我们一度认为深圳只会快的时候，就在距离蛇口不到10公里处的又一个开发商，上演了不一样的片区开发模式
1985年11月，华侨城开发区成立了
当很多人认为华侨城开发区会像蛇口一样大干特干的时候，突然发现这个片区采取了不一样的模式
而所有的不一样的模式，则是我们如今一直都在对比探讨的：香港模式和新加坡模式
在30年前的深圳，海纳百川的深圳选择多种尝试不限可能，华侨城开发区选用了新加坡模式发展
为此，在那个时候就以11 万元的高薪聘请了新加坡规划大师孟大强担任规划顾问
毫无疑问，新加坡模式就显然慢了很多，开发区成立之后有一阵都对外没有消息，而当大家都在疑惑这种模式是否可行的时候，华侨城交付的第一个公园锦绣中华在四年后了
1989 年9月21日，锦绣中华试营业竟热闹非凡。几天后的国庆当天，旅客人数接近三万人。由于估计不足，深南路不得不让出一半做停车场
在相邻不远的滩涂上，华侨城又兴办起了一座新的主题公园——1994年6月18日，世界之窗开园
从此，深圳这个移民城市有了一个对外的窗口
当然，也要感谢当初坚持新加坡这种慢经营的模式，因为华侨城开发区的南向就是自然生态保护区，红树林这个深圳稀缺物种在开发过程中得到最大程度的保留
为了保护自然生态环境，深圳将滨海大道北移200米，避开核心区，给保护区2000万元的补偿。为了让滨海大道改道，政府最终多花了一个亿
所以对于深圳的发展，快不是唯一的标签，深圳依然耐得住寂寞，对于这个城市的发展，深圳至始至终保持合理的尺度，掌控合理的节奏，这样的节奏一直带动着这个城市高速的发展
03
后面的深圳，就像找了魔法一样，从一个默默无闻的边陲小镇到拥有2000万人口的现代化国际都市，GDP也从1.79亿元增加到2.24万亿，被英国经济学人评价为全世界所有经济特区头号典范，直呼“深圳奇迹”
在改革开发之前深圳只有30万人，因为招商蛇口的驱动以及城市经济的发展，大量的年轻人蜂拥而至深圳，这些人来自五湖四海不同地方，但都在深圳扎根生活努力奋斗
所以才有了那一句：来了就是深圳人
这么多年来的逃离北上广，任何时期都没有深圳的存在，本质上也是因为这个城市的另一个底色：包容
所以对于深圳来说，包容创新，快慢节奏，这两个底色推送着这个城市快速的发展，也因为这两个注入骨子里的基因，带动深圳39年急速发展的GDP最终超越了香港
2017年，深圳拥有350家上市公司，总市值10.7万亿，远超上海379家上市公司的总市值，位居全国第二，腾讯一家总市值超过上海前12家上市公司的市值总和
中国最大的三家民营企业：平安，华为，正威国际，全部诞生于在深圳
从此不会再有人说“一个小渔村还不是因为有香港”
这一天深圳等了39年
深圳的牛逼并不是因为恰好拥有了腾讯华为
而是因为它是深圳，因为包容，因为创新，因为高效，因为忙碌，才必然生长出腾讯华为
04
深圳伟大的地方在于城市基因为这片土地注入市场化的动力，但是更伟大的是，对于深圳的未来，早就在20年前就留下了伏笔
深圳的蛇口和华侨城是深圳两种模式的发展雏形，但是更值得期待的是另一个区域，而这块地就在这两个地方的夹角处
正如杭州湾、粤港澳的名字意义，深圳湾的历史意义不言而喻
因为地段的特殊，甚至我个人会觉得边上的两个区域，都是为了最大程度激活深圳湾所做的演练
整个深圳湾的体量接近千万平米，一线城市从未有过如此大的集中式开发，而就是这样一块庞大的板块开发，几乎耗费了整个深圳所有的心力
整个深圳湾在九十年代就已经完成了全部的填海工作，在2001年12月试探性的拿出了3块地出来公开拍卖，为什么，很显然深圳湾依然在找寻类似于招商和华侨城的角色，可以肩负起板块的开发
但是奈何地段位置太好，拿出来就是全国地王，很显然这个区域的城市潜力已经被发掘，对于政府来说显然土地开发取得了初步的效果
但是深圳做了一件让全中国人都非常意外的事情，在出让了3块小幅的地块之外，后面的整整12年，整个深圳湾进入封存的状态
为什么这么做，因为在利益驱动的前提下，单一的房企可能很难肩负得起这么庞大的区域开发，能够盘活深圳未来的，只有深圳自己
所以这片热土就在深圳城市发展的过程中冷却发现，一直在调整方案调整规划，一边在为区域配套做最大程度的赋能
全深圳最好的资源聚集
南面是壮阔的深圳湾海岸线以及全国唯一一个城市中心区的国家级自然保护区——红树林湿地公园，东面是欢乐海岸人工湖，北面是塘朗山与华侨城湿地生态公园，西面坐拥市区最大的沙河高尔夫和名商高尔夫，放眼全球也很难再找出这样一个拥有多重稀缺城市资源的超级区位
另外
他拥有全深圳最好的交通资源，三条大动脉——深南大道、沙河西路以及滨海大道。同时拥有三条地铁线路，成为唯一一个可以无换乘即可到达海陆空出境口岸的枢纽
这块土地就差一个好的规划将其引爆
05
这个引爆的过程，就是整个深圳湾可以注入深圳高效创新的城市基因的过程
所以当12年后的今天，当我看到整个深圳湾的规划方案的时候，我的os就是：深圳湾本质上就是一个微缩型的深圳本身
深圳湾超级总部基地，一个片区能够被定义为超级总部基地这本来是一件蛮夸张的事情，但是从整个规划逻辑你会发现，本质上片区就是冲着超级而去的
超总湾最高的建筑高度将达到500米，其次两座高层建筑为460米和400米，这样超高城市群且因为临海，天然的成为深圳的第一张城市名片，这样的天际线也将成为深圳对外沟通的重要窗口
当然这只是我们看到的表现，你尝试着去深挖区域的内核你会发现
区域的地下空间被充分利用，整体的三层开挖将周边资源进行充分的串联
未来区域内构成的立体慢行系统，应对未来可能的地下交通与智能交通模式。不仅有地下、地面、二层人行系统的不同功能定位，还将融合智能交通管理和无人驾驶、互联车辆等前瞻科技
不仅如此
香港房地产开发过程中最好的传统楼宇连廊在项目内得到最大程度的传承，建筑的二层也完全的依赖连廊将所有的楼宇进行贯通，换句话来说楼宇和楼宇之间也因此产生了联系
在深圳湾超级总部基地，任何空间和建筑都不是单独的存在的，互相之间保持若影若现的关联
深圳的基因是什么，高效，而深圳湾超级总部基地的基因，就是超级高效
但是这还不是全部，在整个建筑规划里，大家也看到两栋最高的楼宇之间保持着一定程度的间隙，仔细看你会看到这样的场景
这是一条宽200米，长一公里的绿色走廊
这一条绿色长廊直接打通把深圳湾滨海公园和华侨城内湖湿地连接了起来，周围不会因为建筑的存在气流不畅，而区域内也将整体的外界景观纳入体系内。无论何时，这里的楼宇与生态均可自然均衡发展。
另外你仔细看就会发现
绿廊的层次感非常强，竖向空间上做了多层级的打造，真正意义上做到了海纳百川融会贯通
深圳的基因除了高效还一个就是融合，而在这个超级总部基地内，我们不仅仅看到的是空间与空间的融合，建筑和周围生态的融合同样得到最大程度的保留和传承
这或许就是规划迟迟没有面市的原因吧
那如果以上的那些都还是深圳过往模仿香港构筑建筑群的因素的话，那么下面要说的就是深圳超级总部基地构筑的“新加坡基因”
整个片区，深圳不仅仅做开发，这个城市承担着区域开发最慢最笨重的运营职责
深圳对于超总湾引进总部公司的定义很明确，只有全球500强、中国200强等顶级企业才有资格申请入驻。目前区域内已经引入了恒大、万科、神州数码、天音通讯、恒力、中兴通讯、中国电子等强势总部企业
对于深圳政府而言，宁愿土拍收入少些，也要将版块内的产业结构优化到世界顶级
未来在这里的企业不是能产生什么样的经济能级，而是只有什么经济能级的企业才能有入驻的资格
超总每个项目都不可能是一家企业总部能用完全部办公面积，必然会引入上下游产业最优秀的合作伙伴，这样才是超总经济产能最让人期待的地方。
各领域最优质资源的高度集中，才能带来效率上质的跃升。未来的深圳超级总部基地经济能级的蝴蝶效应将得到充分的放大
这里，就是深圳经济的天花板
深圳超级总部基地在黑暗处唯一的灯塔，来自万科与深圳地铁的联合开发，成为这里的精神堡垒，也成为如今价值兑现的舞台
06
这就是深圳让人迷恋的原因，因市场化起，因市场化兴，也因市场化更加有未来，全国人关注深圳，看好深圳的未来，因为这个城市一直都在自己既定的轨迹上行走，包容创新构成了他的底色，奔跑，加速但从不失控
这应该是我第一次这么完整的了解深圳，这么了解深圳湾超级总部基地，这里代表着深圳的未来，也同样代表着未来价值的最高点
略微遗憾的是，整个区域内大部分的价值都是不可售的，这也代表着这个区域的价值，绝大部分属于深圳自己，资产的大门尚未对个体打开
但是幸运的是，大门关上的同时，区域内依然开着一扇小窗。未来的万科不仅会将总部搬迁会至此，还带来唯一一款可以市场化流通的资产标的
深铁万科瑧湾汇项目，是区域目前唯一可售的标的，面积约74-88m²小户型稀缺总部资产，总价仅700万起
是的，整个超总450-500万m²规模的区域，只有这少量可售物业，最低的门槛当然也是最后的机会，属于那些先知先觉的人
需要注意的是。深圳地铁和万科这一次带来的瑧湾汇，是万科瑧字系产品系的作品，瑧字系是比肩万科翡翠系的城市最高端产品系，这也就意味着万科对区域的投入除了硬件打造，还有最大程度的软性投入，后期除了产品交付，交付的更多的是一种客户圈层和身份的象征
感谢深圳地铁和万科对区域的开发，未来双品牌驱动，与这片热土共进退，整体产品一定会实现自己的品牌溢价
深圳湾超级总部基地，秉承着深圳的高效和包容，代表着深圳的高度与厚度，承前启后是一定，继往开来是必然
最后用我的好朋友水水的一段话来作为结尾，代表我对这个城市未来的态度和想法
深圳并不完美
但如果要在中国选择一个城市来安放青春，我想那应该是深圳
青春无悔是无奈的鸡汤，青春充满后悔
深圳可以让后悔少一点
这里，没有框架，没有繁文缛节，给进取者最大自由
这里，你能用力放肆也必须懂得克制
这城市生生不息的节奏时刻提醒你，要努力不辜负它为你点亮的繁华
也不不辜负你为自己的明天付出的艰辛吃过的苦
在拼命生存，拼命赚钱向上爬的过程里
这个城市会教会你忍耐，恒心、坚韧
教会你时间的意义，拼搏的意义，自我价值的意义
这些都和钱无关，但足以影响我们的一生
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