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原创： 今日怡见
有人说，学区房是地产行业在炒概念，也有人说，学区房是父母对孩子的教育投资，这份爱是伟大的。
其实学区房的价格，可能是房价中最残酷的一个经济指标了，一方面因为它的溢价很高，另一方面，它把父母对子女无价的爱，折算成了真金白银，让很多父母陷入了焦虑，实在是冷酷无情。
怡宝是财经学科背景，我首先想到的是一个很现实的问题，买学区房到底划不划算？
想知道这个答案，首先要把学区房的价格分析清楚，看看我们到底为孩子的教育资源支付了多少钱；其次就要比较这个费用和其他途径让孩子上好学校的花费，看看划不划算。
那学区房的房价到底有多高呢？
想知道你买的“学区”值多少钱很简单，学区=学区房-房，我们只要选取和学区房其他条件相似的房子，算出两者的价差，就能知道人们为了入学机会所支付的溢价。
根据全球市场的平均情况来看，这个溢价大概在5%~40%的水平，学区房不是中国特色，而是很多国家都会自然形成的一个市场，尤其是教育资源分布不均匀的地区。美国最好的学区房价比全美房价中位数高出了49%，溢价惊人。
中国的情况比较复杂，每个城市都不太一样。清华同衡研究所有报告显示，北京市的海淀区、东城区和西城区，重点小学的学区房要比同样房型的非学区房贵20%以上，这项研究的样本房价是16年的，现在的价格还要高于当时，但溢价幅度相似。
其他一线城市和热门二线城市的学区房溢价也在20%以上，个别教育资源特别好的学校，还曾引发过“天价学区房”的新闻。
如果直接问我，优质的教学资源值几万十几万吗？我会毫不犹豫地告诉你，是值的。
我国的公立基础教育水准非常高，有不少重点中小学的优秀教师创造出了远高于他们工资的价值，但因为公立学校的薪酬受限，所以优质学费并不贵。
可是市场是很诚实的，学校的热度都是一批又一批的学生成绩实打实证明的，人们想追捧好老师，好学校，但是我国是就近入学政策，怎么办呢，只能买房。
但是，学区房溢价已经高达几十上百万了，划不划算呢？
我们假设一对北京的父母为孩子置办50平米的学区房，为此支付了20%的溢价，共花费350万，那么买到学位的价格，大概在70万左右。但是重点小学的择校费一般15万左右，相比之下，学区房好像买亏了。
这其实是一个市场悖论，如果学位的价值只值15万的话，是没有人愿意花70万来买的，市场的大量交易会让学区房的溢价略高于择校费，直到选择两者的人数平衡。
那到底为什么学区房这么贵呢？
因为溢价不只在于学区，还在于炒作。绝大部分人在买学区房的时候都不是我上面这么计算的，而是默认学区房的溢价是持续的，大家可以把房子原价转手卖出去，甚至可以大赚一笔。
那买学区房的成本，就仅仅是买房产生的利息了，只要房价继续涨，这些父母甚至连利息都不用出，相当于家里做的投资附赠了一个学位。
这个思路是非常残酷的，这意味着有资产的富人可以通过资产来获得教育资源，从而让自己的后代巩固阶级和地位，而穷人连知识改变命运的机会都越来越渺茫。
这就是教育资本化。
知乎上有一个很戏谑的问题，“为什么学历不值钱，而学区房很值钱呢？”
这句话显得买学区房的家长很疯狂很蠢，但是事实并不是这样。学历值不值钱，谁都不确定，因为学历是和人绑定的，也就是说，学历代表的是劳动力。
但是学区房，代表的却是资本，资本是无数劳动力的凝结。一个是不确定的过程，一个是确定的结果，那当然是学区房很值钱。只是，学区房值不值这么多，里面是有泡沫的。
而且，现在学区房投资的基础已经在悄悄转变了，一方面，只要房价没有稳定持续上涨的态势，买学区房的利息成本就无法被覆盖，即使能转手，也会亏损；另一方面，学区的本质是教育政策，如果政策变了，炒作的泡泡不管吹多高，都会破灭。
前段时间北京的多校划片政策是一个问题，以前的学位名额限制也是一个问题。比如在上海，每个学区房5年内只能有1个小孩去对口的小学，多胞胎、二孩除外；北京深圳是6年一个名额，对房子的影响周期更长。
最尴尬的是，房子的学位是否已经用了，是没有公开的查询途径的，可以去学校和派出所询问，但是对方并没有如实告知的义务和责任，如果购房合同中也没有明确，很可能遇到坑。
买学区房根本不像很多中介吹嘘得那么一劳永逸，房子也是你的，孩子也是你的，想象是美好的，实际上暗藏风险。
而且，学区房的实际覆盖范围，是小学。初中学区房的升学优势并不明显，因为一旦可以进行统考，家长选学校的同时，学校也在选孩子。
初中的升学率是学校掐尖能力决定的，统考意味着一切看孩子的能力，而不是孩子住哪里。
以深圳为例，怡宝统计了深圳中考的数据，有三所初中的升学率异常好，考上深圳四大著名高中的比例在40%左右。但是这个数据却不是学区决定的，因为那三所初中都是统考招生的，根本没有学区房。
也就是说，最好的初中为了稳固自己的优势，要招收到全市最好的一批学生去参加中考，他们倾向于进行海选，学区房的作用很小。
而小学的学区房之所以吃香，是因为国家不允许小学入学举办考试，不然幼儿园的娃娃都要被抓去学奥数了。我国推行的是就近入学，因为这样比较安全和便捷。
这样来看思路就很清楚了，如果你很在乎孩子接受的小学教育，而你的城市学区房政策是有利的，你可以考虑承担风险购入小学的学区房；没买学区房也不要紧，只要孩子小时候学习能力培养得好，靠实力考上好中学并不会受影响；而初高中的升学率不看学区房，鼓吹你高价买入的人非蠢即坏。
这篇文章是对以前学区房分析的一个补充，希望大家都能了解得更加全面，优质资源是稀缺的，但不及父母爱子女之心珍贵。培养孩子的道路千万条，只要择优录取的渠道没有关闭，知识改变命运就永远不是一句空话。
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