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原创：任自在
人之所以会犯错误，不是因为他们不懂，而是因为他们自以为什么都懂！这是索罗斯的经典名言！
刚刚看了一则悲伤的故事！
2008年，房价4000每平米，你没有买房，你说金融危机房价会暴跌！
2010年，房价8000每平米，你没有买房，你说已经出台限购政策，房价会跌！
2011年，房价12000每平米，你没有买房，你说要出台房产税，房价会跌！
2014年，房价28000每平米，你没有买房，你说要出台不动产登记，房价会跌！
2016年、2017年，房价继续上涨，然而你已经买不起了！
终于到了2018年，房住不炒，限购、限价、限售，部分城市短线回调，你没有买房，你说房住不炒，楼市要凉！
然而，刚刚进入2019年，部分一二线城市开始回暖，楼市万人摇的状况再次重现！
01
万人摇 抢购潮再现
深圳，全国楼市的风向标！
2月23日，深圳湾瑞府开盘，均价在15.8万，总价2400万起，其中某个总价8000万的户型刚一推出就被“秒光”！
3月17日，深圳南山红花雅筑开盘，当天签订67套，销售额达3个亿。19日，南山科技园1400万起的豪宅盘阳光粤海开盘，半小时去化近50%。
要知道深圳的房价收入比连续多年位于全国第一，2018年的房价收入比达到34.2，这就意味着在深圳，你得奋斗34年才能买一套房！
不仅深圳，全国其他一二线城市也都开始蠢蠢欲动！
3月8日，杭州最为备受关注的摇号楼盘——华夏四季公布了摇号结果，308套房源共有11378户家庭登记，整体中签率仅2.71%。
11378户抢夺308套房源，这是继中国铁建·西湖国际城之后，杭州第10次“万人摇”。
同样的情况，也发生在南京！
截止至3.26，南京楼市已经有19家领取销许，金辉白马云著、中海原山、中南上悦城、恒大悦澜湾、保利云禧、升龙天汇、星河天赋、绿地华侨城海珀滨江等均于开盘当天全部卖完，仅上周就有超1.1万人参与公证摇号！
从成交量来看，2019年第12周，全国30个大中城市的新房成交面积达到356.46万平方米，环比上升14%、同比上升21%。二手房的成交量方面，全国18个大中城市的二手房成交量达到175.07万平方米，环比上升10%、同比上升29%。
随着成交量上升的还有房价！
根据兴业证券的研究报告显示，北上深二手房房价自年初已分别上涨4%、12%、8%，二线城市当中，南京的成交均价相比年初提升了5%，杭州的成交均价相比年初提升了11%，苏州的成交均价相比年初提升了9%，成都、厦门、无锡等城市的成交均价相比年初都提升了2%。
量价齐升，一二线城市率先走出了2018年的楼市寒冬！
然而就在一二线城市相继复苏之际，同样是在一二线城市里面，有一类房子却还在过冬，相当凄凉！
02
火焰山里的冰窖
这类房子叫商住房！
简单来说，商住房通常就是我们所说的公寓，因为这类房子所在的土地原本是用来开发写字楼或者商铺的，结果最后开发商把他盖成住宅来卖！
商住房曾经因为不限购、价格又相对便宜成为市场追捧对象，然而这繁荣的一切在2017年3月26日以后就不再了！
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从源头上直接否定了商住房的居住属性！
并且要求在建的商住房销售对象应该是企事业单位，而且企事业单位买了之后再卖的话还得卖给企事业单位。
对于已经销售出去的商住房虽然还可以卖给个人，但是条件非常苛刻，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。
这一下子就把商住房给干趴下了！
根据央广网报道，在北京亦庄的一套商住房，房东当年550万买的房子，现在420万进行甩卖，还亏钱130万，就这，依然卖不出去。
中原地产的数据显示，从2017年3月26日开始，北京针对商住公寓类房源限购执行24个月，截止今年3月25日，网签只有6550套,成交量暴跌94%。
没有量价格自然撑不住，比如像北京像素这样的商住房，调控前价格在7万元/平米，目前的报价已经降到4万，跌幅超过40%。
同样被干趴下了还有开发商，A股上市公司中弘股份曾经因为商住房混的风生水起，北京像素就是其代表作，但是现在却业绩断崖式下滑，股价连续20个交易日低于1元被退市！
03
楼市也有量价关系
量价关系，原本是股市用语！
老股民在分析股价的时候都会用到量价关系，来判断形势，买卖股票！比较经典的有量价齐升、无量阴跌、量价背离等等。
不仅股市有，楼市也有量价关系！
比如2018年1月份开始，中国商品房的销售面积为4.11%，而住宅的价格增速达到13.8%，这是自2015年12月份雨来，商品房的销售面积增速首次低于价格增速。
如果借用股市上的量价关系，这就是典型的量价背离，在股市上市看跌信号，也就是说价格仍然在突飞猛进式的飙涨，但是成交量已经萎缩了。反应到楼市也是一样，所以在2018年1月份以后，在成交量的拖累下，住宅的销售价格增速开始回落，部分城市甚至进入了负增长也就是房价出现了下跌。
而这一次商住房更猛，直接是无量阴跌，成交量萎缩94%，价格下跌40%，如果按照这种势头，注定价格也是起不来的！除非政策进一步放松，先把成交量给带活！底部爆量才有可能出现商住房的反转信号！
虽然影响楼市的因素很多，比如像政策、土地、货币、人口，但是无论是哪种因素，最后反映出来的结果无非就是量价！
最后，一二线城市量价齐升，楼市已经开始复苏；三四线城市量价齐跌，楼市寒冬持续；这也就意味着接下来楼市，板块轮动式上涨结束，结构化行情拉开帷幕！
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