占豪微交流丨看豪哥&战友说：中国楼市为啥冰火两重天？

2016年03月03日

昨天关于降准的互动中，战友们经常提到的房价问题，今天我们就来聊一聊房地产，豪哥《中国楼市为啥冰火两重天？》也提到了相关要点，战友也众说纷纭。
房价何时会降价？这个我们想想就好，不要抱有太大的希望。

盈盈说的对，所谓希望越大失望越大，房价太高，如果条件允许，瑞瑞还是想到乡下买块好地自己建（嘻嘻）。进入正题，看战友是怎么说的。

tiger
上海去年人口是在净流出，北上广人口不可能一直增加，你太乐观了！北上广人均收入是多少？你说的那些年收入3、40万的精英数量有多少？他们能买几套房？你怎么不分析最近房产信贷问题？莫非你也在炒房？写出这么没技术含量的文章！

占豪：
我在文章中说，上海年均三五十万的人口流入，大约开始计算时间是2000年前后，所以才有年均。至于数字准确性，因没有来得及去具体查证，只是之前看过资料大概是这个数字。但是，上海流入人口从2009年到2014年5年时间的流入人口是504万，年均超过100万，想想这样的人口对房价的支撑力度有多大。

在北京、上海，流动人口都是千万级别，所以说人人都买得起房子怎么可能，但这1000万以上流动人口的基数，这5年流入504万人口的数字，当然会构成对上海房价的支撑。2015年仅仅流出10万，到底是持续流出还是个别年份的现象仍有待观察，但之前流入的巨量人口却是需要消化住房的。

看待问题要客观，不能因为情绪而去左右思维。关于房产信贷，中国住房贷款只占中国信贷总规模的十几个百分点，央行已经明确，有很大提升空间，这就是放松房贷去库存的根本原因。我们可以去分析细节中的问题，却不能因为自己有情绪而带着有色眼镜看问题，这是客观理性的基础，也是一个人能否在未来发展中取得成功的基础。难道说就因为自己不喜欢就可以捂着眼睛不看？捂着眼睛不看自己就买得起房子了吗？很显然，还是客观一些，然后努力一些，距离自己取得成功可能更近一点而非一味抱怨和情绪化。


战友莫激动，对于瑞瑞而言，面对日益渐高的房价，瑞瑞也是非常的痛恨与无奈，真的是连个厕所都买不起啊。收拾心情我们看下面这位战友为我们分享的段子吧。

松青月晓
请占豪点评一下网上的这个段子: “我和我老婆现在在北京只有一套房子，我可以把房子只写在我老婆一人名下，然后和我老婆假离婚。现在这套房子值700万，我让她把房子1000万卖给我，我首付她300万，贷款700万。这样，我们继续住着房子，手里多了700万，用这700万投资（包括投资到我公司）的利益，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。现在北上广有很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。这两天刚给大学同学讨论清楚这个问题，大家一直认为我可以做这件诈骗的事”。

占豪：
关于这个问题在当天的文章中已经讨论清楚，很多人只看头条不看下面内容，错过很多好内容着实让人遗憾。但这里可以再确认一点：一、房产贷款需要房产评估公司评估；二、银行有风险控制部门，相关责任是终身责任制。所以，相关说法可能有人冒险犯法存在个例，根本不具普遍性。否则，自己买套房评估成一万亿美圆然后到银行贷款7000亿美元，岂不是就可以藐视巴菲特和盖茨了吗？
如果真的有人像段子里的那么做，也不得不说他是相当的有理财头脑，不过犯法的事咱可不要做噢。那房产是不是已经成了金融工具呢？
王照亮
一线城市人多房少，本来我是看好一线城市小幅涨价的。但这次疯涨我感觉把中国经济的承受力透支了！有人透露中国缴个税的人群总共2600多万，也就是说中国也就这不到三千万人月收入在3500元以上。这中间又有多少是有房产刚性需求的？又有多少有实力能一线城市买房的？看上海的平均收入和房价，七八十年不吃不喝绝大部分人也买不起房。这说明房产已经完全沦为金融工具了。房子高价大卖只是房地产商在疯狂骗银行钱而已。



占豪：
住房作为投资品如果是用来租赁还好，但中国把住房作为投资品是因为赌升值，这是风险很大的一种方式，住宅应该进一步去投资化。



本来开发商定的房价已经很高，再加上炒房客的操作，一套房的价格已经远远不是标价上数字。

韩景龙
有无想过楼市是被人炒起来的？就如同股市中的主力自拉自唱？拿深圳来说，去年涨了50%多，深圳去年净流入多少人口？都是大款吗？又完工多少商品房？为什么突然这么大动力买房？其中原因占豪就没有想过吗？

占豪：
深圳房价涨了很多，但与香港一比结果还差一大截，香港房价是谁买起来的？都是内地人。过去十几年，北上广深的城市规模高速发展，使得这些超大城市的资源在全国都是稀缺资源，才有了这么高的房价。虽然有炒作因素在，但如果没有起基本的推动力是炒作不起来的，不信你找个农村把房价炒炒试试看。深圳2014年人均GDP都2.4万美元了，快赶上韩国了，所以城市化进程中的中国再加上超大城市的稀缺资源性质，造就了高房价。然而，核心城市的高房价又何止中国，印度新德里比北上广深差多了吧？房价一点不低。至于相关数据，自己可以去查看一下历年的数据即可，都是公开的。
说到农村，农民们如果在村里自建一栋房子应该问题不大，不过要拿自建房子的钱到城里买个房，有时候连首付都付不起。

东流水
想农民进入到三四线城市买房做房奴，也真正的是个馊主意，农民进城用什么方法才能养活自已生存下去！？容易吗！？


占豪：
大多数农民都想享受城市的福利，你可以到农村问问看看哪家哪户对到了城市生活的人不羡慕？农民就不想在城市里生活和买房？肯定不是。那么，如何让他们能买得起房并能生存才是关键。哪怕以前农民没有进城时，过去十几年不也是到城市打工生活吗？所以，问题不在于该不该进，而是怎么进。这里就需要好好规划产业，好好推动社会分工，然后才能推动城市化，推动福利增长和国家发展，同时推动经济发展。不要看到问题就觉得如何如何，国家、企业、个人，都是通过解决问题发展的，见到问题就认为不行，其结果必然是难以发展。大学同学同时毕业，10年后一个样子，20年以后经常是天上地下了，为什么？除了背景资源不同外，其实就是努力程度和做事态度决定的。

见过不少在城里立足的农村人，他们在一个城市里立足付出的，可能是城里人几倍或许几十倍的努力，想想确实是很不容易。
枫
任何货币政策和房价优惠政策，对三四五线城市消化库存都没个用。最重要的就是提高三四五线城市的人均收入，来刺激人口留入。为三四五线城市拨款建设未来经济发现主要产业，来创造人口就业。


占豪：
说没用显然言过其实，因为增加货币供给市场资金就多了，市场使用资金的成本就降低了，这当然有利于购买力的激发。但相应的，根本问题还是推动三四五线的配套建设，吸引农民进城并提供发展机会的建设等等，否则这库存的确不好去。
我们一直在说三四五线城市去库存，那工作在杭州的战友又是怎么样的感受呢？

Dazhen
我是生活在杭州的，工作五年未买房。杭州楼市的库存一直很高，而且库存在快速增加。由于G20和亚运会的影响和预期，2015年房价已经开始止跌并企稳了，今年又通过媒体的炒作，房价有进一步反弹的迹象，还没有开始像上海那样的疯狂。今年出来的“街区式住宅”为房价反弹打响了第一枪，周小川的“加杠杆论”又是火上浇油，加上各路媒体的轮番炒作，我个人觉得有点像挖坑。


占豪：
很显然，有些地方的确是坑，所以我文章中在提自己的观点和建议，至于说是否能实现，只能走一步看一步了。





到底挖了这么大的坑是给谁跳？如果给老百姓来跳，确实是说不过去。搞到最后是不是会出现崩盘的可能？
sofa
谢谢占豪老师关注楼市！ 年后一直有文章分析中国楼市的，比如中国超高的房价收入比（远高于日本楼市崩盘前），预计中国楼市1-2年内会崩盘；再比如香港地价以低价拍走，会不会传导到内地楼市；还有北上广深最近是在上演最后的疯狂； 学生一直关注占豪老师的文章，占豪老师的全套专著也买来看，收获良多！占豪老师对国际形势、经济情况、社会热点等等的分析总结真是鞭辟入里，入木三分！更重要的是占豪老师是一位真善美的奇男子！在现在这样一个物欲横流的世界实在是罕见！ 请教占豪老师，中国房价会不会在未来3-5年甚至在10年内崩盘？会不会像日本80、90年代那样崩盘？现在的高房价确实远超普通居民的购买力。 另外本人在郑州，郑州楼市15年上涨了将近7%，目前来看郑州的楼盘上涨也在蠢蠢欲动，本人打算今年购买一套自住房，预计今年年中或者下半年入手，您觉得这个时机合适吗？ 实在不好意思，问占豪老师这么私人的问题，占豪老师本来就很忙。祝您身体健康！

占豪：
这种预测10年前就看到了，中国楼市也没崩盘。中国和日本、美国的情况完全不同，城市化进程才40%，还要进行20年，人口如此之多，所以房价总有支撑。但对于一个国家来说，政府应该适当调控好，房价过高对社会福利和经济都是很不利的。虽然，现在中国房地产泡沫还不会破灭，但如果中国经济出现一些问题了，房价同时又涨太多，这事也是有很大风险的。我在拙作《大博弈 中国之危与机》中就论述过，高房价是中国经济发展的大问题，解决不好可能会引发更大的问题。
房子是一大事，如果每人都被房价刺激，那就是不小的问题，还是期待房价能调控到位，便宜了我就能买了（哈哈哈），接入下一位战友的留言。
老七
我不赞成豪哥的一线城市无库存说法，房子明明都让炒房的人屯起来了，房地产泡沫破裂的那天就能验证有多少库存了，深圳一套房子至少要一两百万元，多的上千万元，根本不是普通人能买的起的，深圳这是在住死路上走，看今明两年有多少实体经济倒闭了。

占豪：
什么是库存？在开发商手里才叫库存，在炒房者手里就不能叫库存了，因为已经销售出去了。不用担心深圳，随着沪港未来一二十年的进一步融合，深圳的房价还会涨。没办法，特殊地理位置和特殊形态决定的。深圳既有科技又有金融，人均GDP快赶上韩国了，2015年GDP同比增长8.9%，比全国平均高2%。真正危险的是诸如东三省、山西这种拖后腿的地方而不是深圳。还是那句话，看问题不要情绪化，要客观和实事求是，这是能够分析出问题和趋势必须秉承的原则。

说房价不能不说炒房客，多少的房子都掌握在炒房客手里，握着等着慢慢升值，最后买单的都是普通的老百姓。
小猫钓鱼
去产能本身就是个笼统说法。假如13亿人的粮食刚刚够吃，不多不少，你说中国社会危险不?本身就通货膨胀了，适当的产能过剩有助于平抑通货膨胀，改善民生。因此，不光是粮食储备，中国的所有物质都得有余，只有这样，社会才不会乱。而从社会财富增加角度来说，房地产占比越高，则社会总财富就越低，因为土地规模是有限的，这个简单的关系告诉我们，要想社会总财富增加，房地产泡沫一定要刺破。相应的，增加民生方面的投资，降低粮食蔬菜，医疗保障方面的通胀，也会刺激经济发展。而任由楼市继续疯狂，则中国经济必然失速而出现硬着陆。

占豪：
首先，对一个国家的粮食安全来说，刚刚够吃，有粮食储备，同时再加上国际贸易的市场调节，那么这个粮食就是安全的。中国有十三亿多人口，耕地却不丰富，做到这一点已经是非常了不起了。

至于关于产能过剩的论述，这话说得是不够准确的。在中国高速发展和粗放经营之时，这个逻辑一定程度上是成立的，因为可以通过加快投资、规模效应来达到占领国内、国际市场，推动经济发展的目的。但现在不行了，世界市场都饱和了，继续增加规模美空间了，社会环境、生态环境、发展阶段都决定了中国不能再那么玩了，因为这么做一方面规模上不去，另一方便产业一直处于低端，人均生产率就无法进一步发展了，人均生产率上不去，同时生活成本会不断增加，中等收入陷阱就真的要来了。怎么办？提高人均生产率。如何提高？提高技术含量，提高品牌知名度，提高产品竞争力。资源是有限的，如果想通过提高质量来提高生产率，那么就必须适当调整产能增速，把那些过剩产能去除掉，推动市场平衡，增加企业利润。只有这样，个人的收入才能提高。

至于说房产价格，其实越发达的经济体房价越高，这是必然，因为房地产是资产，越发达的国家资本越多，资产相对就会稀缺，那么当然价格就会被推高。房产泡沫破灭的结果是什么？次贷危机就是房产泡沫破灭引发的；日本失去的二十多年就是房产泡沫破灭引发的。房产行业关乎上下游五十多个行业，真的泡沫破灭就是经济危机，然后就是货币大幅贬值，到那时手里的钱够买食品就不错了，还能增加社会福利？房价不能过高，过高可能会导致泡沫破灭，但显然刺破房地产泡沫以增加社会财富之说是不合逻辑的。别的不谈，这事可以在自己身上试试，假如你有资产500万，其中有一套300万的房产，现在你就当房产泡沫破灭了，你100万卖了，你的财产是增加了还是减少了？这都是很简单的道理。

非常感谢战友的精彩评论，又快到跟大家说再见的时候了，盈盈还有点意犹未尽。

恩恩是的，这期战友评论确实都非常精彩，如果战友们还有更多的想法，请给我们留言吧，谢谢大家的参与。
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