对美国房地产市场历史的回顾，看似是一项枯燥乏味费力不讨好的事，然而从宏观视角观察，你会发现，美国的房地产市场走过的道路、发展历程，对我国房地产市场的未来有很重要的借鉴意义。尤其在当下，大家对我国房地产税议论如火如荼，一些言论甚至把房地产税与降房价用等号联系起来。客观上看，房地产税的征收会影响到市场情绪，然而更重要的是房产税征收的顶层设计才是我们应该考虑的重点。在三维世界里，用二维的线性思维看待事件与现象，终究如盲人摸象。对房价问题的认识应当抛弃“非此即彼，由此及彼的”线性思维，由大及小，通盘考虑，才能发现房地产市场的本质和呈现的特点。首先我们通过人口、经济、利率与政策维度对美国房地产市场进行了简要回顾与梳理，还原出一幅宏观的美国房地产画面，以此再推理我们的房地产市场发展趋势。一、经济发展是影响房价最核心的因素。长尺度看，有经济前景的国家和城市，房价才有希望。皮之不存毛将焉附，道理朴素简单。脱离了经济发展，房市高潮定不能持久，经济溃败下房市画面更是不可描述。2008年美国次贷危机后，美国经济罕见的陷入负增长，不管是连续降息还是量化宽松，都无法拉住房价指数的持续下滑态势，一直到2012年房价指数才触底。随着美国经济回暖房价指数逐渐回升，并越过前高。二、城市化稳定期并不意味着房价的天花板。1970年左右美国进入城市化稳定期，城市人口增长逐步放缓，但是美国房价指数涨幅约9倍，驱动房价指数的上涨动因，是城市人口购买力提升，且个人收入的驱动作用逐步增强，人口数量的驱动因素逐渐降低。在人口增量放缓的趋势下，城市群尤其核心城市、重要城市的吸引力要普遍高于其他城市，而人口的增加正向作用于经济，经济的发展带来收入增加，促进房价的上升，形成良性循环。美国人口从铁锈8州向西海岸、南部迁移，也反馈在各州的人口购买力与房价指数走势中。三、……

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