原创： 一棵青木

从上世纪60年代开始，日本经济突飞猛进，保持着每年10%以上的高速经济增长，成为了世界经济史上的奇迹。

短短的20年里，日本彻底从二战失败的阴影中走出，成为世界第二大经济体。

到1985年，日本已经成为了世界上最大的钢铁和汽车出口国，半导体领域也独步全球。

日本外汇储备超过4000亿美元，占当时全球外汇储备的50%，日本取代美国成为世界最大债权国。

随着日本经济的发展，房地产的价格自然也是节节攀升，截止1985年，日本楼市已经累积了不小的泡沫，但并不夸张，还在可控范围之内，直到广场协议的签订。 

1978年，石油危机爆发，由于能源价格的大幅飙升，美国出现了严重的通货膨胀。

为了遏制通胀，1979年，美国大幅加息，名义利率甚至一度高达20%的恐怖水平，大量的资金纷纷把钱存进了美国银行。

通胀的确被遏制了，但是大量资金的涌入，也带来了美元汇率的大幅上升，从1979年底到1984年底这段时间，美元汇率上涨接近60%。

过高的美元汇率导致美国对外贸易逆差大幅增长，为了改善国际收支不平衡的状态，美国希望把美元贬值到1979年的水平。

1985年9月，美国、日本、德国、法国、英国等5个国家举行会议，决定联合干预外汇市场，让美元汇率有序下跌，史称“广场协议”。

协议签订以后，五国同时在外汇市场抛售美元，导致美元大幅贬值，而其他主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。

很多人认为广场协议是美国给日本挖的陷阱，其实并不然，德英法做了和日本一样的事情，经济并没有出现什么大问题。

而且，这份协议是日本自愿签订的，因为协议本身对日本而言也有很大好处。

日本通过长期的经济发展，已经积累的相当深厚的底蕴，日元大幅升值能够促进日本对外投资的大幅增加，扩大日本企业在海外的资本和地位。

对日本而言，这次升值同样是一个千载难逢的扩张机会。 

广场协议签订后，短短几年时间，日本在美国收购了大量资产，巅峰时期美国总资产的10%都被日本人买下了，纽约的标志性建筑——洛克菲勒中心都成了日本的囊中之物。

“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”成为了日本人的新共识。

飞速升值的日元，也引来了国际资本的涌入，只要持有日元，每年就可以凭空享受5%以上的汇兑升值收益，何乐而不为呢？

大量涌入的国外资本，导致自1985年开始，日本经济如烈火烹油，像坐了火箭一样飞速发展。

突然大量增加的财富导致日本股市和楼市出现飙升，巨大的财富效应让每一个日本人都变成了富翁。

而从70年代就开始运年的“首都改造计划”也恰巧在1985年抛出，这是一个日本版的棚改计划，凭空给东京制造了大量的购房需求，导致日本房价迅速上升。 

1988年日本政府进行过调查，东京的地价已经堪比整个美国，而日本全国的地价加在一起，可以买下4个美国。

地价不灭，成为了日本人坚信的神话，房价永远涨。

而实际上，自1950年开始到1990年房价破灭，日本楼市的确连涨40年。

1989年的东京银座5丁目的地价高达1平米1.1亿日元，折合97万美元，荣获当年吉尼斯世界纪录。

当时东京城郊有29户农民拆迁，拆迁款高达8亿日元，相当于他们苦干800年的收入，拆迁暴富的神话在日本比比皆是。

因为买房的人太多，导致日本一房难求，新开楼盘不得不以摇号的方式销售，中签比例极低，四五千个购房者才能有一个幸运儿买到房。

有人摇到购房资格后，转手一卖，就能凭空获得相当于数年的工资收入。

到1989年，日本房价已经飙升到了非常荒唐的地步，一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

日本政府闻到了经济泡沫的味道，开始紧急给经济降温，他们选择主动刺破泡沫。

1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。

调控效果几乎为零，日本楼市和股市继续狂飙突进。

1989年5月开始，日本连续提高银行利率，将利率从2.5%大幅提升到6%。

注意，此时日本房价居然还是没有跌，上涨的惯性实在是太大了，甚至，连股市都没有跌。

1989年12月31日，日经指数上涨到了历史最高点38915点，成为了未来20年的绝唱。

1990年1月12日，加息的效果开始出现，日本股市突然出现瀑布式下跌，这是日本股市有史以来最黑暗的一天。

到1990年9月，日本大盘下跌44%，大量的公司出现巨额亏损，不得不抛售公司持有的土地和房产。

随着日本公司持有的房产抛向市场，日本房价出现了下跌的苗头。

1991年，日本楼市出现崩塌，巨大的泡沫从东京开始破裂，迅速蔓延全国，短短3个月内，日本房价下跌达到一半。

原本一房难求的日本，突然之间铺天盖地的房子出现在了市场上待售，但是购房人好像一夜之间都消失了。

房价暴跌后的日本政府，并没有选择出手护盘，反而选择将泡沫一戳到底，彻底出清市场风险。

如果历史给日本政府一个重来的机会，他们一定不会这么干。

1992年，日本政府出台了“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。

这是对日本房地产的最后重重一击，彻底掐灭了日本楼市的泡沫，让日本房价破灭后，连个反弹都没出现过。 

一直到今天，日本房价都没有回到1991年的价格，这还只是账面价格，要是你考虑到这28年来的通胀因素，日本楼市可以说是坑死人不偿命，下跌无止尽。

毕竟，今天的100万日元，和1991年的100万日元，那是一回事嘛。。。

泡沫破裂后很多日本居民成为“千万负翁”，长期还债导致他们的正常消费受到严重影响，日本经济深陷泥潭，20年没有恢复元气。

日本政府刺破房价泡沫的办法，为了打压房价而打压房价，我们称之为硬着陆，后果极其惨烈。 

美国，在2007年的时候，也刺破过一次房价泡沫，不过美国选择了和日本截然不同的处理方式。

从2001年开始，纳达克斯互联网泡沫破裂后，美国政府以低利率刺激经济，于是大量的资金开始涌入美国楼市，美国银行发明的次级贷款成为了推波助澜的最大帮凶。

美国的房价一路飙升，拉动了整个美国的经济，整个美国欣欣向荣，似乎回到了巅峰时刻。

2006年底，国际石油价格飞涨，导致美国通胀率飙升，美联储被迫出手提升利率来压制通胀，进行了连续17次加息。

这下闯祸了，美国楼市泡沫被击碎，次贷危机席卷美国，美联储被迫再度出手挽救美国经济。 

后面的故事大家都清楚了，美联储疯狂开启印钞机，试图让其他国家替美国经济买单。不愿被薅羊毛的国家也跟随开启印钞机，全球陷入了印钞型大通胀时代。

美国的经济和房价，则开始慢慢回升。 

美国不愿意付出像日本那样的经济代价，所以被迫拉升房价，采用的方式是大水漫灌。 

楼市的诡异之处在于，它除了会让你付出经济代价之外，还有可能会让你付出政治代价。

1997年，香港房价已经高到了一个非常离谱的地步。当时香港人买房如买白菜，上千万的房子连房都不看就直接买了。

当时香港售楼处的画风是这样的：

 1996年，香港甚至出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

当时，所有的报纸媒体都在声讨香港的高房价摧毁了香港人的梦想，遏制了香港这个城市的竞争力。

没房的人在骂政府，想有房子住；有小房子的人也在骂政府，想买大房子；有大房子的人也在骂政府，想买更多的房子。所有人都在说自己置业难，买不起房，恩，和今天的中国人差不多。

新任特首董建华，看到民心可用，决定顺应大势打压房价，董特首提出了八万五公屋计划。在这个雄心勃勃的计划中，董特首提出：

董特首打算彻底解决香港的房价问题，顺应民心大势，并以此作为自己的政绩，没想到，香港人民骗了他。

董特首的房价打压政策效果特别好，巨量的供应瞬间摧毁了香港的楼市，房价一路下跌，从1997到2003年，香港房价单边下跌不回头，差不多跌了70%，大概就是3万/平米的房子跌成1万/平米这个样子。 

95-97年买入房产的香港人，悉数被套，亏光首付，房子被没收还倒欠银行几百万元。

在这场房价暴跌中，香港平均每位业主损失267万港元，有大概十多万人由百万“富翁”变成了百万“负翁”。

在切身利益的考虑下，抗议香港房价过高的声音消失了，所有持有房产的人，开始成为反对者。

2003年7月1日，香港街头爆发50万人大游行，抗议香港房价下跌，要求港府救市，董建华滚蛋，八万五公屋计划是造成香港房价下跌的主要原因等等言论充斥媒体。

挽救负资产者，拯救香港中产阶级，呼吁政府救市，让房价继续上涨居然成了最大的政治正确。

董建华成功的打压了香港房价，没想到却没捞到政绩，反而成为了最大的行政败笔，导致自己的政治生涯到此为止。

本以为打压房价是顺应民心，没想到香港人根本就不希望房价下跌，董建华被骗了，断送了政治生涯不说，还被送了个外号叫八万五，付出了惨重的政治代价。

2005年，董建华黯然离任，香港在继任特首顺应新的“民心大势”，开始不断救市，香港的房价开启了一路飞涨的模式。

到了今天，香港人又开始抱怨房价高，城市竞争力低，底层群众住笼屋。

但是董建华，已经被迫辞职快14年了。 

参考全球几大主要楼市的历史，我们可以发现，面对房地产泡沫，几乎各种选项，都被各国政府使用过。

房产并不是无风险资产，只有当其他资产（基金、股票）缺乏吸引力，投资人才会争相贷款买房，如果有一天房产脱离了投资人预期，房产就将不再是刚需。

所以，房地产市场的供需其实具备很大的不稳定性，所谓刚需，其实是个伪命题。

中国楼市，无非只有涨横跌三个选项。

再精细点说，涨跌其实可以合并为一个选项，因为以中国楼市今天的泡沫程度和价格高度，放任他再度上涨，就等于让他下跌，而且是市场自发的剧烈下跌。

日本楼市大泡沫后，主动刺破泡沫，房价下跌，付出了惨烈的经济代价。

香港楼市大泡沫后，主动刺破泡沫，房价下跌，付出了惨烈的政治代价。

所以，中国八成是选择和美国一样的路，那就是维持经济的稳定性，救市托盘。

那问题又来了，既然房价泡沫破裂后你要主动救市托盘，你为何还要刺破泡沫呢？这不是给自己找麻烦么？

综上考虑，价横不跌，是中国楼市的必然选择。

未来数年之内，你都可以按这个结论去指导你的房产财富配置。

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