一个馒头能引发“血案”，一封通告也能引发“奇案”！

6月13日，香港上市公司东亚银行发布了一则关于非一线城市楼市的公告。

结果：两天，损失87.8亿！

01

两天巨亏87.8亿 到底谁的锅？

千错万错，到底谁的错？

6月13日港股收盘后，东亚银行突然发布公告，导致6月14日、17日股价连续大跌，市值累计蒸发57.8亿。

公告里到底说了什么？让东亚银行股价大跌呢？

原来，东亚银行说到，早先投资内地的62亿房地产贷款，因为市场恶化，出现信贷级别下调。预计将减值25亿到30亿港元。

具体是哪里的市场恶化呢？

东亚银行没有指名道姓，而是划了个框，卖了个关子，表示：恶化的市场环境，影响到非一线城市商业地产，从而导致了减值25亿到30亿。

减值+市值蒸发损失87.8亿，东亚银行这则公告绝对堪称2019年度最贵公告之一。

查阅东亚银行2018年的年报，发现，除了知道房地产业务比重一家独大，占比超过3成。

且东亚银行明确，未来要减少对房地产行业的依赖，并没有更为详细的信息，让人可以一探究竟，到底是哪个地区的商业地产恶化了。

既然按图索骥没结果，那只能另辟蹊径了。

02

贵圈真乱！商业地产 逻辑全乱套了！

东亚银行把商业地产划定了一个圈，意思是除了一线城市，恶化皆有可能。

但，详细挖掘之后，发现，商业地产这水太深，一大堆BUG！

BUG 1:一线城市好？未必！

如果从写字楼和零售物业的空置率来看，一线城市确实是独领风操！比一般的二线城市低了不少！

但是，就趋势来看，一线城市也在遭遇后成长时代的烦恼。

不久前，中指研究院发布的《2019中国商业地产百强企业研究报告》中，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大。

成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降又是幅度最大。

6月16日，第一财经报道，一线城市深圳高端写字楼的空置率逐渐攀升，中低端写字楼空置率也在攀升。有业主称，最近一年内，空置率从10%上涨到20%。

价格上，高力国际发布的报告显示，自2008年以来，深圳甲级写字楼平均租金的年复合增长率为5.1%，在一线城市中表现最优。

不过，2019年以来，深圳写字楼租金开始下降。

第一太平戴维斯发布的数据，年一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。

BUG 2：一线不好？外资还老是买买买？

刚才说了，趋势看一线城市的商业地产也没想象中的万里挑一，没有瑕疵，甚至还有点趋势疲软。

可问题来了，那怎么号称最聪明的外资，老是买买买？

世邦魏理仕5月22日发布的报告显示：2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。

外资在商业地产商一掷千金，主要是把钱花在了一线城市上！

戴德梁行的数据显示，2018年外资购置物业的城市主要集中在北上广深港等城市蓝筹，五大城市大宗交易数量占比达到83%，金额达到85%。

看到了吧，一线城市的商业地产疲软，但外资仍然毫不顾忌，持续买入，这是啥逻辑？

真要说逻辑，最大的逻辑，和外资在股市的操作一样，看准了，就是个逢低买入！

地球人都知道，未来城市发展还是得网大城市发展。4个一线城市，当仁不让的还是会受益这种发展趋势。

而一线城市，地少人多，不仅体现在住宅上，长期看，商业地产一样如此。

如今，一线城市商业地产已经进入存量博弈，只要价位合适，可以说拿得住，买到就是赚到。

根据前瞻产业研究院的数据，2019年，各线城市中，只有一线城市的商业地产供应量增量是缩减的。

上海、深圳持平，北京甚至没有新项目入市。

前几天的文章里一直写，国内房企现在融资上又陷入内外交困的处境。

商业地产盈利主要靠出租，尽管能获得稳定现金流，但在低谷期，出租率下降的情况，这肉对资金需求量大的房企来说，越来越远水解不了近渴。一次性出售，度过资金坎，诱惑更大。

内资缺钱，外资不缺，这可能才有了外资逆势买买买的奇怪现象！

BUG 3：怪了，三四线消费崛起！咋就撑不起商业地产一片天？

这几年，消费圈，最火爆的概念就是消费升级！

消费升级说的是谁啊？主要就是三四线城市的主力军。

2019年春节期间，小城青年旅游人数增长101%，增长率比一二线城市高50%，而全国电影市场票仓进一步下沉，小城青年成观影主力军，其中以四线和六线城市的消费增速最高，销售额同比增长超过60%。

据摩根士丹利预计，到2030年，中国的私人消费市场三分之二的增长来自三四线城市。

麦肯锡的数据预测，也显示：未来十年，包括三四线城市在内的年轻消费群体将成为未来占比增长最快的群体，预计2022年达到81%，成为中国消费升级的最主要贡献，而且这部分群体的比例会越来越高。

小镇青年快乐多，这么旺盛的消费力，线性逻辑，足够三四线城市商业地产吃好久得了。

然而，并没有！

中指研究院的数据，2018年，三四线城市的商业地产成交一样是下跌的，尽管幅度比一线小一些。

5月23日，中国社会科学院发布过了一个报告，说预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上。

前文有一个图，核心城市零售物业空置率走势，在那张图里面，一二线城市空置率没有一个超过20%的。

中国社会科学院算权威了吧，他们的数据分析结果，未来各线城市，平均空置率要到20%。

如果一二线城市在平均线20%以下，那可能只有三四线城市补20%以上的“空缺”了。

而实际上，现在业内人士，对于三四线城市的商业地产也是普遍心有余悸。生怕赔本，还没赚到吆喝。

具体坑在哪？

2018年底的全国中小城市商业创新发展论坛上，某商业地产董事长曾说，政府规划，开发商运营经验不足，定位不精准，招不来商是几大痛点。

诡异！消费能力在那摆着，怎么会招不来商？一线开发商，如果进驻，怎么可能运营经验不足？

一线开发商不愿意趟，商家不愿意去，说到底，还是三四线的商业地产没让人看到赚钱的有效模式。

问题又来了？

那谁截了胡，把三四线城市的消费能力给开发了？

答：拼多多，京东和阿里。

拼多多就不用说了，真是乘着三四线消费崛起的翅膀起飞的。京东和阿里拼命到三四五六线以及乡镇刷墙，一样是看中了巨大的消费蓝海。

这些年，网络消费占比已经超过20%。2019年5月份，社会消费零售总额增长8.1%，网络消费还是保持在20%以上的增长！

西方著名经济史学家亚历山大格申克龙曾经开发出后发优势概念。

三四线城市的商业地产，尽管后发，但却被更加后发的网购给抢去了应有的优势。

楼市，无论住宅还是商业，真的要看准大势！

本站网址随时可能更换，请关注公众号，以防失联！