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楼市的历史性时刻：“对赌协议”来了！


2020年02月10日　
作者：刘晓博
来源公众号：刘晓博说财经
微信ID：liuxb929

新冠肺炎，一下子把中国楼市带入了“冰河期”。
 
绝大部分开发商的销售额，会在2月创出历史新低，中小开发商甚至可能出现零成交。
 
在这个艰难的时候，大招来了！以融创、花样年、绿地为代表的一批房企，试图以“无理由退房”启动熄火的楼市。
 
其中融创的动作最大。据报道，融创至少有三个大区启动“无理由退房”，涵盖的城市达到60个！
 
具体做法是：认购人需在活动期间（2月10日到3月31日）认购指定的项目，并支付房款；无条件退房应在签署《商品房认购协议》之日起30日内书面提出；认购人必须具备房屋所在地的购房资格。
 
也就是说，在未来将近50天的时间里，买指定的项目都可以享受“签署《商品房认购协议》30天内”无理由退房的待遇。
 
“无理由退房”，曾是恒大历史上常用的销售方式，现在被融创等房企“拿来”，用以“抗击疫情”。
 
这种销售方式的实质是什么？它可以充分保障购房者的利益吗？它能顺利启动楼市吗？
 
“无理由退房”，其实类似“对赌协议”。
 
“对赌协议”在风险投资领域比较常见，它的英文是“Valuation Adjustment Mechanism”，本来应该翻译为“估值调整机制”，但国人好赌，翻译时挂上了“赌”的招牌。

不过，这个翻译很有神韵。
 
对于创业企业，尤其是初创期、天使轮的企业，说实话谁也看不透。当年腾讯不差点被创始人100万卖掉吗？说明企业的真实价值，连创始人自己也无法预估。
 
所以，外部投资在进入的时候，签署一个“对赌协议”就显得非常有必要。一般来说，“对赌协议”对投资方有利，对创始团队有压力。比如双方约定，3年内必须上市，如果不能上市按照年利率多少返还投资等等。还可以约定，每年利润、营收或者市场占有率按照什么速度增长等，如果无法实现要减少管理层持股比例等。
 
“对赌”的内容千差万别，只要不违法，双方达成协议即可。
 
30天无理由退房，就带有对赌协议的性质。
 
它对赌的“真正标的”，是房价在未来30天的走势，只是没有体现在协议里，但事实上买卖双方都心知肚明。

如果受疫情影响，未来房价出现下跌，则购房者肯定要求退房。如果房价出现上涨，购房者一般不会退房。
 
现在开发商想卖房子，最大的障碍就是“市场预期不好”，购房者担心房价下跌。如果提供“无理由退房”的承诺，相当于让购房者有了反悔的机会。
 
或许有读者会说，30天太短了。目前疫情尚未有被控制住的迹象，谁知道30天之后会怎样？其实，融创事实上提供了80天的锁定期。如果你真的想买，可以循环使用30天无理由退房权利，把房子锁定80天。
 
这个不用我解释了吧，你只需“认购—退房—再认购—再退房—再认购”就可以了。除非开发商反对你这样折腾，或者中间房价出现上涨。如果是后者，你就不用再折腾了，因为获得差价了。
 
“无理由退房”，对开发商有好处吗？
 
当然有好处。首先，真想买房子的人，会关注“可以无理由退房”的楼盘，去研究。这就完成了初步促销，实现了“求关注”。
 
如果有人真的下单，哪怕只支付10%到30%的房款，对一个规模很大的开发商来说，可能就有几个亿现金入账。即便将来退款，也等于低息获得了一笔流动资金，可以使用几十天时间，何乐不为？
 
而且，如果真的有人络绎不绝地下单，就可能形成羊群效应，降低了未来降价的几率。即便将来降价了，把价格折扣同样给予前期客户，还是能最终稳住一批客户，而未必一定真的需要“退房”。
 
所以，只要你签了购房协议、交了订金，很大程度上就是开发商的“盘中餐”了。他们会千方百计留住你。
 
至于“无理由退房”能不能启动楼市，还说不好。如果开发商纷纷出招，加大“对赌协议”的力度，吸引更多潜在购房者参与，还是有可能的。

说白了，开发商通过“无理由退房”这种对赌协议的方式，来干预、影响疫情时期的房价，比啥也不干要好很多。市场的价格可能因此被引导、被影响。
 
当然，政府是否配合也非常关键。我的判断是，政府应该支持这种销售方式。毕竟，这可以降低市场风险、减少维权事件。
 
10天之后（2月20日），降息会正式落地，LPR至少降低10个基点。这对于楼市、股市和实体经济都是利好。
 
虽然今天国家统计局公布的1月CPI同比涨幅创出近年来的新高，达到了5.4%（见下图），远远超过了3%的警戒线。但物价已经不是降息的障碍，现在稳增长、保就业压力更大。
 


更何况，目前CPI反弹是因为猪肉周期因素和新冠肺炎的双重影响，一旦猪周期结束、疫情被管控住，通胀会大幅回落。
 

上图：上次CPI反弹到5.4%以上，是2011年。

至于楼市放松的政策，也会在未来一两个月陆续出台。有这些政策预期托底，玩玩有利于购房者的“对赌协议”对开发商来说利大于弊。
 
疫情结束后大基建的力度必然会加大，楼市也会更活跃。比如今天发改委就批复了徐州市城市轨道交通第二期建设规划，将建设3号线二期、4号线一期、5号线一期、6号线一期等4个项目。

上图：今天A股里的水泥板块，表现堪称疯狂。
 
今天A股的大基建板块和部分地产股都出现了显著上涨。比如水泥板块整体上涨超过了6.3%，房地产板块上涨达到1.68%。其中地产龙头万科的A股，涨幅达到4.25%。融创中国在香港的H股，涨幅是1.76%。
 
另外值得关注的是，南京和广州的土拍市场已经启动，2月7日南京转让了7宗土地、收入11.57亿元；而广州在今天（2月10日）也有超过10亿元的土地转让收入进账。



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