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新冠疫情爆发以来，央妈开启了大放水模式拯救经济。

近日4月份的全国金融数据新鲜出炉，人民币贷款一共新增了1.7万亿元，M2增速飞快高达11.1%，增速创下近三年半新高，全面超预期。

而1.7万亿新增贷款是什么概念？创了历史同期最高，比18年4月历史第二高的1.18万亿，高出44%。

回头看3月份的新增人民币贷款，2.85万亿，同样创了历史同期最高，比19年3月历史第二高的1.69万亿，高出68.6%。

虽然全国各地的复产复工率基本都已达90%以上，但央妈显然并没有停下放水的脚步，可以预见未来还将会有更多的月份创出历史新高，史无前例。

为什么这么说？5月15日召开的中央政治局会议已经给出了指引：稳健的货币政策要更加灵活适度，就业优先政策要全面强化。

看完通稿，总结翻译过来就是：继续放水，保企业，保就业高于一切。央妈你遵命就是了。

贷款就是钱，钱就是购买力。但钱真的乖乖都用在了该用在的地方吗？这可能要打上一个不小的问号。问题症结在于，央妈放水给企业和个人提供了充裕的购买力，却在微观层面管不了这些钱流向了哪里。

这些钱可能去了哪里？恐怕大概率又是楼市。而且这次，很可能又将刷新人们的认知。

02

聚光灯下，主角仍是深圳。

深圳新房、重点区域二手房市场持续火爆，引发热议。而5月18日国家统计局发布《4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，显示深圳同比大涨10.3%，环比上涨0.6%，位列一线城市第一，继续保持3月份以来的惊人涨幅。

连突现离婚潮，排不上号这种事，深圳都冲上了热搜。

网友们的第一反应，当然不是疫情过后情感与婚姻出现了问题，而是深圳人民想买房想疯了。

毕竟，离婚可以更好地买房，因为目前深圳的政策是，有房贷的家庭再买房必须全款，但是离婚两年内的个人买房可以首付70%。

深圳楼市的高涨人气和话题效应，吸走了大部分眼球，会给人一种受疫情影响：经济衰退，深圳房价走出了独立行情的感觉。

但这种感觉是错的。

深圳固然是同比大涨超10%，在一线城市中一马当先。可翻回统计局的数据，新房或二手房中同比涨幅超10%的，还有呼和浩特、南宁、成都、西宁、银川、无锡、大理、洛阳、徐州、哈尔滨等等，最多的是唐山，大涨超15%。

数据来源：国家统计局。截取部分

房价实际上，是一二线城市联动的大涨行情。

你想逃离深圳，事实上，面对房价，你无处可逃。

03

“房住不炒”，在2016年底的中央经济工作会议中首次提出。从此之后，每年必提，从未放松，唱衰房价的自媒体和专家们，也是不绝于耳。

可规划赶不上变化，那时候哪里能想到会有个毛衣摩擦，等扛过去了以后，又来了个新冠全球爆发。

但基调是不能变的，于是我们会看到大涨之后那熟悉的官方“辟谣”，安抚还没买房的小后浪们。

没买房的小伙伴们，在看到“辟谣”，以及专家们“头头是道”的分析后，摸一摸受到惊吓的小心脏，又燃起了房价在“调控”之下跌回去，再低价抄底的希望。

可事实上，这样的希望是非常渺茫的。

我们需要正本清源，回归贷款与购房的主线，真正理解驱动房价上涨的原因。

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让我们数一数，4月1.7万一新增贷款有多少进了楼市？ 

图源：新华社

从分类细项看出，住户部门拿到了6669亿元，其中个人消费贷款增量为4782亿元，同比多增90亿元。其中个人住房贷款新增3675亿元，同比多增173亿元。

乍一看，似乎新增住房贷款数据并没有大的变化，而人民银行调查统计司有关负责人，也给出了官方判断——总体保持稳定。

表面似乎数据并不支持房价的大涨逻辑。

但事实上，这忽略了房地产行业“产出”的衰退。

房地产行业，本质上生产的产品，是商品住宅（或商铺）面积（及其配套设施）。除开面向企业的写字楼、办公楼，我们讨论的主要销售对象是居民。

房价=进入楼市的资金/楼市面积。

房价上涨=进入楼市资金的增长速度>楼市面积的增长速度。

美国著名对冲基金桥水的掌舵人达里奥，就是靠上述经典模型理解经济的。

房地产行业的产出的楼市，用房地产行业的GDP数据就可以核算。而进入楼市的购房资金，除开首付，有明暗两条线。明线是个人购房贷款，暗线则是违规进入的消费贷、经营贷。

数据来源：国家统计局、中国人民银行

明线，通过笔者整理的官方公开信息就能看出。近11年，央行公布的全国居民房贷增速大部分时期均超过房地产业GDP的增速。超出幅度最大的两年，09年与16年，房价迎来了暴涨。

与此同时，我们看到，2020年受疫情影响，房地产业的GDP掉到了负增长，这与媒体们报道的房地产业进入寒冬一致。

但是房地产业遇冷，和房价遇冷，是两回事啊。

因为放水的支持，创纪录新增贷款的扶持，如图，今年全国居民房贷增速并未放缓，房地产行业却经历着衰退，两者的增速又撕开了巨大的口子。

数据来源：国家统计局、中国人民银行

所以房价大涨，就合情合理地发生了。再强调一遍，房价上涨最朴素的根本原因是：进入楼市资金的增长速度，超过了楼市面积的增长速度。

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说完明线说暗线。

违规进入楼市的消费贷、中小企业经营贷，则是炒房者加杠杆买房的又一助推器。监管层年年屡禁不止，却又年年防不胜防。这块进入楼市的资金到底有多少，无法统计，只能从“1500张罚单”、“40家银行遭罚”这样的字眼中，感受到严重性。

值得一提的是，国家好意扶持中小企业，推出“普惠金融”政策，注册满一年以上的“企业主”，就能用公司的指标，蹭到优惠利率，比正常房贷的利率还低。

而苦口婆心的央妈，还在继续放水，为支持实体经济的恢复发展保驾护航。但还是那句话：央妈放水给企业和个人提供了充裕的购买力，却在微观层面管不了钱的流向。

没办法，咱们的实体经济总是有“一管就死”的风格，如果对钱限制太多，也担心在当下最需要激发经济活力的时候发生误伤。就现在实体经济衰退的现状，还是少管一点，只能睁一只眼闭一只眼了。

因此，猛然间，我们对央妈所说的“略高”又有了深刻而正确的“理解”：未来的局面依然是，实体经济还将起未起的时候，房价又双叒笨鸟先飞了。

我们相信，国家“房主不炒”的调控原则不容挑战。但更应该看到，调控房价确实超出了央妈货币政策的能力范围，在非常时期，保住经济基本盘才是国家的根本。

什么是经济基本盘？那就是千万的企业与就业，完整的产业链生态，丰富的各类市场。而其中房价相关产业，就占了这盘子的一大块。

总之，经济基本盘稳住，国家的经济和未来才有希望。

只可怜还未上车的刚需们，只能是又一次成为代价了。