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高房价，会透支一个城市的未来吗？


2020年10月17日　
作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载



昨天有一个老读者找到我，提到一个非常深刻的问题：
 
“高房价会透支一个城市的未来吗？”
 
没来得及回答，他就紧接着陈述了他的想法：
 
“我觉得应该看因果，高房价是果而不是因。因为这个城市的法治好，环境好、医疗好、教育好、收入高，才会有人源源不断的愿意过来，水涨船高推高房价与土让金。”
 
“而土让金反过来回馈到整个城市，使得它的硬件设施进一步的提升。大逻辑应该是这样的。所以从纯粹市场的角度来讲，价格多少都是合理的。”
 
“那么在这里面有个问题，「限量供地」，在这个因素影响之下，应该怎么去分析。多少合理，多少不合理，到底有没有透支城市的未来？”
 
这个话题是非常有代表性的，搞清真相还需要去深入到房价的本质去剖析，这对分析走势至关重要。下面我帮大家做逻辑推演。



01


城市门槛


首先这位读者的逻辑有一定的道理。房地产业来钱快、覆盖广，是拉动城市经济的代表型产业，可以有效促进城市发展“正循环”。
 
中国绝大多数城市都最很直接的例子，最典型是深圳，如果没有早期房地产的资本积累，不会有现在的成绩。
 
其次，高房价不是“因”，是资源稀缺造成的市场结果，这符合自然竞争法则。举个例子：
 
现在北京房价是6万/平米，有人说实在太高了。但换个思维假设，如果北京的房子1万或者2万每平米，会是什么结果？
 
按照中国人口体量和北京的产业虹吸力，北京常住人口就不是2000多万，而是4000万甚至更多，要知道一个东京都市圈也就3700万人口。
 
如果北京在早期流入4000万人口，那么即使按照今天的交通基建水平和城市管理能力，北京城一定会因为拥挤变成一座很糟糕的城市。管理混乱、垃圾堆积、物价飞升是常态，最典型的例子莫过于贫民窟随处可见的印度首都新德里。

所以说，房价到底高不高要根据这个城市的自身定位去做对比。
 
下面敲黑板了，如果上面所述这一切成立，都要基于“纯粹市场”。而我们自始至终都是“政策性市场”。
 
在政策性主导的市场中，纯粹是需要条件的。所以你问我，如何供地是最合理的。理想情况下是满足刚需购房需求，利用平衡杠杆，达到房价温和上涨是最合理的。

但现实是，供地规律完全依靠于地方想法，不想让房价涨的地方，会大规模供地，典型如重庆、长沙这样的城市。想让房价涨的则是主张压缩供地量，抬升地价。
 


02


果变成因

 

我们会发现，这些年各个城市的房价走势有一个规律。
 
那就是能级越高的城市，房价和资源的关联性越高，房地产市场越纯粹。

而能级较低的三四线城市，他们把房价变成了因，而非果。
 
例如我去年重点提到的一个被房价透支的山东三四线城市，日照。
 
这就是一个通过控地炒作房价的典型案例。人为拉升地价以及缩减供应造成短期供需失衡，以至于300多万人口、GDP不到2000亿的三四线城市，热点区域的房价飙到热门二线的地位。
 
据最近的数据显示，日照二手房均价在每平米一万多元，最贵学区房已经涨到了23485元/平米。
 
当初我写一篇《日照，一个房价神奇的城市》成为50万+的爆款文章，文中通过数据监测和行情现象推理出2019年下半年日照楼市的颓势，当时还引发当地媒体和有房一族的围攻。
 
事实证明，2020年的日照终于“绷不住”了，二手房成交可怜，有价无市，部分炒房客已经开始出现抛盘现象。
 
新房市场，打折促销成为常态，多个项目的二期价格低于一期，甚至有的降至4位数的。土拍市场也被殃及，据线报，日照9月零土拍，10月三块地勉强底价成交。

接下来，这样的趋势会愈来愈重。



03


透支未来


我们在讲高房价透支城市的未来，其实最主要的是对当地居民劳动力的透支。
 
经历过上一轮房价大潮，不单是日照，大部分城市基本都把居民这么多年积累的底子都交出去了，而且还背上了高杠杆。

居民因为房贷不再敢消费，变得畏首畏尾，担惊受怕，从长远发展来看，确实是有些伤及根本。
 
而接下来，各个城市将会面临一个剧烈的分化：
 
不以房地产经济为主的城市，也就是经济较强的城市可以通过控地艺术，把房价维持在一个水平线上，直到提高居民收入消化杠杆。
 
但以房地产为主的弱能量的城市，就很艰难了。市场大行情不好，只能通过多卖地去弥补GDP，这么下来，库存增大就会加速房价下跌。
 
毕竟透支了的居民财富，不是一朝一夕可以补回来的。

所以大家要做到心中有数，站在第三方角度，评估你所在的城市“房价是因还是果”，如果是人为造成的因，千万不要投资，否则必然会被套牢。
 



04


高房价与城市


看到这里，大家应该明白了，中国大多数城市把高房价变成了“因”，透支了居民劳动力，也有少部分城市在通过自己的努力，让高房价变成“果”，让居民共享财富增值。
 
这样的情况会持续普遍存在下去。
 
但我还要提一下第三种情况，“高房价既非因也非果”，最典型的例子就是长沙。
 
前几天，就有几个长沙的炒房客在群里跟我抬杠，说长沙有人口，有产业，又是中原大省会城市，房价这么低，标准的价值洼地。凭什么说长沙房价未来开不出「高房价之果」？
 
我在上面讲过，中国房地产市场并非纯粹市场，在所有市场化因素之前，都有一个前提“政策”。
 
而政策就是当地“态度”。
 
可以说，长沙是中国继重庆之后，对房价控制最好的一个城市。当地能抵得住土地诱惑，深谙调控玄学，借用四大限法以及超大规模住房供应，硬是把房价淹没在尘土里。
 
同样它也是中国为数不多，不靠房地产发家的城市。打破人们认为“没有房地产，就无法推动城市发展”的固有思维。
 
这几年，长沙因房价调控成果，被推上神位。中央甚至拿它作为全国的标榜，楷模，请其他城市去学习，其中不乏有成都、杭州、甚至深圳这样的重量级选手。

这就像在一个班级里，长沙被班主任评为三好学生，房价调控课代表，甚至班长，要求所有学生都要学习他的优点。
 
那么这个尖子生，就不可能去随意放纵，因为所有学生、媒体都在盯着他，他可能这辈子都要朝着这条路继续前进。所以长沙房价会始终被压制在整体涨幅水平线之下。
 
总结一句话就是，长沙有房地产价值，但无法兑现。这样的城市其实还有，例如未来的雄安和当下规划的海南部分城市，接下来我会开篇细讲。

总之，高房价透不透支未来，我们要分城市而言，也要站在上帝视角多去思考一层，去找到一个城市关于房价的根本。

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