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贷款200万买房，每天一睁眼就欠了400元！


2022年02月17日　
原创： 一棵青木
来源公众号：远方青木
已获转载授权

如果房价不涨，很多普通人可能并不清楚房贷意味着什么。
最近五六年的各种文章都在向普通人传输一种观念，只要是去买房，贷款贷的越多越好，贷款年限拉的越长越好，买到就是赚到。
至于利息，利息是个什么东西？我买房从来只考虑首付有没有凑够，谁还考虑利息啊。
在全世界人类所有的正经投资行为中，利息都是一个很重要，甚至可以说是最重要的指标。
但是中国的买房人，承受着家庭年盈余几十倍的恐怖负债，却丝毫不考虑利息这东西。
一个净资产1000万的深圳老板直接举债3000万做投资，却丝毫不考虑利息，那会被人视为傻帽。
一个净资产1000万的深圳人直接举债3000万投资买房，丝毫不考虑利息，却被人视作“有魄力”。
很明显，这么举债必然有一个前提，就是默认购买资产的涨幅一定要超过利息。
不是说可能超过，是必须超过。
但现在，房价不能涨已经成为了中央级指导意见。
当然，也不敢跌。
强行维持房价不涨不跌是个什么情况？
2022年1月，全中国29个重点城市的商品住宅成交面积已经出来了，绝大部分城市的住宅成交量都飘绿，环比和同比都飘绿，且是大绿，也就是虽然价格没怎么动，但成交量萎缩的很厉害。 
虽然可能有个别城市的房价顶风作案，但绝大多数城市的房价确实不涨了。
以武汉为例，巅峰房价出现在2017年中下旬，自2018年开始就已经分文不涨了，价格被拉成了一条直线，如果非和巅峰极限房价数据相比，甚至还跌了一截。
算算时间，已经4年不涨了。
房贷利率上浮20%是5.88%左右，听起来不多。
4年不涨，听起来时间也不久。
叠加在一起算个真金白银的数据，就很吓人了。
4年不涨，那就是23.5%的利息，相当于把首付亏了一大半。
如果6年不涨，首付直接就亏没了。
贷款的7成是肯定要还利息的，首付的部分放哪都是可以收息的，赚不到钱同样也是亏。
房贷的计算看起来很复杂，又是等额本息又是等额本金什么的，又是开始几年全还利息了，后面几年全还本金什么的。
其实很简单，约定利率5%，你借银行100万，一年就要还5万利息，在你先还这5万利息的基础上再额外还点本金。
这个额外还本金的数量多寡就是等额本息和等额本金的差距，其实一点不复杂。
但不管是哪一个，利息都高的吓人。
我按一个小房子算，总价按300万算，房贷按200万算，这是一个很小的数据吧，那些动不动就买千万豪宅的我先暂不考虑，只说刚需。
以贷款200万为例，5.88%的利率意味着什么？
意味着你每年要还11.76万的利息，没问题吧。
差不多相当于每个月1万的利息，这也没问题吧。
无论是等额本金还是等额本息，你每个月都要先还一点本金，这也没问题吧。
按前期还本金最少的等额本息法，你一个月还1万的利息，再还2000的本金，这不多吧。
两者一算，一个月就是1.2万的房贷，每天一睁眼就是400块钱要还，今天挣不够400块就没法交差。 
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别嫌还的多，绝大多数都是利息。 
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也别觉得前期都是还利息，本金都在后面还，是银行在剥削你。
你第一年欠了200万啊，还11.7万的利息这不很正常？
到了第30年，你本金差不多都还清了，只剩十几万本金没还，一年利息其实才几千块钱，但你还是一个月1.2万的给银行钱，那自然看起来就是只还本金了。
但其实，银行一直都是按5.88%的利率收你利息钱而已，你欠多少本金就还多少利息，一分不多，一分不少。
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一个月1.2万的还贷额看起来还好，但一年就是14万，4年就是64万，其中绝大多数是利息，数据接近48万，本金只还了16万。
借了200万的房贷，4年还了64万出去，结果48万是利息，你还欠银行184万，需要继续付息。
对于绝大多数人来说，这都很离谱。
持有6年，光利息成本就30%，契税、中介费，杂七杂八费用加起来4个点肯定是有的。
也就是说，一套房你持有6年，如果房价上涨34%，价格从300万涨到了400万。
那不好意思，你并不是用100万首付款赚了100万，而是一分钱都没赚。
你账面上挣的那点钱，全给银行交利息了，另外还交了点税费。
房贷5.88%很高吗？
相对于其他贷款利率，这个还真不算高。
房价从300万涨到400万很少吗？
无论怎么看，还真不算少。
但你并不是一个在6年时间里用100万赚到了100万的投资大师，而是一个凭空承担亏损风险，白白替别人数钱的傻子。
投资小白和投资大师的区别，就在于他们会不会计算利率。
巴菲特曾经说过，自己的公司伯克希尔信用很高，可以在日本以1%的利率借到十年期的贷款。
这利率实在太低了，于是巴菲特心动了，只要自己投资回报率能超过1%就可以了。
巴菲特不愿意承担汇率波动的风险，于是就打算只购买日元资产。
以1%成本借入日元，获取一个稳定的高于1%的收益，到期后只拿收益部分兑换成美元，汇率怎么波动自己都稳赚不亏。
但巴菲特在日本努力的寻找了很久，最后都没找到一个可以稳定收益超过1%的资产，最终作罢，放弃了这笔1%利率的贷款。
如果自身长期回报率低于1%，那巴菲特借入这笔日元，借的时间越久，亏的就会越厉害，所以巴菲特不借。
而对于中国房产而言，如果长期持有，不考虑价格投机收益，那稳定收益率是多少呢？
2021年12月，深圳市平均租金回报率为1.14%。
如果能按1%的利率借入资金来购买，这个回报率还是可以接受的，毕竟房租会随着工资慢慢上涨。
但如果以5.88%的利率去借入资金购买，那可真的是傻透了。
为什么这么多中国人愿意买？
几个人不如巴菲特就算了，几千万中国人都不如巴菲特？
因为只要房价在一直涨，每年涨幅超过6%，那就没有问题，确实不需要考虑贷款利率。
但如果房价不涨，就会出大问题。 
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中国人买房几乎没几个看重房租的，因为他们买房的本质是为了投机赚钱。
为什么这群依靠投机赚钱的人不在乎利率，宣称自己要能贷多少贷多少。
因为这帮人根本就不会长期持有房产。
在过去20年的房地产大牛市里，这波人每5年左右就会置换一次房子，利息最多只交5年，因为房价每5年必定出现一波翻倍牛市，把房子卖掉才好套出更多的现金，准备下一波的买入，继续进行杠杆放大。
按总价300万，3成首付，90万本金来算。
房价翻一倍卖出，本金就变成了390万。
继续3倍杠杆，买入1300万的房子，房价再翻一倍时卖出，本金就变成了1690万。
继续3倍杠杆，买入5633万的房子，房价再翻一倍时卖出，本金就变成了7323万。
房价翻倍这种事只需要来3次，90万本金就可以变7323万本金。
再买房，那就是几亿的规模了。
赚这么多，国家居然一分钱增值税和所得税都不收，只收个契税，其他全部都是净利润。
没错，你开企业赚钱了要收很多税，上班赚钱了也要收很多税，但炒房赚钱一分钱税都不用缴纳。
在如此恐怖的暴利面前，利息？利息是个什么东西？
1999年，北京2环的房价不到3000一平，而如今是15万一平，翻了50倍。
需要考虑利息吗？
别说利息了，杭州的业主甚至考虑每户出50万修地铁，只因为地铁房能涨价。
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对房价的上涨已经痴迷到了这种地步的人，还会在意利息吗？
但这种情况是不可能持续的，因为1~1.5%的房租收益不可能支撑得起今天的房价。
别和我说房子绑定了中国人的很多东西。
1.5%的房租收益代表了70年回本，1%的房租收益代表了100年回本。
2014年房子涨价去库存前夕，你知道当时的房租收益率是多少吗？
一样的房子，一样绑定了中国人很多东西的房子，在2014年，房租收益率大概是每年3%左右，只需要35年就可以回本。
这是优质资产吗？
不，在当时，房子如此之低的收益率被一致认定为垃圾资产，没人愿意要，住房库存堆积如山，最后不得不搞出了去库存的政策。
房子绑定的东西压根就没有变。
2014年的时候，35年租金回本的房子根本没人要，2017年需要70年才能回本了，怎么就突然变的吃香了？
难道这3年中国人的传统习俗大改，突然变得没房子不能活了？
事实上，健康的房地产市场，租金回报率至少应该在6%左右，欧美都是这个数据。
要是房价能一直涨，欧美房价早就100万一平了。
不要说什么中美国情不一样，都一样的，美国的房贷利率成本和房产税成本加在一起甚至都没中国的房贷利率高，理论上中国的租金回报率应该更高才有吸引力。
中国有没有6%以上的房地产资产？
当然有。
这两年政府维稳，不允许住宅价格下跌，但商业地产领域根本没有管。
买写字楼买商铺的人，即便投资亏损了也不会闹事，不属于政府维稳的对象。
因此，商业地产率先抵达了价值投资区间。
我去年和大家说过，写字楼和商铺的投资一定要卡着最低6%的回报率的红线去买，否则坚决不买。
有人低价卖给你那就买，没人卖就等，反正不着急。
而如今，武汉的写字楼价格，已经直接打5折了。
没错，5折，在2019年售价基础上直接对半砍，投资回报率飙升至6.5%，而且不用慢慢等着捡漏，是近乎于无限量供应。
首先，我说的这个投资回报率，不是开发商自己定的租金然后反推出来的回报率，也不是自己辛苦的到处找租客去出租，我是直接找的二房东进行的报价。
以写字楼为例，我左手买入收房，右手就把房子给二房东，一天都不会耽搁，一天的物业费都不想承担。
二房东替我装修，替我出租，替我交物业费，在这个前提下我的收益率才是真实的收益率。
我去银行存款，银行也没让我去贷款客户那进行背景调查对吧，那我买写字楼自然也不会考虑找租客去出租。
即便找了，那多出来的租金也是我的劳动成果，需要额外收费。
我相信这个世界是分工协作的，二房东的存在一定会有二房东存在的社会价值，所以我全部委托给二房东了。
现在的行情是租5免5或者租6免6，在二房东报价的基础上，把这个免租期再给扣掉，剩下的才是真实收益。
这个收益率是6.5%。
如果不考虑免租期，直接按二房东报价算，收益率突破7%。
如果自己装修好，租给租客，那收益率突破8.75%。
而住宅，自己装修好租给租客，收益率仅为1~1.5%，给二房东需要在这个基础上再压一截。
天差地别的收益率差距。
现在武汉豪华级住宅卖4万以上的地方，几步路旁边的写字楼，售价才1.1万不到。
豪华级住宅卖3万以上的地方，几步路旁边的写字楼，售价才八千不到。
你直接把住宅价格除以3.5~4就可以了。
100平住宅能买400平写字楼，300平住宅能买1200平写字楼。
3000万，只够在深圳湾买个100平的住宅蜗居。
如果换到武汉，能买3000平写字楼，几十套！签合同能签到你手疼。
这都是我自己真实交易出来的价格，你比这个价买的高就是被坑了。
现在的写字楼市场已经彻底混乱，没有价格，标价全是虚的，全部是看人下菜，挨个谈价格。
开发商急需现金，但住宅不能降，那只能降商业地产。
武汉的写字楼大部分都是现房，很多都已经交房3年了还没卖完，总体空置率为30%以上。
只要是空置，一定是空置开发商的写字楼，因为普通个人买了一定会出租。
租100，租80，租60，甚至租40，那都得租，因为物业费是16~20元/平米/月，你空置一个月都是严重失血，只有开发商才会坚决不卖也不租，为了维护自己的价格，所以空置必定是空置在开发商手里。
过去10年，开发商都死扛不卖，反正形势一天比一天好，不着急，自己也不缺钱。
但如今，有人扛不住了。
当然，也不是每个开发商都会如此降价的。
我没跑几个楼盘，但也认识几个销售，还是有不少开发商死扛价格，死不降价的。
但是，也有开发商愿意降价。
我也不需要开发商全部愿意降价，有1个开发商愿意降价就够了，我那点钱对于开发商的库存来说，杯水车薪，全填进去都不够1个开发商用。
而事实上，我这么佛系买房，依然有2个开发商愿意大幅降价，降到了我一直等待的价格区域。
买卖过程也挺好玩的。
先买了几套，试了下水，找5个二房东报价，选了最高的一个，顺利完成了租赁步骤。
然后就开始谈大合作了。
也不算大，同一个售楼部里，大概1套住宅的资金。
我要来这个售楼部买住宅，肯定是普通销售接待，而且价格一分不让，爱买不买。
但我说我要买价值1套武汉住宅的写字楼，销售总监都直接被惊动了，亲自接待我。
她先问我具体打算买楼的资金，然后报了一个价格，说是最优惠的价格了。
但这个价格我不同意，然后她让我提价格。
我报了价格，她问我为什么要定这个价。
我说，我按6.5%反算的单价啊，至于租金价格是我找二房东集体报价报出来的。
你同意我就买，不同意我就不买。
她说这个单价太低了，自己很难办，上面不会批准的，估计成交不了，很遗憾。
我倒没什么遗憾的，不买就不买呗，反正让我顶着价格下跌的风险买入回报率不到6%的资产我是肯定不会同意的。
过了半个月，这位总监突然给我打电话，说有个工抵房啥的，总部突然腾退出来了，最近缺回款，上面同意卖了，问我能不能一周内准备好现金。
我说没问题，于是就成交了。
给我的套数，价格恰恰好好就是我当初报的资金量。
真是恰到好处的腾退工抵房，把我一把掏干的节奏。
当然，我说的资金量也不是我所有的钱，只是我当时打算买入的钱。
因为这个套数对我来说有点多，我只是刚试水了几套而已，饭要一口口吃。
半个月不到，就直接网签了，然后就直接租出去了，又完成了一个租赁流程。
又过了几天，销售总监突然联系我说，恰好有一批纠纷房源刚解决好，腾退了出来，机会难得，这个月回款任务重，问我还有没有额外的资金。
我说，恰好我这正好也回了一笔款，真的是太巧了。
于是，我们又成交了一笔，我又租出去了。
再然后，这位销售总监和我说，他们又有一批房源恰好出来了，还是顶楼，特别特别好。
虽然我知道这都是潜规则玩法，我理解她的恰好，但我这次真的没办法再潜规则了，因为我真的没钱了。
开发商的体量太恐怖了，只要有一个开发商松口，不管你有多少钱都是杯水车薪，一把给你全部弄没，而且他们对现金的渴求感觉是永无止尽的。
但是吧，我也无所谓，6.5%的回报率还行，因为这个是不含水分的回报率，不是开发商忽悠的数据，这回报率我完全可以长拿。
别说以后租金会随着经济发展慢慢涨，就算不涨我也可以接受。
剩下的慢慢攒钱慢慢等机会呗，反正不急，1~2年等一次交易机会就够了，攒多少钱都不够开发商用的。
我是真正的买入后就不打算卖，比刚需对房子还忠诚。
所以我绝对不考虑住宅，那回报率我一天都不想持有，只考虑可以长期持有的祖产，如写字楼。
至于商铺，也有降幅，但不知道哪路傻钱把武汉商铺价格托起来了，至今没看到让我满意的回报率。
感觉老一辈的人，传统经商赚到钱的人都很喜欢商铺，有钱就买，这批人死死的撑住了商铺价格。
再加上商铺没有专业二房东，没办法批量对租金进行报价，难以评估真实租金，进而反推出合理的售价，所以我就没有买商铺，只是一直在等。
200万的写字楼，给二房东，一年闭着眼收13万，一个月1万多块，每天一睁眼就赚300多。
同样200万，贷款买住宅，那就是一睁眼就欠400块，其中利息300块以上。
5.88%的利率，我认为购买的资产收益率最低最低也要6.5%以上，否则不可能长期持有。
十次危机九次地产，全球所有国家都经历过房价突飞猛进的阶段，都经历过房价增长有基本面支撑的阶段，也都经历过泡沫阶段。
到最后，决定一切的，肯定是收益率。
这两年，不建议存够钱就买二套房，建议颠覆之前20年的思想，如果你的投资回报率不足5.88%，赚到钱之后每年提前还款是最好的办法。
5.88%很恐怖的，5年就接近30%了，那是几百万的30%。
无视利息恐怖之处的人，只需要5年时间房价不涨，就会知道，什么叫利息。

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