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房贷是刚性的,房价是弹性的!


2022年05月14日  浏览(2992)人
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原创: 一棵青木
来源公众号:远方青木
已获转载授权

不知道从何时起,在大城市买房成了一个非常光宗耀祖的行为。

只要你回老家的时候说自己在大城市买了房,旁人立即就是一副超级羡慕的表情。

根本不问你这套房的情况如何,也不问你负债了多少,只要你能成功买到房,那你就是成功人士,未来必然一片光明。

都说买房是投资行为,但在所有的资产类别里这可是独一份的待遇,你买啥资产都不可能有这么神奇的效果。

买房是要贷款的,动不动就建议全款买房的人,和你快饿死时被建议何不食肉糜一样荒谬。

绝大多数人都是凑够首付就买房,甚至很多人连首付都是6个钱包凑出来的,至于更极端的还要对外借款凑首付那种也有。

但别人从来不问这个,只看你有没有成功买到房,只要你有本事凑够首付买下房,那就默认你未来必然一片光明。

但很多人都忘了,房贷是一种债务,不是送的,是要还的。

之所以长期以来大家都假装房贷好像不存在,无论多少房贷都可以闭着眼借,那是因为房贷是刚性的,而房价是弹性的。

这句话的意思就是房贷的债务不可能突然暴涨,而是一个固定值,每年按合同约定还本付息就可以了,雷打不动,非常的刚性。

但房价会暴涨,涨幅不固定,你也无法确定是多少,非常的弹性。

这两句话是相辅相成的。

在房价一直上涨的时候,人们享受房价是弹性的好处,以至于可以忽略那个刚性的债务,甚至有借债越多本事越大,借债越多越成功的说法。

货币是会贬值的,要赶紧买房抗通胀,借债越多越占便宜这种说法甚至风靡一时,几乎所有房产中介都一定会反复灌输给你这个经典逻辑。

成功之路从未如此的简单粗暴。

不需要什么复杂的管理技能,不需要敏锐的感知市场需求,不需要刻苦的钻研科学技术。

只要你买套房,有本事背上几百万贷款,那你未来就会成功。

很多背负大量贷款强行买房的人,基本都默认以下三大前提是必然会出现的。

第一,房价永远上涨,涨幅最少要超过房贷利率。

第二,工资是只涨不跌的,自己未来的工资水平必然越来越高,这种情况至少持续30年。

第三,自己永远有工作,每个月都一定有公司按时把工资打到自己银行账户上,无论生意怎么样。

只有无脑相信以上三点必然会出现的人,才会背负几百万的贷款去买房,少一个条件,甚至只是信心有所不足,都不可能买那些远超自己极限负担能力的房子。

这样的人,真的是被国家保护的太好了,连一点危机意识都没了。

夫妻俩合起来月入2万,结果房贷1万5,还要还连续30年,双方爸妈所有积蓄都砸在首付里了,这样的人必然是无脑相信我刚说的那三大前提,否则绝对不敢这么做。

但是房价是弹性的。

弹性的意思,就是可以向下弹,不然就不叫弹性了,而是叫刚性上涨。

当房价向下弹的时候,房贷却是刚性的,那是雷打不动的,不可能因为房价下跌对你等比减免。

涨的时候你因为刚性的房贷有多爽,跌的时候就会因为刚性的房贷有多痛苦。

房价直接打5~6折,这不是什么猜测和可能,而是已经在中国某些城市出现的现实情况。

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房价不可能只涨不跌,买房是一种投资,而不是存款。
再强调一遍,买房是一种投资,不是你在国家银行放的存款。
而世界上任何投资行为,都没有稳赚不亏的,人类几千年文明史中连一个稳赚不亏的投资都找不出来。
楼市繁荣,房价暴涨,这不罕见,全球所有的发达国家都经历过这一过程,无一例外。
但所有的发达国家在房价暴涨后,都经历过房价暴跌的过程,也无一例外。
美国的房价经历过暴涨暴跌,法国的房价经历过暴涨暴跌,意大利的房价也经历过暴涨暴跌。
我们隔壁的日本,甚至曾经喊出过地价永不跌的口号。
人家理由比中国人还充分,日本土地极为有限,适合居住的更有限,经济发展又那么快,地价怎么可能下跌。
1964年,日本成功申办奥运会,那时候日本的经济发展非常的快速。
伴随高速经济发展的是疯狂上涨的房价。
从1961年开始算,日本房价整整涨了30年,一直涨到了1991年才泡沫爆炸,还是日本银行主动加息刺破的泡沫,不然还能再撑几年。
在这30年里,日本房价从未下跌过,所有的回调都是假的,未来房价一定更高,上涨再上涨。
1991年,东京房价是一平米200万日元,折合当时的11.5万人民币,注意是1991年的人民币而不是今天的。
当时日本中产家庭年收入约500万日元,买100平米房子需要一家人不吃不喝40年。
然后,就是失去的20年,房价连跌了20年。
2014年,东京银座的成交价只有1991年的25%不到。
整整23年过去,日本的房价不仅没涨,反而跌了75%,事实就是那么夸张。
中国目前经历的一切都不稀奇,发达国家都经历过。
为什么中国从未经历过房价下跌,是因为我们控制的好吗?
中国确实土地归国家,但只能控制一手房,二手房这东西只要你造出来流向了市场,就没办法再控制了,所以中国对房价的控制力只能说略强,在房产价值不上不下的时候具备极强的引导力,但当房产价格明显超过价值并不能长期逆转市场规律。
中国之所以从未经历过房价下跌,最大的原因是我们楼市存在的时间太短。
一直到90年代,中国还在福利分房,根本没有楼市这一说,90年代末才强行把福利分房废掉。
日本1961年就在品尝的房价暴涨,我们一直到2001年才开始,至今不过短短的20年。
在所有经济腾飞的国家里,房价繁荣阶段能持续20年的很多很多,日本韩国美国以及英法德等等国家,都曾经做到过楼市繁荣超过20年,这一点都不稀罕。
但没有一个国家能持续40年,大多数都是20多年就跌一次,然后再涨,反复循环,最长的一个是日本,硬生生地坚持了30年的楼市繁荣,代价是剧烈爆破,损失远大于欧美国家。
1989年的日本老百姓,全民达成了房价永远涨的共识,没有一个人认为日本房价会跌,欧美房价跌了那是欧美人自己不行。
“地价在不断上涨,而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话,肯定会因土地升值而大赚一笔。”
这是当时日本银行贷款员到处推销本行贷款的统一说辞,和如今中国房产中介强调的货币贬值论如出一辙,区别只是从买地变成了买房。
1989年之后的两年是日本楼市最疯狂的2年,但全民对楼市的狂热崇拜最终并没能逆转经济规律,反而因为曾经的狂热最终付出了远远大于欧美的代价。
我不认为中国能强行逆转经济规律,即便依靠本身的强大控制力硬撑,最终也会付出远大于欧美,甚至远大于日本的代价。
所以房价真的不能再涨了,如果非说下跌会伤及经济,那底线也是不涨不跌,就这能撑几年都不好说。
房价必涨的全民共识一旦被打破,那可真不是你说不跌就不跌的,强行撑住不跌,让时间来消化泡沫远比你想的要困难的多。
即便房价真做到了不涨不跌,那巨额房贷也不是好背的。
三大前提的后两个,不是那么好实现的。
国家确实希望所有人的工资都永远上涨,确实希望大家的银行卡上每个月都有公司固定给打入一笔钱。
但国家毕竟不是神,哪怕能保障99%的人,也一定会有人无法达成这两大条件。
这不分高低贵贱,甚至收入越高的人越难满足这两大前提,因为收入越高本身就意味着风险越高,国家保障低收入人群的饭碗还简单点,保障中高收入人群的饭碗稳定,还要求在中高收入的基础上每年收入越来越高,那可真的是太难了。
偏偏这批人还特别容易背上高额房贷,因为有能力凑够首付的全是这帮人。
一旦收入出现问题,那问题就来了。
房贷是刚性的,甭管是你房价是涨是跌,甭管是收入是涨是跌,也甭管你这几个月有没有收入,到点就要还钱,比公司每个月给你银行卡上打工资还要刚性。
一旦不还房贷,银行是真的会给你发催款短信的,可不会因为同情你就把贷款给算了。
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如果你置之不理,银行法务人员会把纸质通知书贴在你家大门上通知你,对你做最后警告。
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如果你还是不还款,银行是真的会查封你房子然后拍卖的,没人会给你把债务凭空一笔勾销,这是不可能的事情。
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等真被法拍了,最终一算账,你就会发现这么多年你还的房贷居然大多数都是利息。
这时候你才知道,原来房贷每年是有5%利息的,贷100万每年至少要还5万利息,贷400万每年至少要还20万利息。
还利息之外的钱,才是你还的本金。
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也是哦,自己存款是有利息的,那贷款应该也是有利息的。
以前觉得每年5%的房贷利率好便宜,看都不看就签了30年合同,怎么到了最后算账的时候觉得每年5%的房贷利率就那么贵呢。
成功之路就那么简单?
一个连扫地大妈都知道的所谓成功之路,真的能让你成功吗?
在深圳地铁站里,一名女子对着电话嚎啕大哭,崩溃的说:“368万的贷款,你让我怎么还”。
能背这个级别贷款还坐地铁,且在地铁站崩溃痛哭的,毫无疑问是房贷。
为什么368万的贷款没法还了,应该是她老公的收入出问题了。
怎么办?
我也不知道怎么办,只能期望她老公能尽快恢复自己的收入,银行是不会给太长宽限时间的。
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以前没有出现过这种问题,是因为大家贷款的时候根本就没有打算过还款30年,一般人5年8年的就换新房了。
老房一卖,新房一买,生活条件大幅提升,社会阶层直接飞跃,简直就是爽歪歪。
即便中间收入出了点问题,被迫卖了房,反正房价也是涨的,还了贷款还能挣几十万,就是没办法阶层飞跃了而已。
少赚也是赚,只要不亏都不会疼。
这几年很多人卖房的底线就是要保证自己不亏,而且是要保证售价能覆盖自己本金加这几年还的利息才算不亏。
想的很美好,可惜卖不掉,4年利息接近20%,这谁受得了。
甚至还有人售价能比买入价少接近一半的,那就更疼了。
这个阶段,很多人追求的已经不是增值了,而是能保住自己的房子,让自己能有个住的地方。
只要房子不卖,不进入最后清算,那自己就不算亏,一切都可以暂时无视,假装不存在。
日本房价泡沫破灭前,没人真的还30年房贷,八年十年一换房的大有人在。
但1991年房价泡沫破灭后,真的有人按合同还了30年房贷,而且数量极多。
日本人能做的,我们也可以做,有的住就行。
而要保住自己的房子,最大的关键就是维持现金流,确保自己的房贷永不违约。
要想做到这一点,你就不能背负极限状态的贷款,要给自己留一丝余地。
默认房价永远涨就算了,你会亏钱但不会丢房。
但如果你默认收入永远涨,而且每个月银行卡上一定有某个公司给你打款,把这个当做天经地义的事情,那你可能不仅亏钱,而且丢房,最后失去一切。
房贷真的是刚性的,我没骗你,不可能有银行看你可怜就给你把几百万贷款算了的,你房子亏再多都不能少还一分钱,卖了房还不够就一辈子从你工资里扣,反正是不可能就这么算了的。
背房贷可以,量力而行,给自己留一点喘气的空间。
买房不是发财之路,世界上没有任何国家是通过买房而富强的。

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