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央行终于对银行动手，开始调低个人存量房贷利率！


2023年08月05日　
作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

央行已经发布明确公告，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。对于已经买了房的人而言，这真的是天降利好，我先跟央行说一声：“感谢！”

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有些人质疑，这会不会是画饼啊？会不会是雷声大、雨点小啊？商业银行已经吃下去的肉，它舍得吐出来吗？要是真的降低存量房贷利率，那可是从商业银行的口袋里扣钱出来，补贴购房者，商业银行会不会扯皮耍赖呢？

我认为，这一次，商业银行不会有耍赖的空间。央行的公告非常明确，有两个关键词，一是“指导”，二是“依法”。经常看文件的人就知道，“指导”的意思就是明确方向，必须降低存量房贷款利率。“依法”的意思就是，会出台相关规定，不给商业银行扯皮、耍赖的空间。央行直接发文件，各地执行落地，没有讨价还价的余地。

为什么要降低个人存量房贷款利率？这一点，我是深有体会。去年以来，央行就已经多次降低银行基准利率，我每个月的房贷就减少了300块钱，一年也能给我节约3600块。可是，基准利率不可能一直下调，在基准利率之外，还有一个浮动利率。这个浮动利率就是商业银行自己加上去的。

贷款也是一个产品，当银行不缺客户的时候，银行就会不断上浮房贷利率。2019年的时候，银行发放5年以上的房贷基准利率是4.9%，可是在实际贷款中，购房者的利率往往都高于4.9%，基本都超过了5%，比较高的甚至超过了6%。就这么小小的一个点，放大到100万的贷款额度，延长30年的期限，当利率为6%的时，利息总额约为115万，当利率为5%时，利息总额约为93万，二者差了22万。如果进一步降低至4%，利息总额就只有72万，又可以降低21万。

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对银行而言，如果一个银行有1000万个房贷客户，贷款期限为30年，平均每人贷款100万，那么，存量房利率降低1个点，银行就要吐出220亿的利润。中国个人房贷总余额接近39万亿，存量房贷款利率降低一个点，平均每年就能释放出2860亿的可支配收入。这个做法跟直升机撒钱几乎没有区别，中国人不是没有房子住，而是房子捆绑了太多的家庭资产，以至于可支配收入被严重地限制了。

为什么一定要降低存量房贷款利率？一个核心原因就在于刺激消费，拉动内需。因全球经济依然没有摆脱下滑的风险，整个东亚的外贸出口都是下滑的，中国、日本、韩国以及越南等，外贸出口都陷入了持续下滑之中，国际需求难以复苏。既要稳住工厂产能，提高就业岗位，又要拉高消费，刺激经济增长，就必须降低居民的生活压力，让居民有钱消费，敢消费。
那么，给谁让利最容易刺激消费呢？答案很简单：买了房子的人。这批人基本都是中年人为主，上有老，下有小，既想给父母一个安定的晚年，也想给女儿一个幸福的童年。可孝顺父母，培育女儿，都是要花钱的。不是他们不想花，而是钱不够花。孩子读书，父母养老，哪一个不需要花钱？实在是钱不够。

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通过降低存量房贷款利率，能直接提高中国家庭的可支配收入，多出一笔可支配收入，就可以给孩子报个兴趣班，带老爸老妈出去旅个游，给老婆送点礼物等。中年人想存钱，除了提高收入，基本上是很难存到钱的。

有人就问了，为什么不给没买房的人发钱呢？难道不是没有房子的人，更需要钱吗？站在人性的角度来看，是这个道理。可站在经济学的角度来看，给中等收入人群发钱，对消费的刺激作用是最大的。给富人发钱，没有意义，富人不差这三瓜俩枣，给穷人发钱，只有托底的作用，对消费的刺激有限。因为穷人拿到钱后，他很可能不花，而是存起来。

中等收入家庭的消费潜力最大，只有中等收入家庭敢消费了，企业的产能才能恢复，企业产能恢复后，才会扩大招工，让低收入人群拥有工作，降低失业率，经济就能走向复苏。中等收入家庭不敢消费的时候，富人消费有限，穷人更加不敢消费。

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最关键的是，中国存量房贷利率过高，这是不可忽视的现实。

美国房贷利率3.69%
英国房贷利率2.75%
法国房贷利率1.69%
日本房贷利率1.41%
韩国房贷利率2.47%
中国香港房贷利率2.02%
中国台湾房贷利率1.92%

对比就可以发现，同样贷款100万，期限30年，中国居民要多支付好几十万的利息。在房价高涨的时代，房产溢价就足以覆盖这个利息。可如今，大部分城市房价不涨反跌。这种情况下，让居民背负一个过高的房贷，那种痛苦感就遮挡不住了。

消费要复苏，人民要幸福，存量房贷款利率就必须要下降。银行得把吃进去的肉，吐出来一些，还给老百姓了。

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