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放开房企降价促销，需要一个前提！

2023年08月24日　

作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

中国房地产报撰文称，应该允许房企降价促销。

这是官媒首次在房价上提议松绑。

这句话有两层含义，第一层是，房企想降价促销，回笼资金，改善现金流。第二层是，地方政府不许房价降价，想稳住房价，稳定金融体系，避免老百姓的财富流失。

站在不同的立场，就会有不同的观点。房企就不用说了，恒大、融创、建业、富力、碧桂园等声名赫赫的大房企，一个接着一个的爆雷了。碧桂园在现金流告急后，就发了一个通告：“集团现金仅够满足保交楼和日常运营。”也就是说，银行贷款、美元债、私募基金、供应商货款等，都靠边站，暂停支付了。要换上这些债，得靠后续的销售回款。如果销售回款不给力，后续的债务恐怕偿付率难以保障。

可理想很丰满，现实很残酷。当下的中国房地产市场呈现出两极分化的特点，豪宅供不应求，价格持续上扬，刚需房少人问津，卖不动。房企想降价促销，但各地方政府又下发了限跌令，不许房价大幅下跌。这就让房企陷入了一个进退两难的局面：不降价，卖不动，想降价，有限跌令。

在这背后，其实就足以证明：当下的房地产市场横盘不完全是市场化的，而是靠人为硬撑的。在许多三四线城市，当地的房价是过高的。一些人在网上带节奏，说限制房价跌，是因为地方政府仍然想靠卖地去补贴财政。这个说法是非常短视的。限跌令出台的真正原因是，为了避免大部分人房产的迅速缩水，以维持金融稳定。

在最近这几年里，“断供潮”这个词已经上过很多次热搜了。前不久，有自媒体发文称，深圳断供房已经超过14万套。但这一数据遭到深圳市政府的否定，认为其是造谣。可全国范围内“断供房”的持续增加，是难以忽视的事实。为什么会出现很多“断供房”？主要有两个原因：

其一是，失业了，确实供不起了，被动断供。这个不需要我深入去讲了。

其二是，房价跌的太猛，尚未偿还的利息都比房价高了。我给大家举一个例子：你买了一套房，价格200万，首付60万，贷款140万，期限30年，利率5.5%，等额本息偿付方式，利息总额为146万。你买下这套房子的真实成本就是本息合计346万。

如果房价上涨，涨到350万，算上契税、增值税等成本，差不多就是不赚不亏，刚刚好。可如果房价下跌，跌到146万。你再看，问题就出现了。你不要这套房子，重新攒钱，仅利息就可以全款买一套新的了。这时候，就会出现很多人主动断供。主动断供和被动断供的性质就完全不同了。

被动断供，我们只需要努力恢复经济，改善就业，很多人有了工作，就会偿还欠下的房贷，重新续上，但主动断供，就不可能续上房贷了。因为这房子已经不值钱了，免费送都没人要。

郑州就有一个业主，因房价跌的太狠，他就不要房子了，只要有人愿意接手房贷，缴纳契税、增值税，这套房就免费赠送。可越是免费的，往往并不便宜。它背后是跟这套房子同等价值的利息，看似免费，可你接手剩余房贷后，那个利息也可以买一套全新的了。所谓的“免费送”，本质是“零首付”+剩余房贷。

可现在的人都很聪明，都不是大傻子。在这种情况下，越是免费送，越是送不出去，没人愿意花一套房的利息，去接手一套二手房。我们的舆论中，老是热议房价太贵了，年轻人买不起房。可这种舆论是片面的，还有很多很多中年人已经买上房子了。这些中年人已经奋斗了十多年，才买上一套房。为了让年轻人买上房子，是不是应该牺牲中年人的房产价值？在我看来，中年人也需要保护。

年轻人还可以躺平，摆烂，啃老，可中年人拿什么去躺平？拿什么去摆烂？也没得老可以啃。一个中年人，起码70%以上的财富都集中在房子上了。剩余的财富中，还有很大一部分都集中在贷款上。我们老说，有恒产者有恒心。如果连奋斗一辈子的房产都不值钱了，中年人的余生都该如何去慰藉？那些牺牲掉的青春，又该如何来补偿？

降房价，是为了给年轻人一个家，不降房价，是为了给中年人的青春奋斗一个交代。如果大量的中年人断供，就会发生一个更可怕的事：系统性的金融风险。

如何在这二者之中寻找一个平衡呢？我倒是有一个两全其美的主意：降利率。

不只是降低新增房贷利率，也要降低存量房贷利率。中年人断供，核心就在于剩余利息超过房价。但如果给存量房贷款降利率呢？给中年人减压呢？让高位上车的业主，剩余房贷利率跟着房价一起降，让银行去吃亏，把利益让渡给已经购房的业主和尚未购房的年轻人，双管齐下，是不是就都解决了呢？

同样一套房，房价降低40%，利率也跟着降低40%？行不行？唯一需要做出较大牺牲的就是银行。要想挽救当下的房地产市场中，总得有人去做出一定的牺牲。

在银行、地方政府、房企、业主四个群体之中，真正抗风险能力最强的也只有银行了。如果真的打算放开房价降价促销，最好是做好一个前提：把存量房贷利率也降下来。反过来看，如果存量房贷利率降下来了，那么，距离放开房企降价促销也就不远了。

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