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许老板和房地产市场！


2023年10月02日　
作者： 虚声
来源：虚声（公众号ID：lxlong20）
已获授权转载

许老板的事，震动了整个舆论界，余波会传递很远。
这几天围绕许老板个人，衍生出海量的信息，各方面都有。我个人认为，许老板这事并不是一个简单的孤立事件，而是对整个房地产行业造成持久而巨大的冲击。
现阶段中国大陆房地产这行最重要的两个规则，其实就是预售制和公摊。上一篇文字提了一嘴，但没有解释。今天就围绕这个话题说几句。这里先强调一下，房地产是中国经济的支柱产业，我对此并没有恶意看空的意思，只是就事论事谈一点我个人的看法。所以如果我说的浅显道理让某些朋友不自在，先道个歉。

众所周知，预售制和公摊这两个规则，曾经非常有力地推动房地产行业实现历史性大突破。这个事实让很多人看到预售制和公摊强悍的推动力的同时，而忽略了整个房地产爆发的前提，即中国十多亿人城市化进程这个千年一遇的历史风口。
预售制和公摊是房地产爆发的助推剂，是一柄双刃剑。
预售制，即卖房，也卖预期。对散户购买者来说，就变成买期房，即买房，也买预期。这话听起来是不是有点似曾相识，对，就类似于“买股买预期”。只不过股票的买卖周期可以很短，今天买、明天就能卖（指大a市场）；买房的周期比较长而已。
城市化的上半场，这种模式非常成功地助推了房地产市场。因为房价不停地上涨，买到就是赚到，买卖双方都高兴。
城市化的下半场，预售制的威力就会减弱，原因如下：
其一，房价已经处于高位，价格继续上涨比较困难。毕竟房子本身需要广大普通人接盘，而广大普通人赚钱并不容易，六个钱包的能力也有限。
其二，房子的数量已经非常多，意味着缺房子的人越来越少了。
其三，体量太大。由于价格高，数量大，中国房地产已经是有史以来体量最大的资本市场，政策刺激效果也是越来越小。
当预期减弱时，预售制的威力也就减弱。当然这里并不是说，房地产就一定不行了；而是说预期减弱的情况下，预售制的效果会削弱。去年恒大暴雷，就是对购房预期的一个巨大打击。
有人说，是恒大暴雷削弱了部分人对房地产的预期。
也有人说，部分人对房地产预期的不乐观，导致了恒大暴雷。
但不管怎么说，恒大暴雷这件事，对预售制是一个打击。恒大暴雷，人们购买期房时就会变得小心翼翼。这种情况下，要寄希望于预售制的效力，已经很难了。
所以如果各方意见统一，认为城市化已经进入尾声，那么就应该趁恒大暴雷这个契机，取消预售制，改为现房交易。这样反而能消除部分人对房地产的疑惑，对房地产反而是一个利好。
再说公摊，其实也是一个非常复杂的问题。
首先，公摊本身就很复杂，不同的楼盘，不同的户型，公摊没有一个统一的标准。同样100平米，有人能得到75的实用面积，有人却只能得到65，坑很多。这种情况下，吃亏的永远是散户购房者。
如果在城市化上半场，房价不停上涨那会儿，散户还愿意吃这个亏。但如果预期转变了，它也会变成一个利空。
其次，人们对公摊的看法很复杂。部分人认为，如果取消公摊，会让房价上涨。这种思维，在城市化上半场，房价不停上涨那会儿，是实际情况。如果到城市化下半场，或者说房地产下跌的周期内，取消公摊其实是一个有利于房价软着陆的缓震器。
第三，取消公摊，如果促成了房价上涨，那表示房地产本身没有问题，不需要干预。如果掀不起水花，表示房地产确实泡沫很大，需要考虑着陆方式问题。
简而言之，预售制与公摊这两个重要规则，已经到了必须重新面对的时刻。恒大暴雷，正好是重新审视房地产规则的契机。
那么恒大暴雷会促成房地产规则重塑么？
乐观者认为，人类文明的前进，就是在不停吸取经验教训的基础上加以完善。
悲观者认为，人类从不会在历史中吸取教训，只会一遍又一遍地重复悲剧。

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