这两天，关于李嘉诚以7.6折的价格甩卖北京“御翠园”高档楼盘的消息被吵得很火，各种解读也充斥网络。最吸引眼球的，当然是所谓“老狐狸又开始跑路”之类的鼓噪。‍李嘉诚折价出售北京高端楼盘到底说明什么，除了当前的形势，最好有点数据的分析，或许这样才能找到接近真相的答案。‍‍‍我们先看李嘉诚折价楼盘的基础数据。公开数据显示，北京“御翠园”项目地块于‌2001年‌被和记黄埔以7亿元的总价拿下，当时的楼面价约为1750元/平米‌。此楼盘开发周期长达23年之久，如今的备案均价为9.6万/平，此次出售50套的价格平均约7.6万/平。也就是说，即使是7.6折出售，依然有超过43倍的溢价空间。即使是7.6折了，依然有如此巨大的溢价空间，这显然是值得思考的问题。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍当然，计算一个项目的溢价水平，我们不能如此简单，至少还必须考虑两个重要因素，一个是货币贬值的影响，一个是时间成本问题。货币贬值可以计算，时间成本固然不好量化，但也可以定性分析。衡量货币贬值的方法固然可以是CPI，但众所周知，CPI只是部分商品尤其是基本生活品和工业品以及相关服务的价格，不是全部商品的价格。最能反映货币贬值程度的不是CPI，而是货币与GDP的比值。我们可以将这个比值简单理解为全社会的广义物价指数。中国2001年GDP为11.09万亿元，当年广义货币M2总量为15.83万亿元，社会广义物价指数=货币/GDP=143%；2023年GDP是126.06万亿元，广义货币M2总量是292.27万亿元，社会广义物价指数=货币/GDP=232%。23年时间，社会广义物价指数从143%上升到232%，全社会实际的货币贬值幅度是162%。这是计算23年来的任何项目溢价都必须考虑的货币贬值因素。考虑货币贬值因素后，“御翠园”项目实际的溢价水平应该是……

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