近日，在武汉市房地产开发企业座谈会上武汉市房管局提出：

自2018年11月15日起，将市备案均价低于2万元／平方米（不含2万元／平方米）的商品房项目中销售面积小于140平方米（不含140平方米）的房源优先提供给刚需无房家庭购买。

然而，这不是新闻。

新闻是下面的一条。

江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、东湖高新区光谷东山片区、洪山区白沙洲片区、东西湖区常青片区、蔡甸区等热点区域，刚需房源比例提高至100%。

其他区域提高至80%。

这意味着：

主要城区，绝大多数140平方以下房源只对刚需客户开放。

非主要城区，所有140平方以下房源只对刚需无房客户开放。

对于改善型客户，哪怕你原来只有一套小户型，要么你放弃主城买房希望（主城超贵，而且只有20%），要么你只能去抢140平以上的大房子。

实话实话，我现在不是可怜武汉的改善型客户。

我可怜的是武汉市的民政局，婚姻登记处。房管局一纸公文，估计又要忙上几个月了。

这已经是武汉第三次升级刚需优先的政策了。从今年二月开始，这个刚需优先的政策已经升级了多次了。

2月，该政策诞生，但是比例只有40%。

6月，该政策第一次升级，比例上升到了60%。

11月，该政策再次升级，远郊区域上升到了100%。

而且，这个刚需的门槛是很“高”的。按照相关文件要求，必须满足如下条件才是刚需：

在武汉市无自有住房的

武汉市户口

自本次购房之日起前3年内无住房交易记录的

说白了，你不但现在不能名下有房，连卖掉现有住房，重变刚需都不可能。

而一次次提高优先比例，这么苛刻的“刚需条件”，只有一个目标：

保证武汉的无房户能够买到自己的第一套住房。

实在建议买到已经房子的武汉刚需，应该给武汉房管局送一面锦旗。

锦旗上就写四个字：扶刚（需）灭改（善）

如果你是一个关注房地产10年以上的老鸟。

你应该清晰的记得在10年前，现在的住建部原来的建设部曾经出一条深刻改变中国住宅产品的房地产政策——90/70政策。

也就是说，每一个开发商，每一个城市，每一个小区，开发商不能根据市场或者客户的需求，来做户型配比。

不管你是什么地段，什么定位，什么价位，每一个住宅小区，90平方以下的中小户型，必须占到整个项目套型的70%以上。

当然，国家出台这个政策的初始意愿也是好的，就是增加小户型的数量和供应，尽可能的安排那些无房刚需能买到居住住房。

然而，最后这一政策的执行效果是什么呢？

第一、很多县城90平方以下的户型根本卖不出去，因为大家觉得小，不好住，造成了大批县城房源的滞销。

最后，很多开发商被迫在已经交房的成品房基础上，砸墙硬改，两套合成一套进行销售，客户可以买到大房子，但是你必须买两次，得到两个产权证，当然第二套房子契税要大大增加。

第二、很多城里的开发商设计小区，也面临着小户型（一般是两房）偏多，供大于求，而大户型（三房或者四房）偏少，求大于供。

没办法，开发商为了满足大家住三房的愿望，设计了大量89平发米的三房户型，美其名曰紧凑型三房，然而这些三房由于面积太小，太紧凑，往往居住舒适度不好，客户住了几年还得换房。

第三、为了让这些“紧凑型三房”住的舒服一些，开发商开始要求设计院想办法，于是又出了许许多多所谓的“偷面积的方法”，把设备层变成一个房间，把飘窗砸掉下沿变成房间的一部分等等。

蓝色、红色阴影为该户型偷面积部分▼

在那时，每个普通项目，如果设计院不偷几平方的面积，就不能说是一个成功的项目。如果哪个项目不“赠送”几平方的面积，客户就感到吃了亏，而不愿购买。然而最后的结果就是出现大量的非纳税面积，国家在税收方面吃亏很大。

最后，这个初衷很好的政策，在执行若干年之后默然退场，留下了几千万套居住并不舒适的89平方的小三房。

然而，这个政策是否达到了他抑制房价的目的吗？

那几年中国房价怎么样，人人心里有杆秤。

翻出这些陈芝麻，烂谷子的事情，我想说明什么道理呢？

历史已经证明，如果政府那只看的见的手，不顾客观规律，强行对住宅市场产品细节进行干预，往往会得到意向不到的不佳效果。

我们再来看看武汉的那个政策。

1、140平方以下的房源，只能对准刚需人群出售。

2、140平方上房源，可以面对所有买房人群出售。

那么，如果我是一个已经有一套房子，哪怕是只有一个30平小户型的夫妇，怎么办呢？

最简单的方法就是屡试不爽的“离婚大法”，两口子离婚，房子析产给一方，另一方以“刚需”的身份去摇号购买。

我没有查阅武汉新政的细则，对这一条是否有要求。

如果没有，就要安慰一下武汉民政系统的同志们了。假如武汉市场还能保证市场热度，无疑下面的几个月他们就要加班加点去办离婚了。

因为，只有这个方法可以迅速、低成本的让我买到房子。

更何况武汉现在首套基准利率上浮30%，二套上浮60%。

面对上百万的诱惑，那张纸算什么。

对于开发商，我会怎么应对呢？

首先就是加大开发140以上的房源，特别是稍微大于140一点的户型的开发量，毕竟这种房源面对的是全体客户，而140以下的房源只能面对“纯刚需”。

在现在这个阶段，客户多的产品毕竟好卖一些。

然而，一旦把140平以上的房源开发的过多，则面临2019年很大的市场风险。

比如，在光谷东最热的一个楼盘，光谷188国际社区，基本需要去抢的一个楼盘。我们去调研的时候，120平以下的户型几乎清盘，但是120以上的户型房源尚多。

可以看出来，市场已经露出疲态。

这种纯刚需客户的数量、热情和购买力，在这种全国房地产市场已经开始冷却，武汉尚有余温的状况下能持续多少，我估计不但开发商心里没数，武汉市政府应该也没数。

如果，武汉也想北京、深圳一样市场迅速冷却，不但不用摇号，连正常购买的客户都屈指可数，市场上留下一大堆140平方的大房子，在房地产下行周期会更加难受。

真正需要买房的刚需买不起，因为面积太大。

而改善型的客户，因为周期下行又更加倾向等一等（人购买的基本规律就是买涨不买跌，尤其是改善，这是人性）

开发商将彻底陷入进退维谷的局面。

真是出现这一天。难道我们真的要像任志强所说的那样“把卖不出去的房子炸掉”来去库存吗？

而谁又能为政策的错误买单？

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