楼市调整期，不但投资客撤离了，刚需也不约而同地选择了观望！

上周末，一个做了五年置业顾问的朋友约我吃饭，一见面，开口说的第一句话就是：现在的房子可真难卖啊！

其实，对于开发商来说，不是房子太难卖，而是你自己太笨，太蠢！

先来看看这个叫福晟的开发商，是怎么搞营销的：

够不够大胆？够不够霸气？

总结一下，这满满的霸气感，主要体现在以下几点：

1.五年后，若房子没有涨幅，或者涨幅不够，开发商无条件回购

该楼盘现在售价16500，深中通道开通（2024年）3个月内，若售价低于23000，开发商可无条件以23000元/㎡回购。

2.低首付+贴息

首付最低25万，购房50万可免息贷款三年，由开发商贴息。

3.签订《回购协议》

如此霸气的承诺，当然不能红口白牙，说说了事。 我是可以和你签《回购协议》的，将来，你完全不用担心我“甩锅”、“不认账”！

按照该楼盘目前售价16500来算，待2024年深中通道开通后，开发商回购价23000，溢价6500元/㎡，溢价幅度达40%。

这批房源户型面积为84-126平米的两到三居，也就是说，买房5年后，即使房价不涨，哪怕是下跌，购房者也可以赚54.6-81.9万！

现在房子为什么难卖？不就是因为，在楼市调整期，就连刚需都害怕房价下跌，自己辛辛苦苦攒的首付打水漂吗？

然而，搞了这么个玩法后，你完全可以不必为此担忧，有开发商兜底，怕什么？

这波操作，简直太逆天！

然而，你要明白，所有的商人，都不是慈善家！

这个世界上，也没有平白无故从天上掉馅饼的好事！

这波逆天操作的背后，一定是满满的套路。

首先，我们来看一下这个“霸气侧漏”的开发商，究竟是何许人也。

福晟，2004年创立于福州，属于中国房地产百强企业。圈内都知道，近几年它一直以“大规模跑马圈地”著称。

过去两年，福晟集团依靠并购拿下72个项目。单2017年这一年，新增土地建面就达1786.9万平方米，新增价值810个亿，货值高达3199.4亿，高居全国房企榜单第11位。

目前，福晟集团总储备土地面积已达1680万平方米，总货值达6500亿元。

然而，拥有“天量”土地储备的福晟，周转率却低得可怜。

据有关数据显示，2017年前三季度，福晟的存货周转率为0.6，远远低于TOP20房企平均1.2的周转率。这是因为，它的土地储备，80%都集中在一二线城市。

这就尴尬了！

一二线普遍都限购，再加上最近行情又不好，可想而知，福晟回笼资金该有多么困难。

谁说“土地储备”就是房企的命根子？有时候，它也可能是个沉重的包袱。

如此低得可怜的周转率，福晟的缺钱程度可想而知。

理解了这一点，那么，他接下来所有的动作，都只有一个目的——拿到钱！

所以，不管是溢价40%回购，还是给销售、中介人员开出高额奖励，都是为了快速回笼资金。要不然，资金链一旦断裂，后果不堪设想！

对于开发商来说，能想出这么个营销策略，也算是“出奇制胜”了！毕竟，在外行看来，诱惑力还是满满的。

这个策略，如果不被有关部门叫停，毫无疑问，将有助于楼盘快速去化，助力开发商回笼资金。

最不济，就是到2024年，房价没涨到23000，那么，大不了就按23000回购呗。

16500元，就按借款5年来算，五年后连本带息，总共还23000，算下来，年利率大概在7.9%。

现在房企融资，困难重重，即使运气好能融到钱，年利率也在10%以上了，更高的甚至可达15%。

这个年利率不足8%的融资渠道，对于福晟来说，已经是能借到的最便宜的钱了！

也许有人会说，对于购房者而言，如果暂时没有好的投资渠道，7.9%的收益率，也是可以搏一把的，反正是签了回购协议的嘛。

乍一看，这话也没错！

但仔细想一想，似乎有哪些地方不对劲儿。

首先，开发商一旦倒闭，即使签有回购协议，也是不会受法律保护的了。2024年房价涨到了23000还好，可万一跌了呢？

其次，如果你选择全款购买还好，可如果选择贷款，你还要给银行付利息。即使开发商承诺贴息三年，但大概率上，是必须选择等额本金的还款方式的。而且三年后，开发商停止贴息，剩余的利息，都要由你自己来还。

开发商的算盘，打得还是挺好的！

回顾之前的每一次房价上涨，市场最大的支撑力，都是来自民众的信心和预期。

2015年下半年，由深圳牵头，全国房价开启新一轮普涨。那时，不管是开发商还是购房客，预期都呈几何式增长。眼看房价一波又一波地上涨，开发商们更加坚信“多拿地、多赚钱”的金科玉律，所以，他们选择疯狂囤地。

然而，限购、限贷、限售等政策一落地，预期一下就被遏制了。

再然后，2017-2018年上半年，二线城市严格限价，这就导致一二手房严重倒挂，民众预期再次补涨。

紧接着，731政治局会议，一句“坚决遏制房价上涨”，直接把大众预期彻底摧毁。

预期没了，房子自然就难卖了。房子卖不出去，那些当初加了高杠杆拿地的钱，自然就很难收得回来。

于是，各路开发商就开始降价促销、特价房、折扣房、内部房等等招数一下子全使了出来。

这不，继福晟之后，华侨城也搞了一个“买房送卡宴”活动：中铁华侨城.和园，买指定户型，即送保时捷卡宴。

之前豪宅豪车，是人们苦苦追求的理想生活。可现在，买豪宅直接送豪车，理想实现一步到位。

不得不说，急于回笼资金的华侨城，也是蛮拼的了！

然而，“花式营销”这件事儿，只有更拼，没有最拼。房子难卖之时，大家都在相互模仿，相互超越....

比如，全民关注的“双十一”期间，北京一营销机构联合众多房企搞了一个“合硕双11光盘节”的活动，先后在CBD、中关村、亦庄等核心商务区举办巡展活动，并通过直播、抖音、微信等新媒体传播形式将优惠房源信息送达数千万目标客户。

据了解，本次活动中，优惠楼盘数量多达50个，共推出150余套特惠房源，优惠总金额高达5000万元。

然而，这些还远远不够....

笔者听说，石景山有一个楼盘，在开盘当天举行了“砸金蛋”、“转盘”等抽奖活动，抽到几折房源，当场就几折优惠。

▲石景山某售楼处

还有的是，买房即送中央空调，私家花园,私家车位！

类似这种，看似优惠多多，其实，有折扣的，要么是户型不好，要么是把这些花园、车位的钱加在了别处。总之，羊毛出在羊身上！

这个世界上，从来就没有免费的午餐。

楼市调整期，一边是卖不出去的房子，一边是接二连三入市的新盘，楼市库存必然会随之增加。

根据易居研究院数据显示，2015年1月份以来，全国100城新建商品住宅库存规模呈现持续性下跌态势，而在今年9月份库存规模明显增长，是45个月下跌状态后的首次显著攀升。

截至2018年9月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为4.35亿平方米，环比增长2.9%。

库存加大，房企的销售压力自然也会增加。

这时候，除了以价换量的常规手段之外，各种花式营销也会横空出世。

而购房者要做的，就是冷静对待，不要被其“糖衣炮弹”的套路所吸引。

当然，从另一方面来看，库存规模增加，一定程度上也缓解了当前市场库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间。这样，楼市才会平稳健康发展。