别墅豪车，一直是成功人士的标配。

尤其在上世纪九十年代和本世纪初，拥有一套独栋大别墅，那是富豪的专属象征，对于普通百姓来说，想都不敢想。

然而，随着时代的推移，别墅的建筑风格和表现形态几经变迁，今天的别墅，已经“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”；同样，今天的别墅，也不再是你梦想中豪宅的模样。

独栋别墅

早年的别墅，基本都是独栋别墅，即独门独院，从地上到地下，三到五层不等，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性的单体别墅，上下左右前后都属于独立空间，房屋周围一般都有面积不等的绿地和院落。

这是最早期，也是历史最悠久的别墅，私密性强，市场价格很高，也是别墅建筑的终极版本。

以北京为例，朝阳区的紫玉山庄就是早期别墅的典型代表，它位于北京市中心住宅区亚运村之北一公里，北四环路旁，是北京涉外高档别墅区。

1996年开始兴建的紫玉山庄，据说明星张国立、王刚、张铁林是这个楼盘的第一批购买者。

住的起此等“别墅”的人群，才是名副其实的非富即贵。

联排和叠拼别墅

2000年以后，联排别墅和叠拼别墅开始逐渐在国内流行。

联排别墅一般由几栋小于5层的低层别墅并联组成，每栋的面积大约在200-300平米，有自己的独立花园，有专用车位或车库，实际上更类似于将独栋别墅分割化。

对于业主来说，居住联排别墅的私密性和舒适度下降了，但是购房成本也大大降低，而且毕竟挂着别墅的名头，听起来也更高端。

对于开发商来说，独栋别墅过于低密，土地利用率太低，即使每栋别墅的单价再高，也很难收回越来越高的土地成本。

买卖双方需求一经碰撞磨合，联排和叠拼别墅迅速开始流行。

而叠拼别墅，则是更低配版的联排别墅，高配版的花园洋房。

叠拼别墅本质是多个复式房源上下叠加在一起，可分为上下两叠，或者上中下三叠，严格意义上来说，叠拼别墅已经脱离了别墅的范畴，私密性和舒适度与传统别墅完全不是一个概念。

住在下叠的业主，院子在中上叠业主的俯视之下，没有隐私可言，住在中上叠的业主，则没有自己的专属私人庭院。

尽管是名不符实的别墅，但叠拼别墅依旧活跃在当今的房地产市场，究其原因，还是契合了市场上介于富豪和中产之间的这部分需求，买不起别墅，又不愿意入住高层和板楼，叠拼和联排就是他们的最佳选择。

目前北京的叠拼别墅大概什么价位呢，以米北近期调研的一个项目为例。

这个项目位于东五环朝阳北路，紧邻黄渠地铁站旁，项目名字就不说了，免得有人说打广告。

项目体量不大，只有4栋楼，总计126套，上、中、下叠各有42套。

上叠184平米送露台；中叠170平米，下叠290平（包含地下一层面积），单价8.8万，总价在1500-2500万。目前处于排卡期，要提前进行身份认定和验资才有排卡资格，据说排卡人数很是不少。

限竞墅

伴随着房价的一路走高，国家对于房地产调控的不断加码，大城市开发商受到的限制越来越多。

对于北京开发商来说，一是7090政策的限制，即要求新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平米以下的户型必须占到整个项目的70%以上。

二是近两年，北京所拍地块绝大部分为限竞房，限房价，竞地价，开发商的利润空间十分有限。

在多重政策限制的前提下，开发商必须绞尽脑汁进行变通，才能求利润求生存。限竞墅正是在这一政策前提下诞生的。

北京限竞房项目中比较知名的，是位于房山周口店的万科七橡墅，也是米宅北京重点调研的限竞墅项目。

为何好卖?很简单，便宜，总价低加上万科的品牌。

周口店，学过中国历史的都知道，大名鼎鼎的北京猿人遗址，荒凉和远那是必须的。不过架不住北京的光环和地铁盘的诱惑，七橡墅两万多的单价在一众限竞房中很是亮眼。

万科七橡墅，项目建筑规模约13万平米，容积率1.5。根据政策要求，限竞墅价格每平不得高于22434/平。

万科限竞墅的上叠，套内面积270平米，价格560万一套。下叠330平米，490万一套。

项目8月底开盘至今，别墅项目已经销售一空，只有部分洋房的1层下跃在销售。

和传统别墅相比，甚至和叠拼这样不伦不类的别墅相比，限竞墅的特色，简直亮瞎你双眼。

低总价，多楼层，多房本，多赠送。

首先，总价低，490万-550万之间即可实现“别墅梦”。

其次，开发商针对政府规定的70/90政策，精心设计了面积小于90平米的别墅。

别墅还能小于90平米?不可想象吧，能叫别墅吗?听我细细道来。

首先，开发商将别墅区的土地整体往下深挖了一层，然后在这个高度的基础上建了五层的洋房，然后再向地下要面积，往地下又狠狠挖了三层。

于是，这个楼房就是地上五层，地下两层，一共七层。

建好，开卖?

怎么卖，如果买下叠，就是地上一二层加上地下一层二层，一共四层，单层不到90平，总面积达到了330平。

都330平了，怎么规避90平的限制?重点来了。

只有地上二层算是住宅面积，70年产权；地上一层算地下一层（因为往下挖了几十公分），地下二层（实际的地下一层），地下三层（实际的地下二层）都算地下的仓储面积，50年产权，因此是双房本，仓储房本面积二百多平，住宅房本面积小于90平。

地产商专治各种不服，就问你服不服?

上叠户型，则是地上三四（赠送五层）加地下一二层，也是双房本，但这个的住宅面积就达到了160平，无论如何也做不到90平以下了。

即使如此，我已经万分佩服设计师的鬼斧神工了。

一墅两房本、多层户型，多面积赠送，即符合了国家7090政策的同时，又满足了买房者的“低价”购买愿望。

别墅发展到限竞墅这个品类，单层面积小于90平米，地下比地上面积还多，居住舒适度还有多少，实在很值得考量了。

限竞墅，还能担得起别墅这个称号吗?

投资建议

二十多年，别墅一路走来，模样变得越来越面目全非。今天的别墅，早已不是我们当年梦想中的模样，独栋、私密、绿地、院落，已经离我们越来越远。

越来越高的房价和地价，让真正的别墅越来越稀缺。

最后，是对于别墅的投资建议。

多年来，别墅其实是跑输房产大势的产品。为什么?

不是别墅不够好，而是由于稀缺导致总价过高，能接盘的客户群体太少，缺乏投资客参予的市场，往往转手率偏低，不够活跃，价格也难以炒高。

另一方面，别墅普遍位于郊区，周边的生活配套要弱于市中心的普通住宅，学区也往往不给力，导致附加价值不够。

因此，别墅是富裕人士自住的品质优选，却并不是最好的房产投资品类。

而对于叠拼和限竞墅这样的变异产品来说，由于总价不高，居住体验优于普通高层，位置也相对优越一些，投资价值反而要高于纯粹的独栋和联排别墅。

如果你的资金实力属于中产，又希望自住品质与升值兼得，叠拼和限竞墅也算是一个不错的选择。

至于价格高高在上的独栋别墅，那就属于另一个阶层的置业范畴了，个人观点，到了一定的财富段位，升值不应该是考虑的全部，居住体验和家族传承才是重心。