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北上广深杭厦全面转凉,国家数据透露什么信号?


2018年11月15日  浏览(7183)人
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文|凯风

 

楼市转向,信号再度得到确认。

 

每一轮楼市调整,都是从热门城市开始,以销量下滑作为先导信号,伴随降价打折、土地流拍等戏码,通过板块轮动效应,逐渐覆盖到所有城市。最后在市场预期逆转之下,以“量价齐跌”作为最终结果。

 

这一次也不例外。

 

最近发布的两份国家统计数据,正体现了这一趋势。

 

01

70城房价数据:北上广深杭厦全面转跌

 

11月15日,国家统计局发布70大中城市房价数据。


这份数据令许多人感到困惑。

 

一方面,在一手房方面,很多城市房价仍在涨。除了深圳厦门三亚温州等地微跌之外,其他城市房价仍在环比上行,三线城市的涨幅甚至有所扩大。


贵阳单月涨幅高达4.2%,石家庄涨幅为3.3%,双双位居70城前列。

 

另一方面,在二手房数据方面,北上广深杭厦等14城市房价出现下跌。一手房房价涨幅为3.3%的石家庄,二手房甚至下跌-0.2%。


这种数据背离,究竟意味着什么?

 

需要说明的是,一手房数据,容易出现失真。原因是,一方面,受制于限价限网签等因素影响,另一方面,每月的成交结构都有所不同。


就在9-10月,全国多地放开高价房网签,尤其是放开中心城区楼盘网签限制,这必然会导致统计上的房价上涨,但实际上房价可能是稳中有降。

 

与一手房数据相比,二手房房数据相对真实,但也存在滞后性问题。这是因为,市场情绪瞬息万变,而市场情绪传导到统计数据,无疑都需要一定周期。

 

事实上,从9月份开始,北上广深杭厦以及三亚,这些全国房价最高的城市,市场成交价就已开始松动,但直到10月份,国家统计数据也予以确认,这也是时间差带来的问题。

 

所以,在分析国家数据时,要厘清其中的关键所在,同时与第三方数据进行比对。贝壳研究院提供的二手房数据,无疑印证了这种趋势。

由此不难确认,北上广深杭厦以及三亚,这些全国房价最高城市,楼市毫无疑问已经出现转向。

 

02

销售数据:“金九银十”彻底沦为传说

 

在楼市交易中,成交量向来是先于价格而动的。

 

楼市调整初期,成交量下滑而价格维持高位,这说明市场预期开始松动,而卖方仍然惯性坚守高价,由此形成“有价无市”的局面。而随着市场预期日益明确,价格也会随着成家量而下行。

 

量价齐跌,则意味着楼市转向完成。

 

国家数据正好体现了这种变化。

 

就在几天前,有关部门发布了2018年1-10月房地产开发投资数据。

 

1-10月份,全国商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速比1-9月份回落0.7个百分点。


还是叠加上半年楼市旺盛期的总和数据。如果单看9月和10月,这两个月全国销量分别下跌-3.6%和-3.1%,连续两个月走跌。



所谓的“金九银十”,已经彻底沦为传说。

 

基于此,就不难明白,为何正是从9月份开始,开发商降价打折潮一波接过一波。成家量下降,必然影响房企回款,想要迅速回笼资金流,就不得不做出“以价换量”的选择。

 

如果分区域来看,楼市调整的趋势就更为明显。

 

今年1-10月,东部地区和东北地区销量双双下滑4.7%,中部和西部地区成交量增速分别为8.7%和8.6%,与上个月相比,增速全面放缓。


这说明什么?

 

一是,楼市最早上行的东部地区,也最早面临调整。一些热门城市,如北上广深杭厦,已经形成量价齐跌的局面。

 

二是,中部和西部城市的销量,虽然还在增长,但增速已经开始下滑。随着棚改货币化的全面熄火,以及板块轮动效应的体现,成家量下行是迟早的事。

 

03 

楼市的下一步?

 

市场调整信号确认,楼市的下一步何去何从?

 

从市场本身来看,房价在快速上涨之后,必然面临回调。无论是楼市调控带来的紧缩效应,还是市场本身的调整需要,抑或居民杠杆的现实压力,都会引导房价下行。

 

从政策面来看,楼市冰封,房价维稳,是理想的政策结果。所谓楼市冰封,则是限制交易,防止市场的剧烈波动。而房价维稳,则是既要遏制房价上涨,又要防范出现大幅下跌的可能性。

 

从央地博弈的层面看,地方在意的是土地财政、房地产拉动效应,而更高层级在意的则是经济发展大局和金融风险。所以,一个不愿意看到丁点的房价下跌,一个能容忍不伤及经济本身的适度调整。

 

所以,未来楼市向何处去,正是市场力量、政策力量以及央地等不同主体共同博弈的结果。

 

可以确定的是:调整一旦到来,就不会迅速结束。宽松最终会回来,但不是现在。

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