关于户型，我之前写过一篇文章讨论哪种户型更好租更好卖。

今天再细化一些，聊聊户型对居住体验的影响，方便大家在看房时心理有数。

​01

梳理户型的演变过程，有个调控政策的影响非常大，俗称「7090政策」—建筑面积在90平方米以下住房所占比重需达到70%以上。

我们都知道一线城市的一大问题就是住宅用地供应不足，房子供不应求，「7090政策」旨在增加刚需户型的供应量。

自此，90平米成了刚需和改善们的一道坎，所有需求都要在这个面积内实现。

有调研机构在统计了众多成交数据后得出一个结论：90平米左右的户型是市场最爱。

户型演变的脉络就是围绕这个核心需求来的。

90平米的建筑面积，从最开始的「两室两厅一卫」，逐渐变成「三室两厅两卫」。空间安排愈发合理、紧凑。

找了个例子：

90平米/三室两厅两卫

当然，如果把面积再缩小一点儿，80平米也能装下「三室两厅一卫」的配置。如下图：

78平米/三室两厅一卫

几乎做到了每一平米都实用。

这种在小面积里创造出尽可能丰富的居住体验的户型演变趋势，直接反映了一二线城市居不易的问题。

当然，有得必有舍，能做出这种户型的小区，高楼层、高容积率、高密度、中庭小、绿化少、老化快等问题，至少得占几样。

因为对位置有要求，不想太偏，我在北京买房时根本不敢奢望这种户型，只能考虑老破小。

看房时唯一的执念就是要买60平以上的户型！原因很简单，60平以下不管怎么规划都很难实现带沙发的客厅。

后来我才发现自己矫情了，在香港，大把大把五六十平的三房：

51.5平米/三室两厅两卫 就问你服不服！

很多香港人对房子的夙愿就是能在这辈子实现「三面下床」。

相比之下，我们大陆人民还是幸福的...

02

好了，聊完户型演变历史，再说说看房时要注意的细节。我列了个表：

下面由房产中介小钱来给各位客户解释下：

其实只要不影响居住体验，我个人不是很在意户型是否方正，但从定价来看，不规整的户型一定是有折价的。

北方人非常在意朝向，南方会好很多，我去重庆时感觉大家对朝向都不太在意。

一般来说，朝南采光最好。朝北采光差，但是夏天会比较凉快。朝西最大的问题是西晒，夏天会很热。朝东白天和上午的采光会很好，早晨起来心情比较好。

解释下「南北通透」的准确定义，不是所有南北向的户型都算南北通透。只有南北卧室门对门，窗对窗能形成过堂风才叫南北通透。

窗户，我很在意的点。有人说窗户大影响室温，纯属扯淡。我对窗户就一个标准，越大越好，最好落地！尤其是朝向不好的户型，只要窗户足够大，采光不会有啥问题。

还有就是明厨明卫我也比较在意，不然给人感觉很憋屈。

我个人觉得开间越大越好，最好能多个窗户。开间小进深大，采光和通风会不理想。

层高，也是很重要的细节。北京有些老破小层高不足2.6米，新风系统没法装，厕所封顶之后看起来非常压抑。

层高自然越高越好，平层普遍在2.8～3米这个区间。

动静区域尽量区隔开，别有交叉。

这里插一嘴聊聊厨房和卫生间。

厨房，要么进深够长，要么开间够宽有做成U型厨房的潜质，不然很可能有操作空间不足的问题。

还有厕所，三分离肯定是最理想的状态。

当然最终能住什么样的房子还得看首付。

如果没的选，我的底线就是厕所面积最好别小于2平米，不然就只能在马桶和洗手盆之间的缝隙里洗澡，别问我是怎么知道的...

动线重合是非常有效的节省面积的手段。理解了这点，再看78平米/三室两厅一卫那张户型图就能明白它的秘密。

如上图，这个做法的缺点也显而易见，比如在餐桌吃饭时就阻碍了进厨房的路线。

有人说大户型得房率低，很多过道都浪费面积。这句话对也不对，因为买大户型，要的就是宽敞感。

之前采访过的一位父亲说，没孩子前觉得两居室足够了，一居室也能将就。但有孩子以后，对面积非常渴求，特别想置换成三房。

此外储物空间是否充裕也直接影响居住幸福感。

03

户型里的门道，我能想到的就这么多，很多经验需要实地看房才有切身体会。

另外选户型是比较后期的步骤，一般都是确定了小区才开始挑，其实选择空间不大。

我个人对户型的容忍度很高，只要别是忍受不了的硬伤，差不多就得了。

另外我有板楼情结，非常讨厌高容积率的塔楼。

如果是买来自住，我更在意小区的物业、容积率、绿化。相比房子本身，这些要素太容易老化了。

之前有个危言耸听的说法—高层住宅会变成新时代的贫民窟，我是比较认同的。这跟居民素质、物业费都相关，未来我们也会专门讨论这个问题。

不管怎么说，希望这篇文章能够帮到正在看房的你。