近期有不少朋友咨询关于“换房”的问题，笔者总结了一下，大致有这么几类：

1.想要置换，是现在换，还是再等等？

2.先买还是先卖？

3.换到哪里合适？

4.XX小区能不能买？

针对这些问题，今天笔者来详细分析一下。

北京市场情况

自从进入十月以来，全国各地一片风声鹤唳。而北京作为一线城市，基本上还算“平稳”。

不过，自从公积金新政之后，不仅成交量有所回落，而且二手房挂牌价也出现了下滑，议价空间明显加大。十月份，甚至出现了成交量不足万套的情况。

除此之外，部分学位一般的学区房、无学区的老破小、物业差的小区、不太好的户型，等等等等，和去年的高点相比，均出现了10%-15%左右的降幅，部分远郊楼盘，甚至跌破20%。

▼部分楼盘降幅情况

数据来源：新京报

然而，那些抗跌的区域、抗跌的楼盘，还是相对坚挺的。比如万柳、奥森、朝青、通州运河核心区、台湖、北关等等。

说了这么多，那到底现在适不适合换呢，又该如何换？今天米宅北京毫无保留，干货独家奉上！

现阶段适合换房吗？

其实，对于换房群体，尤其是资金不是很充裕的换房群体来说，最合适的置换时机是“楼市平稳期”，因为无论是“上涨期”还是“下跌期”，都是不太好操作的（下文会详细解释）。

可问题是，北京楼市接下来会怎样，下跌，上涨，还是平稳？

从目前的情况来看，成交量已经下去了。按照正常的逻辑，成交量一旦下降，价格就会下跌。

但是，北京市场特殊就特殊在，它是全国人的北京，是无数双眼睛都在盯着的北京。

笔者预测，接下来，北京即使下跌，也应该没有多大空间了。更何况，经济日报才刚刚发文，“我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”。

所以，对于北京市场来说，现阶段换房，还是相对较合适的。当然，最合适的时机，是价格和成交量都非常平稳的时候。

先买or先卖？

“先买先卖”，不同阶段，不同情况，应有不同选择！

所谓不同阶段，是指楼市的三个周期：上涨期、平稳期、下跌期。

不同情况，当然指的就是换房者的实际情况，比如资金。对于资金不充足、必须要把房子卖出去才能有钱买房的群体，当然无论何时都必须选择“先卖”。

▶上涨期：

在这个时期换房，最害怕的，就是遇到房价快速上涨这种情况，尤其是资金不充裕者。

此时，如果坚持传统的“先卖后买”原则，那么，等自己卖掉房子，再去买另一套的时候，房价不知道已经上涨多少了。虽然，在快速上涨期，房子的成交周期一般来说会很短，但这样操作，无疑也是加大了风险的可能性。

所以，此时的对策应该是“先买后卖”。看上合适的房源，就尽快出手。当然，这只适合资金充裕者。

至于资金紧张的，可以先看房，在看房的同时，把自己的房子挂出去。

等到自己房子卖出去了，看好要买的房子，尽快下手。

▶平稳期：

这个时期，对于绝大部分想换房的人来说，是最乐意看到的。

毕竟换房需要经历一个漫长而复杂的过程，在这个过程中，房价无论是快速上涨 or 下跌，都很可能增加不稳定因素。 

比如，快速上涨期，自己看上的房子，可能会遇到“被别人抢走”或者“被房东临时加价”等问题。而快速下跌期，自己的房子可能挂出去好久都无人问津......

但需要注意的是，即使是平稳期，换房也不是一帆风顺的，这个时候，一定不要先签买房合同，尤其是资金不太充裕的群体。

笔者之前有一个朋友，在卖房时，中介说，“现在有一个巨精准的客户，一定能谈下来”，于是，他先签了买房合同，结果却杯具了，最后定金拿不出来，不得不以违约收场！

▶下跌期：

坦白讲，此时换房，会是特别尴尬的一件事。你会发现，自己挂出去很久的房源，还是卖不出去。

楼市盘整期，不但投资客远离了，就连刚需，也不约而同地选择了观望。

但是，要记住：不管卖多长时间，都一定要先把自己的房子卖出去，然后适当观望，看形势再买。

这是因为：

在房价下跌周期，人们的预期会发生变化，一旦预期变了，购房客通常会选择观望而不再入市。那么，楼市就不排除会有继续下行的可能性。

买什么样的楼盘

此次全国范围的楼市盘整，就拿北京来说，虽然整体下跌了10-15%，但不同区域的表现差异还是挺大的。

总体来说，远郊区域、近郊非次新、核心区无学区概念的老破小降幅偏大一些，而CBD、奥森、望京、万柳、朝青等区域的次新优质盘、产业聚集区/未来政策利好区的次新优质盘，相对抗跌。

另外，即使同一区域内，不同楼盘表现也相对迥异。

比如，同为朝阳公园片区，公园大道、泛海国际、观湖国际、棕榈泉相对坚挺，而丽水嘉园降幅较大。这是因为丽水嘉园品质一般，所以远不如这几个优质楼盘抗跌。

德胜片区裕中和育翔的老破小整体跌了10-12%，但阳光丽景还算稳定。这是因为阳光丽景是2003年的次新房，在以老破小为主的区域中，就比较抗跌。

陶然亭、白纸坊片区跌幅不小，但中信城就比较坚挺。这是因为中信城对口小学是八中附小，50%直升八中。从学位概念来说，要远胜其他小区。

所以说，换房，一定要选择抗跌性较好的楼盘。这类楼盘，在市场上行时，往往会有相对较大的涨幅，在市场下行时，相对比较稳定。

但，什么样的楼盘抗跌性较好呢？具体来说，主要有以下几种：

1.优质板块的优质盘

2.在以老破小为主的区域中，相对较新的楼盘；次新房为主的区域中，在品质相同的情况下，越新越坚挺。比如，15年的大概率就比08年的坚挺。

3.近郊区域中，人流量大/有商圈/有利好的板块

4.产业集聚区的优质盘

5.学区较好的楼盘

具体情况

换房，注定要经历一个复杂的过程，中间更是状况频出，今天，针对最常见的几种情况，笔者来具体谈一谈。

一、自己小区跌得多，要换的小区跌得少

在房价下跌周期，郊区换城区的，许多人都有这个感受。

针对这种情况，可做如下应对：

1.先观望一下，看看目标小区会不会补跌。

也许有人会说，抗跌的小区，遇到上涨行情时，涨得也会更多。所以，即使要换的小区不怎么跌，也咬牙换了吧。

其实啊，还真不是这样！

2017年2月份，笔者的朋友L先生换房，当初周边都在涨，奈何自家小区是一股清流。后来他干脆一咬牙，追涨了一个小区。

结果换了以后，自家小区开始疯狂补涨，买的小区开始歇菜。

L先生彻底蒙圈了。

所以说啊，在楼市下跌周期，暂时不跌的小区，并不代表接下来不会补跌。

此时，你需要做的，就是弄明白“不跌”的原因：是整个区域都抗跌、还是唯独这个小区抗跌（后者的抗跌性其实会更好一些），该小区是因为成交特别少而抗跌、还是成交量大且价格不跌？（后者的抗跌更真实）。

2.降低预算

小区不变，但降低要换房的总预算，比如3居改2居、4居改3居、买更便宜的楼层等等。

3.换目标

此时，你可能就需要换个角度来想这个问题了。人没有必要在一棵树上吊死，不要为了一棵小树，而错过整片森林。

二、自己小区坚挺，要换的小区跌幅感人

这种情况当然是最乐观的，只管换就OK.比如你因工作调动，要卖掉奥森板块的房子换房山，或者大兴.......只管换就是了。

当然也要注意以下问题：

（1）先卖房,避免自己小区出现补跌。

（2）留意目标小区跌的原因。

有些板块，因为前期爆炒过，短期涨幅过大，所以在下跌周期会出现调整。比如，3.17之后，通州下跌严重，就是此种情况。

但这种区域，只要当时支撑它爆炒的基本面没变化，就可以放心买入。下一波涨幅来了，它们大概率还是会被炒的。比如，通州、北三县都是此种情况。

最后

换房，要比买房更耗时耗力，今天，笔者更侧重理论分析。但实际操作起来，可能要比这个复杂得多。

比如，如果只考虑南城，到底是换房山长阳好，还是大兴黄村好？如果只考虑大兴，天宫院、黄村、西红门哪个板块更抗跌？如果只考虑学区，学院路和万寿路哪个片区更好一些？......

如果您在实际置换过程中遇到什么困惑，比如区域问题、学区问题、楼盘问题等等，欢迎来留言，我们下期一同探讨。

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