原创： 凯风

最新公布的楼市数据，让很多人大跌眼镜。

1月16日，国统局公布2018年12月楼市数据。数据显示：

在全国70个大中城市中，一手房价格下降的城市仅有8个，上涨的城市有59个，持平的城市有3个。

值得一提的是，在这份统计数据中，北上广深四大一线城市，一手房均价全面上涨，涨幅分别是1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。其中，广州以3.0%的涨幅，位居70个大中城市之首。

于是有人惊呼，北上广深房价重启上涨之路。

然而，吊诡的是，在二手房数据中，北上广深四大一线城市，价格又出现全面下跌，跌幅分比为0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

一手房大涨，二手房大跌，这显然不正常，背后的原因是什么？

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广州大涨3%，真相是什么？

广州新房大涨3%，二手房却下跌0.4%，如此之大的背离，显然已经偏离市场真实行情。

事实上，稍微明白统计常识的人都知道，对于统计，向来不能就数字而论数字，要看到背后深层的东西。

众所周知，一手房数据存在一定失真，主要原因是限价限网签的存在，导致成交不能反映真实市场行情。

限价，本来就是诉诸于统计数字；而限制网签，更是以影响高价楼盘进入统计数字为目的。如果突然放开网签，或者放宽限价门槛，甚至从双合同变成单合同，都会导致统计上的房价出现大涨或大跌。

同时，成交结构变化，也会导致房价出现短期大涨大跌的情况。中心城区与郊区房价有天壤之别，一旦放开中心城区网签，或者中心城区有大盘上市，房价就会呈现短期大幅上涨的迹象，从而呈现出与市场感知不一致的情况。

这倒不是统计本身存在问题，而是说统计受到各种各样非市场因素的影响。

广州即是如此。

早在11月，广州就悄悄松动限价，同时在年底大幅放宽网签限制，大量高价楼盘的双合同变成单合同，从而导致统计数字的上涨，但实际房价下行趋势，并未发生明显逆转。

事实上，从2018年8月开始，广州房价就步入调整轨道。大多数房企都加入降价促销的阵营，无论新房价格还是二手价格，都开始高位盘整，显然不会出现单月突然大涨3%的情形。

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市场真实行情是什么

与新房数据相比，二手房数据更加接近真实市场行情。

根据官方数据，2018年12月，全国共有22个城市二手房价格出现回调，其中北上广深厦门已经连续多月价格回调。

正如我之前的预判，楼市向来存在板块轮动效应，也存在传导效应。上涨时期如此，下跌周期也是如此。从2018年8月开始，一二线率先回调，接着三四线房价不断松动，全国楼市周期向下调整。

第三方数据也印证了这个判断。

根据链家百城房价指数，从2018年10月到12月，全国百城二手房房价指数连续三个月环比微降0.6%、0.9%、0.1%。其中，有55个城市环比下降，其中岳阳、南昌、赣州降幅较大，超过4%，均为三四线城市。

事实上，相比于房价下行，更严重的问题在于市场成交量严重萎缩。有价无市，价格很难再得到支撑。

根据易居研究院数据，2018年全年，包括北京、深圳、杭州、成都、青岛等在内的10个受监测城市二手房合计成交量为66万套，相比去年同期水平下降了14%，降幅较1—11月份扩大1个百分点。

而在刚刚过去不久的12月，深圳、杭州、成都、青岛、无锡等城市，二手房成交量与去年同期相比接近腰斩，只有调整一年多的北京成交量开始企稳。

成交持续萎缩，有价无市将会成为常态。

03

楼市下一步？

要知道，2018年12月，还是政策利好之月。

先是中央经济会议提出“因城施策，分类指导”，接着住建部明确“稳地价稳房价稳预期”的三稳方针，随后以山东菏泽为起点，多地纷纷松绑楼市调控政策，以此试探调控底线。

这种背景下，无论是房价，还是楼市成交量，都还在一路向下，说明楼市一旦步入调整轨道，并不是那么容易拉回来。

当然，在之前我就已经明确2019年楼市的三大趋势：

楼市调控政策逐渐松绑，货币政策不断放松，稳楼市稳房价摆在第一位。

当然，仅靠楼市松绑，只有维稳行情。只有大水配合，才有新一轮大幅上涨。

刚需到底何时入场，请记住我给出的三个指标： 

其一，降息与降准同步到来时，仅有降准并不够，降息更有实质杀伤力。

其二，限购松绑，尤其是一二线城市公开松绑。

其三，限贷宽松。尤其是降低首付比例，实际房贷利率降低到基准以下，取消认房又认贷政策，等等。

如果出现这些信号，那么整个政策就不再是维稳行情，而演变成刺激模式。这时候，正是刚需入场之时。

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