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房地产长期看人口,到底怎么看?


2019年01月17日  浏览(8155)人
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原创: 今日怡见


最近政策风向转变,一些城市政策放松了,后台关于房地产的问题也变多了。


有一句广为流传的分析框架是这么说的,“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。短期来看楼市很明显是政策市,意思就是跟着政策走,读懂政策你就不会吃大亏。


从现在释放的信号来看,房贷利率松动了,但限购限贷没放松,意图在于不让房价跌,但也不能吹大泡沫了,以时间换空间。2019年比较适合刚需入手,但这不意味着房价又要涨了,因为限购限贷不放松,流向市场的货币有限,也就不具备大幅上涨的条件。


解读政策的人很多,但是分析中长期的很少,怡宝今天想分享给大家一个长期的分析思路,从人口流动看房地产,到底怎么看呢?

人口为什么要迁徙?


人口是一切经济社会活动的基础,人口的迁徙会引发区域兴衰的变化和产业更迭。


为什么说楼市长期要看人口呢,因为人口带来的居住需求正是房地产发展的基本需求,一线城市的繁荣映衬出东北的没落,长期来看和房价的走势如出一辙。


尤其在强调“房住不炒”的今天,人口流动和房地产的长远发展更加有密不可分的关系。


那为什么人们会大规模、不约而同地迁徙呢?


背后的经济逻辑有两个。一个,是在人口自由流动的情况下,会逐渐自发达成人均经济份额的平衡。


什么意思呢?其实很简单,就是人随产业走。假设你本来是一个送货员,在东北老家拿3000元一个月,但如果你去深圳送外卖,可以拿到1万元一个月的报酬,反正干的工作差不多,你很可能就愿意去深圳奋斗几年攒点钱了。


不光送货员小哥一个人这么想,各行各业的人看到了不同区域竟然同工不同酬,而且有高达几倍的差距,自然都愿意涌入一线城市了。


第二个逻辑,是工业、服务业发展有集聚效应,当你从事的产业明显在某个地区更发达的时候,你就很可能会自动搬过去。


由工业化带动的城市化,是农村人口向城市迁徙;而服务业在一二线城市集聚,会带来其他城市向一二线城市迁徙。


对个人来说,这种流动有很多看不见的好处,比如你可以接触到更多同行精英,获得更多职业发展上的机会。因为一个发展更快的市场所暴露出来的痛点也更多,一年中出现的机遇,可能比闭塞的小城市十年出现的还多。


那这种人口迁徙什么时候会停下来呢?


区域经济规模的差距不可能被抹平,但人均份额会被抹平。


大批量人涌入一线城市,劳动力供给会不断增加,直到企业主觉得,我降工资也能招到一样的人,或者我可以增加工作量来变相降工资。工作竞争更激烈只是一方面,你的生活成本、城市配套资源也会逐渐变化,房租上涨,出行、吃饭、看病成本上涨,孩子也得不到好的教育资源,一部分人就会回流回老家了。


每个人心里都有一杆秤,工资、生活成本、医疗教育资源,甚至日常心态都会决定你的去留。理论上,这种迁徙会达到一个平衡,人均经济资源较高的地区会不断吸引外来人口净流入,直到利弊权衡的结果在城市之间持平。

中国人口怎么在迁徙


从全国来看,近年一二线城市人口持续流入, 三线城市流入流出接近平衡,四线城市人口持续流出。不过,一线城市周围形成了城市圈,在圈内的三四线城市也有人口流入,因为一线城市吸引的人口流入很多,而考虑到房价问题,不少人会住在周边城市。


11-17年,人口净流出的地区数量明显上升,而人口净流入的地区数量下降,这意味着人口向大都市、大城市圈聚集,而且越来越集中了。


分地区来看,最近几年东北地区人口流出地区个数明显增加。现在黑龙江、吉林几乎是全境都在人口净流出,然后依次为陕西87.4%、甘肃86.4%、贵州85.9%,较低的三个是宁夏的38.9%、四川的45.9%、山西的50%。


分省人口流出地区占比

资料来源:各地方统计局,恒大研究院



一线城市目前整体保持人口持续流入,但北京、上海因为严控人口近几年常住人口已开始流出,其他一二线城市人口流入的速度有所放缓了,其中包括生活成本提高,和人口老龄化带来的农民工回流等等原因。


根据联合国的预测,到2030年中国的城市人口会比现在增加约2亿人,按照现在的趋势和发展规律,主要增加人口的依然会是大城市圈。


如果从常住人口来判断,中国现在有10个2000万人口以上的大城市圈,包括:上海、京津、济南、武汉、郑州、成都、杭州、广佛肇、深莞惠、苏锡常。


如果要从人口角度判断房地产长期走势,值得长远投资的,主要就是这些有人口净流入的城市。


上一轮房价大涨,不少三四线城市因为货币化棚改的原因,房价也涨了一波,但这种推动力是不可持续的,更加深远的因素,必须看到地区的产业吸引力,以及城市的配套资源。


不仅是大的区域可以看人口,其实城市内部也可以。比如武汉,最繁华的汉口地区,房价其实在上一轮上涨中涨幅很小,相反,有一个区域叫光谷,因为拥有很多产业园区、高新技术企业,近几年常住人口不断增加,住房需求也随之水涨船高,最后房价涨幅相对来说比较惊人。我有一个提前看到这一点,投资了光谷房产的朋友就赚到了不少钱。


任何一种投资的背后都有诸多的财富密码,希望这篇文章能帮助大家思考得更成熟和全面,同时尽量少受到情绪的干扰,做出理性的选择。最后提醒一下,利率继续下调至基准利率的话,刚需可以考虑入场了,但是投资不太适合,毕竟不涨或少涨,你连财务成本都覆盖不了,何必呢~


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