原创： 今日怡见

最近，十三届全国人大第二次会议再次提到了房地产税法。

3月5日，《政府工作报告》中也曾表示，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。这是继2014年和2018年之后，《政府工作报告》第三次提及房地产税。

接着，就有媒体把两会提出房地产税解读为“超预期表述”，有“实锤”了，让很多网友误以为今年就会推出房地产税。其实这个是一种夸张或者误解，去年关于房地产税的表述是“稳妥推进”，而今年是“稳步推进”，实际上没有太大差别。

房地产税已经讨论了快20年，在重庆和上海试点也已经好几年了，并不是一个新概念。有分析人士指出，房地产税完成立法工作、提交全国人大代表审议通过，大概率还需要2-3年时间，也就是在2021年左右完成。

其实，经过了这么长时间的讨论，什么时候征这个问题已经不太重要了，普通人更应该关心的是，房地产税会带来什么影响？我们要如何应对？

房地产税是一个世界通行的税种，各国有一些通行的制度安排，我们可以从中看出我国房地产税的制定方向，早做准备。

首先，不管是工商业房地产还是个人住房，房地产税是按照评估价值来征税的。

也就是说，该交多少税和你花了多少钱买房子无关，根据资产评估的结果来确定。而且，即使房价跌了或涨了，在重新评估之前，需要交的税是不变的。

在美国底特律就曾经出现房价大跌，但是税负依然很高，屋主不堪重负，超低价甩卖也要出手；不过反向来看，如果房价大涨，评估值来不及调整，且评估值是略低于市场价值的，就对房主有利了。

虽然房地产税势在必行，但是在所有国家的房地产税制度安排中，都有一些税收优惠。

就像我们昨天说的所得税一样，房地产税也会给出一定免征面积，让真正的“刚需房”不受到影响。上海试点的免征面积是人均60平米，而重庆试点只针对独栋商品住宅、高档住房，已经购置的房产免征面积一共180平米，新购房产免征面积一共100平米。

目前财政科学研究院的专家的意见是，国家统一制定人均免税面积40-60平方米，再由地方根据实际情况确定具体的人均面积。

这个范围是很合理的，既符合中国的人均标准，也和国外标准相近。各地因地制宜也很有必要，毕竟小县城的人均住房面积，肯定和房价动辄五六万的一线城市不同。

有免征面积的同时，应该也会对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免。

但是有几套房的大房东就比较头疼了，因为房地产税很有可能是阶梯税率，目前已经在征收房地产税的国家税率在0.5%~1%之间。

实际上，有一两套房的人都不用太担心。

考虑到我国还有一个特殊政策叫土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租的总和。这个土地出让金虽然是房地产企业交给政府的，但是成本最后还是转移到了购房者身上，所以相当于使用土地的租金我们买房的时候已经交过了。

所以，土地出让金很可能会在房地产税中有所扣除。那么第一套房，扣掉免征面积，再扣掉土地出让金，其实有可能不交钱。

而第二套房，大部分人会选择出租收租金，应该也在低税率的范围内，这样可以保证租房市场的充足供给。而且无房到有一两套房应该已经覆盖到全国大部分人了，推动执行也会比较容易。

但是，三套房往上走，阶梯税率就会开始体现效果了。我们夸张一点来看，假设小明拥有十套房，他第10套房面对的阶梯税率是4%，那也就是说，他交25年税，房子的全部价值就上交国家了。

有人要担心了，我没有房子，但是我租房，这个房地产税会不会转嫁给租客呢？

怡宝觉得阶梯税率正好可以避免这个问题。我们想想看，有的房东把第二套房出租，他没什么税负压力；但是有的房东出租了三四套房子，他的成本就很高。如果租房市场上，品质一模一样的房子，一个贵，一个便宜，你会选哪个？

高成本的房东一旦涨价，会很难租出去，而且他非出租不可。过去有很多房子空置就空置了，最多有贷款的财务成本，还扛得住。可是房地产税推出后，大批空置房会给房东带来很大的压力，他们会更迫切收租金来抵消交税。

市场上的房源供给充足，就不存在大幅抬价了。可见，房地产税转嫁给租客是可以从制度设计角度规避掉的，我觉得也很有必要避免，毕竟租房群体比只有一套刚需房的还需要保护啊。

经常有人说，房地产税是重磅炸弹，要么恐慌它落地，要么信誓旦旦它不会推出，其实没有必要这么情绪化判断。牵一发动全身，房地产如此敏感，房地产税的税率不会高到“地震”，但也不会是烟雾弹。

目前，房地产税已经进入了一级立法目录，排名靠前，立法是可预见的结果，进行理性分析判断，然后积极应对就好了。

最好的应对方式，就是重视租金，重视房产的实际价值。房地产市场发展的方向一定是分化，不同品质的房产保值能力会相差得越来越大。

有三类房子要谨慎入手，包括远郊的超大户型、租金低的旅游地产和人口净流出城市的商铺。这些房子流动性差，租金回报也很差，即使便宜也没什么投资价值。房地产税推出后，它们收到的冲击会很大，很可能加速抛售。

另外，很多人疑惑的这个税能不能收上去，怡宝觉得不能有侥幸心理了，目前房地产信息联网的大问题已经解决了，征信系统也升级了，征税根本不用上门征收。如果你实在想当老赖，那在你卖房或者留给子女的时候，你总要办理过户吧，到时候叫你一次性补齐就好了。

如果说还有什么应对方式，可能是多生孩子吧（开个玩笑），增加人口就可以多免税了。

最后，建议买房卖房租房都可以提前了解下房地产税，房子可能是很多人一生最重要的投资，关心重大变革，提早准备吧~

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