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风继续吹!


2019年03月18日  浏览(9400)人
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原创: 你包叔



2018年年底,负债千亿的黄老板给泰禾找接盘侠,他第一时间想到了孙宏斌。两位中国房地产行业最激进的老板坐在了一张桌子上,但境遇迥异。


黄老板的院子系豪宅在地产业独树一帜,孙宏斌自认为自己的豪宅也不赖。一位泰禾朋友跟我说,孙宏斌当时跟黄老板说:


今天下产品英雄,唯使君与斌耳!


孙宏斌刚上市那会其实抠抠嗦嗦,远不是现在“一直对钱不太有概念”的阔佬形象。那会他抱着国企首钢的大腿,一起在北京做了西山壹号院。

 

有次我在西山壹号院跟他论天下英雄。他说自己看过全世界的豪宅,特别喜欢绿城的桃花源,可惜太贵了。要是老宋能打点折,他就能咬紧牙关买一套。

 

我真是第一次遇到地产老板跟我说房子太贵:


 地产商也没余粮呀!

 

过了两年,孙宏斌把北京农展馆地王拿下。在媒体会上宣布:


 北京壹号院只卖30万一平米,很便宜。

 

不再是当年坐在板凳上,搓着手心说绿城房子太贵的样子。

 

敢说北京房子能卖30万一平米的,除了孙宏斌,也就只有北师大的董藩教授了。2012年,董教授就给25年后的北京房价描绘了一条蓝图:卖80万一平米。

 

说完这句话没多久,他转身就带着粉丝,从北京开赴河北固安团购房子去了。

 

诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森说:

 

当经济学家说话时,他其实总是想从对方口袋里多捞点利益。 


岂止“经济学家”是如此。

 


1

 


2010年,中国网发起一个“互联网九大风云人物”的投票。

 

著名“经济学家”郎咸平当然入选其中。但几十万网友票选出来的其他几个“中国最有良心的学者”,包括了易宪容、时寒冰、曹建海等人。

 

这几个人的成名路径和郎咸平有类似,语不惊人死不休。但他们青出于“郎”而胜于“郎”——都以唱空中国楼市一夜闻名。

 

社科院金融室主任易宪容预言上海房价会下跌50%、北京房价会下降30%;2007年,时寒冰发起不买房运动,并预测09年为中国楼市雪崩元年。

 

社科院研究员曹建海更直接。不管何夕是何年,都说中国合理房价应该降50%。

 

他们简单粗暴地预测楼市,发表的言论,迎合了大批老百姓的心声。

 

2008年金融危机后,每隔两三年,中国楼市和股市都会来一轮过山车。中国老百姓也都在思考一个百思不得其解的问题——该不该买房。

 

资产剧烈波动让老百姓焦虑如何保住手中财富,“经济学家”们粉墨登场。

 

后来,易宪容被社科院劝退了。社科院金融研究所所长抱怨,一般研究员一年只发表二三十篇论文,易宪容一年写了600多篇论文:

 

他完全没有调查,误导了大众,不知道在瞎捯饬什么。

 

他们在跑步演讲授课,名利双收。老百姓等发现自己被他们营造的海市蜃楼愚弄时,已为时太晚。

 

董藩也是中国成名最早的房产专家。2011年4月,董教授就发过一条微博:


 40岁时没有4千万身家,不要来见我,别说是我学生——这是我对研究生的要求。

 

这条微博当时引起了巨大争论。我觉得董教授应该从生源抓起,专招身家3999万以上的研究生,这样可以保证他学生的成材率。

 

一年后,董教授又在一个论坛上发表了自己的最新研究成果:


 25年后全国房价均价9万,北京房价均价80万。

 

董教授还淳淳善诱,举例解释说1987年北京是五百块一平米,25年后的北京变成了两万一平米。以此往后推25年,北京房价肯定也是翻四十倍。

 

经过四十年的发育,我的好友兽爷成为一个一米五三的抠脚大汉,按照董藩老师的算法,80岁的兽爷身高将达到三米,腰围也是三米。


 

2

 


2019年开始,楼市扑朔迷离。

 

厦门的房价基本上是去年的七五折;北京的二手房跌去了10%,上海房价也基本回到2016年底的水平,但同时也有消息说:


 小阳春要来了。

 

深圳的房价也跌了。但人们眼睁睁地看着华润瑞府8000万豪宅秒光,南京也传来消息,3000人看房团横扫楼市。

 

唯一有确定答案也就是杭州的西湖国际城,开盘价格比周边二手房低了1万多,262套房子引来了17344户登记摇号,中签率1.5%。

 

廊坊楼盘一天涨7000元的消息一传开,马上有人跑去买廊坊的商住。一些城市首套房贷利率从上浮10%降到了7%,马上就被看作放水的信号。

 

又是熟悉的味道,躁动。新城2019年的销售目标是2700亿元,相比2018年2210亿元,增幅22%。这是地产商对今年楼市的预期。

 

所有人都在盯着泄洪闸,都像怀春的少女,等着验孕棒上的那一条红线出现。

 

结果等来了房产税要立法的消息。

 

房价已经成为一门玄学。有人搬出了万年历,说过去都是三年来一次房价暴涨。有人搬来了死去经济学家的康波定律,说85后们人生第一次康波就要来了,就在2019年。

 

中介和专家的鼓吹,大家都能看出来,但有些人的鼓吹,是被忽视的。

 

2013年2月,大同市长耿彦波调任太原,有人说他五年修了别人五十年都修不出来的路,也花了别人20年才能花掉的钱。让政府背上百亿负债,是耿最大的争议之一。

 

但是耿彦波和他的好朋友私下算了一笔账:他留下了100亿元的债务,但是同时又留下150亿元的土地置换收益,还有一些没有收回来,如果全部收回,应该有300亿。

 

大同根本不欠债。

 

耿彦波这样像企业家一样经营城市的官员,已经成为主流。用负债把新区的配套和环境做好,让土地迅速增值,最容易出成绩。

 

很多城市的房价,因此被推高。

 

耿彦波五年拆迁了十三万人口,放到南方的很多城市,并不算显眼。2016年到2020年,杭州预计将会有7.5万户得到货币化安置。

 

为了迎接亚运会,2018年一年,杭州拆出了四万人。因此杭州的卖地金额,是全国最高。杭州的朋友说,如果没有意外,2019年杭州的土地出让金,还会是全国最高。

 

不会有人注意到,前不久绿城一个楼盘的备案价格涨了5000元,这可能是杭州楼市今年全部的理论支撑了。

 

我的好友,杭州楼市专家丁建刚说,杭州市区面积8000平方公里,是深圳的4倍多,但是常住人口不到一千万(比深圳少300多万)。


 既不缺地也不缺房的杭州,房价在很大程度上不取决于供需关系。 


说杭州楼市有泡沫,毕竟会得罪那么多父老乡亲。


 

3

 


不再有人记得廊坊楼市腰斩,或者北京上海调控商住。


上海一位朋友的商住曾被强行敲掉装修。前几天他问我,去廊坊买一套商住,有没有前途。

 

三月初有个公司年入千万的淘宝小老板在线上筹钱看病,有人问她为什么不卖房子,她说:

 

我的房子还被限售着呢。

 

大家都在等着彩蛋。过去几次的房价上涨,你真以为是市场的结果?

 

因为没有耐心和记忆,所以无论是谁,都能把买房人玩弄于股掌之上。买不起北京上海,就去柬埔寨吧。马来西亚森林城市的人们,已经被忘记了。

 

只是有时候一些情绪反转后的反噬,是很激烈的。看看过去两年郎教授、宋鸿兵甚至罗胖的人人喊打。由爱生的恨,只会对你更咬牙切齿。

 

相比专家们,我看得更多的是一些房产公司或者中介机构自己的研究。他们有时候更纯粹些,春江水暖鸭先知。

 

比如万科的谭华杰团队、保利发展的战略研究院,恒大的任泽平团队等。

 

我去年有次跟链家左老板聊天,发现左老板才算是掌握了中国核心城市二手房的全部数据的人,比如他说:

 

北京需要2亿平米的出租面积,但现在只有1亿平米的存量房是用来出租的。 


万科谭华杰团队2014年当时做的房地产研究也是值得看看的。当时他们花了8个月时间,做了全球房地产最大一项量化研究工作。

 

促使他研究的动机,是那时就发现,中国整体的短缺时代已经结束了。这个研究之后,谭大师就封笔去搞农业去了。

 

现在对于楼市的分析,大家都在看政策,很少有人看人口了。

 

前几天看到保利发展战略研究院的房地产行业白皮书。他们强调,地产业两大核心驱动力是人口及城市。用这个思路来分析城市的发展周期,才是基础常识。

 

用不着怀念,中国的人口红利期的确已经过去了。

 

农民工回流三四线城市,是上一轮三四线房地产大爆发的重要背景。至于未来,将有2.5亿人受过高等教育,他们的迁移选择将深刻改变中国城市格局:

 

房地产峰值时代更应追寻需求而非供给,布局聚焦最优百城。

 

这些核心城市中,分化也很严重,珠三角有重点的九个城市,北方只有少数几个核心城市有生命力,中西部他们点名了武汉、西安、成都、贵阳,认为郑州和南昌优势并不明显。


白皮书上写,2018年四季度,全国性的市场运行周期拐点已确立,新的一轮调整中,中西部非城市群三四线城市,周期滞后先行城市一年以上。

 

我的好友兽爷想了想,问我:


 中西部有城市群吗?


保利的话翻译过来很简单,一二线城市去年年底发生的事情,将在不久之后在三四线城市身上发生。

 

与此同时,下半年先行的城市将率先筑底,资金将从三四线城市向一二线城市回流。




承认很多城市已经失去投资价值,会砸掉很多人的饭碗。


当然,即便相信了命中注定。过马路的时候,我们还是要左右看看的。


中国楼市的真相,可能比靠谱的研究还稀缺。来自驻马店的兽爷研究了这么久,也不过发现了一条:


我国先富起来的那部分人和贫困人口的人数一样,都被大大地低估了。

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