原创：子木

对于北京楼市来说，2017年3月17日绝对是噩梦般的转折。

这天北京发布“317”新政，“认房又认贷”的下发，直接将购房门槛拉至天际，一夜之间，平均每套房的首付暴涨200万，成千上万的签约者被拒之门外。

次日，交易量落入冰点，房价开始破壁下滑，整个楼市陷入硝烟后的萧条场面，而后向全国弥漫。

“一策两市阴阳隔”。“317”，不仅没有给炒房客留一丝机会，更是直接冰封了整个交易市场，决心让人唏嘘。

时间翻越到今天，刚好是“317新政”2周年纪念日，那么严政下的北京楼市过的怎么样？这两年的市场的变化给北京购房者传达了什么信息？2019年的北京房价怎么走？这是我们今天要破解的密码。

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震荡周期

经历过“317”的北京购房者，一定对这幅图深有感触。从图中可以看出，“317新政”发布这天，北京房价达到了67497元/平米的历史高度，而后随着成交量的腰斩连续下滑了9个月。房价跌回到58381元/平米，跌幅逾13.5%。

而后，在2018年小阳春和学区政策的双重刺激下，前期积压的购房需求被释放，房价开始恢复反弹，连续回升了8个月。之后随着全国市场进入集控期，购房者情绪受到影响，热度下降，房价回落了4个月。2018年全年均价同比下跌3.3%。

进入2019年后，房价修复反弹，回暖动力强劲。2019年2月北京二手房均价为59898元/平米，和2017年3月最高点对比，2年时间，共计下跌了11.3%。

通过这条房价走势曲线，我们可以明白几个道理。

1.北京一直都是“宏观看涨，微观震荡”，但因为房价太高，把握节点显得异常重要。以2017年周期为例，房价跌幅13.5%，买在高点和低点，相对至少有100多万的亏损。踩不对时机，就成了套死在高岗上的接盘侠。所以，购房切忌跟风，市场越冷越是好时机。

2.关注子木的读者都知道，我在去年年底就呼吁大家在年底之前尽快上车。因为去年年底，在房价下行加上购房淡季的情况下，北京二手房市场成交量连续三个月回暖，说明正是筑底企稳阶段，是谷底。而新一轮上涨周期还没到3月小阳春就在1月反弹，说明这波房价上涨势能远比去年的强得多。

3.两年时间，共出现2个波峰，2个波谷，说明市场在“317”的严控下，进入理性周期。房价会随着购房需求季节性变动，3-5月上涨，7-9月下降，10-11月上涨，随后进入年底的静默期。而今过了最佳时机，如果近期无法上车，只能在7、8月份了看交易量，但可以肯定的是，接下来的北京房价很难再跌回5字头。

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刚需为王

从第一部分我们可以看出。虽然"317严政"遏制了投机需求，甚至冰封了楼市，但2018、2019年小阳春依然强劲，说明北京市场的刚性需求非常旺盛，是撑起市场的主要动力。投资客解套，刚需族接盘，房价泡沫正在稀释。

不得不说，北京的需求面的确很稳定，假如把317这么严酷的调控政策放在其他城市，楼市一定会陷入长期萧条。

贝壳数据也佐证了这个推论。2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。在政策严厉、市场低温的情况下，二手房市场交易主要由自住需求支撑。

“317”的认房认贷政策使得卖一买一的换房需求首付比例大增，换房难度增加，而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此，调控后刚需占比出现明显增加。

从总价段来看，400万总价的房源成交占比在调控后明显提升，2月份的交易比例达到45.6%。低总价的房源是市场上流通率最大的资产，这个毋庸置疑。

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价值洼地

从第一部分中我们的得知，2年时间，北京房价从高点跌回到59898元/平米，下跌幅度达11.3%，相当于一套100平米的房子2年跌了60万，相当于一个普通家庭几年的收入。但事实并非如此，有些区域的跌幅远大于这个数值，接下来我们再来2年来北京各区的涨跌情况。

一般情况讲，跌幅越大，抗跌能力越差，房价泡沫越大，价值潜力也就越差。我们来看上图。

跌幅最大的三个区域，石景山、通州和大兴，都是在上轮周期中被过分炒作的区域，其中通州的概念是北京副中心，大兴的概念是新机场，石景山的概念是“还没涨起来的价值洼地”。

这个结论的逻辑是，在北京，除了西面的石景山，其他地区的房价都涨起来了，高房价一定会迫使买不起房的刚需流向这个区域。这点我是不赞成的，房子的价值需要素材，例如发展方向、产业、教育、医疗资源等等，这类资产牛市涨幅大，熊市跌幅小，是优质投资品，从来不是退而求其次的选择。

例如图中最抗跌的亦庄。首先处于“北京东南飞”的战略发展方向上，其次产业布局强劲，一大批以京东为主的互联网企业强势入驻后，品牌开发商也在重点布局。有方向有产业有钱，洼地价值很快被激发出来了。

当然在价值潜力上，通州、房山、大兴的空间还是有的，具体还要参考片区地段。

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回归理性

经过两年的调控，北京的市场完全回归理性。地段价值凸显，优劣产品原形毕露，买卖市场达到高度平衡。具体可以分为以下几个方面，一是市场成交稳定；二是市场情绪理性；三是买家热度消退。

1、市场成交量稳定

从图中可以看出，2017年3月17日是一道明显的分水岭，在此之前市场炒作氛围浓烈，过分透支需求，成交量攀升至历史高度后一落千丈，进入冰点时代。随后在2017年年底才开始缓慢爬升。

等到2018年，成交量虽然随季节性冷暖波动，但基础值已经回归历史中等水平，2019年预计也是在这个范围内正常波动，不存在过冷过热现象。今年3月小阳春之后，成交量大概率会正常下降至基础水平，成交量非常稳定。不会出现大的跨度。

2、市场情绪理性

市场情绪在楼市行情中扮演着重要角色，在经历过2年的严控后，北京购房者的情绪趋于理性，更在乎微观市场。

从业主端来看，与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主调价行为中"以降价为主"。今年从1月开始，调涨比例在不断增加，意味着卖家信心随成交量增加而逐渐增强。挂牌价方面，自调控后新增业主挂牌均价持续下行，进入2019年后开始保持稳定，可见在市场调整下业主预期逐渐趋于理性。

从图中可以看出，虽然经历了317严政的打压，但挂牌均价的走势非常平和，说明挂牌出售房源的业主多以改善置换为主，并不因市场短期看空而出现剧烈波动。

3、买家热度消退。

值得注意的是，当下北京楼市虽然修复反弹，但买家热度和317之前相差甚远。如我之前所讲，只有每次房价大涨，刚需才会成群结队的跑出来买房，房价只要平稳，市面上的刚需可都成了不着急的游客。这部分人才是市场中真正的韭菜。

这幅图很重要，直接反映出了市场的需求面，也就是链家经纪人每周的带看量，除了过年期间带客量数据异常之外，其他数据和房价走势高度吻合。其中从317之后，带看量极具下滑，而2019年春节之后，带看量又在高度攀升，证明需求正在喷发。购房者应当把握好时机。

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