原创： 北风先生

最近因为一则2019年减少棚改的数据流传导致房地产股大跌，但是这两天财政部公布了2019年立法工作安排，又带来了好消息：

力争年内完成增值税法、消费税法、印花税法、城市维护建设税法、土地增值税法、关税法、彩票管理条例（修订）的部内起草工作，及时上报国务院；

力争年内修订事业单位国有资产管理暂行办法、注册会计师注册办法等部门规章。

这里要注意一下，没有提到房地产税，也就是我们俗称的房地产税。

我们都知道虽然财政部不是立法部门，但是总不能光靠人大来立法，肯定是需要和财政部沟通的。

这次立法是人大和财政部共同牵头，所以今年是肯定不会正式出台房地产税了。

在今年开春以来，部分地区的房地产市场出现了异动，一时间关于“楼市小阳春”的各种猜测，再次引起了很多人的关注。

与此同时，各地房地产调控政策，也出现了不同程度的调整，比如山东菏泽取消限售条件；广州，青岛，珠海在内的不少城市放宽了购房限制等等。

而在春节过后，常州、海口、西安、南京、深圳等多个城市出台了人才引进新政，4城降低落户门槛，于是各种消息纷纷出来：

“燕郊楼市一夜涨7000元/m²”、“深圳8000万豪宅被秒光”、“南京3000人看房团”、“郑州放开限购”等等。

就在大部分人还在迟疑的时候，还连连接到各种这样的消息：房贷利率下调、首付降低二成，限购政策松绑......

再加上一些媒体的宣传，很多人都以为这是楼市启动的新一轮涨价的信号，纷纷呼吁“楼市小阳春”来了。

但其实，这绝对没有这么简单，而是大概率上是中介们的圈套。

郑州市的放开限购政策，被房管局实锤是假消息了，是某置业顾问在朋友圈发的宣传语。

至于南京的3000人看房，有南京的朋友看完消息说是：周末没事多参加看房团，1天100元，外加面包矿泉水和火腿肠。。。

我们再来看一下深圳的这个消息：

深圳华润湾瑞府，作为年后的第一个开盘的项目，而是还是公寓项目，在2月22日启动了线上选房。

27-59层为出售的40年产权的商务公寓，共146套，每套面积229-593平，单价9.9万-20.2万，总价2448万-1.12亿。

对于这件事儿，链家研究院有一句话最透彻：华润深圳湾瑞府与深圳普通人无关，只和深圳以及全国的富豪有关。

总结到位，一针见血，又直戳心窝。

这也就导致了楼市“小阳春”的消息满天飞，让人又有了一种楼市要重启的感觉，但实际来看，几乎都是中介们过度夸张的宣传。

我们再来看一下利率：

2019年2月全国首套房贷平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%，首套房贷平均利率连续三个月下降。

▲近一年全国首套房贷款平均利率走势

北上广深一线城市均有所下跌，北京为5.43%，上海为5.06%，广州为5.52%，深圳为5.46%。

再加上房产税的推迟，各种利好的消息出现，表面上看是楼市的“小阳春”，却实质并不是如此。

我们再来看看全国40城住宅的销售数据，据《2月全国40城住宅成交报告》数据显示：

2019年2月，一线城市成交面积环比下降48%，同比下降33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。

据国家统计局，2019年1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，创43个月以来首次负增长；

2019年1-2月，商品房销售额增长2.8%，而去年增速为12.2%，回落9.4%。

从数据上来看，楼市依然处于严冬，这是必须的，但另一方面，某些地区也许会出现松绑，这也是事实。

只不过目前楼市调控逻辑很清晰，想跌是不可能的，想涨更是难上加难，能够稳定就已经非常好了。

我们可以看一下过去的政策，也只是某个地方或者区域可能会出现松绑，绝不可能大面积出现，每一个政策都非常的谨慎小心。

尤其是房地产税的出台，很可能是在2020年一读，2021年二读，到2022年可能通过，毕竟这个税法牵涉利益太广不是说一两年就可以出台颁布的。

类比一下计划生育，十年前大家都知道必须改了，结果花了这么长时间才放开二胎，而且一直到现在还没改完。

治大国如烹小鲜，火候最重要，房产税的出台一定是牵涉到千千万万个具体存在的家庭，包括你我。

我们都知道，中国楼市一定是一个政策市场，政策指向哪里，楼市就往哪个方向去。

所以我的观点也很明确，今年楼市的目标一定是“稳”字当头，绝对不可能出现所谓的“小阳春”。

但无论如何松绑，只要“限贷”、“限购”这些大招没有松，利率没有降到基准以下，都只不过是小打小闹。

不要觉得“房住不炒”是一句空话，时代变了，楼市的旧逻辑已经失效，经济要转型，资本市场要转型，我们个人也要跟着时代转型。

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