原创：吕韬

股市大火，卖房炒股呼声不断！

原以为2019年楼市金三银四凉了，没成想楼市就像野草，进入三月之后，春风吹又生！

继3月初杭州等地出现万人摇号买房的盛况之后，3月21日、22日，“万人摇”在南京再度上演！

南京河西的2个楼盘公开摇号，共有7766人参加购房摇号，中签率分别约为 6%和 7.8%。

01

一二线暖了！三四线悬了？！

3月份的楼市，最有意思的现象就是热点扎堆在一二线！

以北京为例，继2月份房价止跌回升之后，进入3月份北京市二手房网签量连续4周上涨。3月18日，网签量更是突破1000套。

根据链家旗下贝壳研究院的数据，2019年3月份北京楼市相较于2018年回升明显，成交量明显放大！

无独有偶，深圳楼市3月份也持续走高。中房数据研究院数据显示，深圳楼市继续回暖，2019年第十一周（3月18日至22日）相对于上一周，成交量环比增长12.5%。

二线城市里，杭州3月18日至22日成交量环比大增28%，大连同期环比上涨52.4%；

重庆方面，根据克而瑞重庆机构数据统计，上周（3.11-3.17）重庆主城区商品房成交建筑面积51.30万方，环比上涨25.49%。

除了楼市成交回暖，在土地市场上，一二线城市热度同样提升明显。

3月21日，合肥土地拍卖市场可谓十分火爆！

6宗地块，吸引了50家房企竞逐，经过2个多小时的争夺，最终全部成交，且70%是溢价成交。位于包河区的一块地，最高溢价率在140%！

易居克而瑞的报告指出，今年以来，一二线城市土地成交热度明显升温，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块；昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等城市的成交数量接近50宗或在其以上。

在一二线城市楼市回暖之际，很多三四线城市的楼市却不容乐观。

根据中房研究院的数据，柳州3月18日至22日的成交量环比大降40.3%，莆田环比减少20.9%，淮南、连云港、盐城等众多城市环比均出现下滑；

三四线城市楼价过往2年能够大涨，最为重要的原因是棚改货币化。

据统计，就全国而言，棚改货币化安置能够占到住宅销售面积的25%以上，而中西部省份多的地方能够占到50%以上。

2019年开始国家对棚改的政策已经出现重大变化。

根据计划，2019年开始，棚改已经进入尾声，全国棚改计划相较于2018年降幅接近30%。

山东、山西、河南降幅超过70%，新疆、青海降幅超过50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%。

而住建部前几天公布的数据显示，2019年棚改已经完成全年目标的62.5%！

也就是说，2019年用3个月的时间就达成了全年6成的目标。由于三四线城市是棚改大户，那么未来9个月在没有或少有棚改支持的情况下，三四线城市的销售情况可能会更加恶化。

需求不振也就算了，供给侧在可预见的未来却可能大增。

根据国家统计局的数据，2019年前两个月，在销售数据普遍下滑的情况下，全国房地产开发却投资逆势大涨！同比增幅达到11.6%，增速创近几年新高。

所有人都在惊呼，是什么原因导致房地产开发投资逆势大涨？

拆解分析来看，房地产开发投资可以分为土地购置费和施工投资两方面。考虑到土地购置费在前两个月是大幅度下滑的，那么能够拉动房地产开发投资的也就是施工投资。

根据不同地区的房地产开发投资来看，中部和西部增长最为明显，中部地区增速提高3.4个百分点；西部大幅度提高7.9个百分点（东部持平）。

也就是说，综合来看，中西部地区的施工增速是最为强劲的，而这一点也预示着未来楼市供给方面，最快速增长的也是中西部地区！

一方面需求端前景黯淡，一方面供给侧也可能快速增长，非核心城市周围且没有产业支撑的三四线城市，在2019年可能会遭遇近三年来前所未有的麻烦。

三四线城市领跑一二线的反常现象想必很难重演！

也正因为对三四线城市楼市前景的担忧，现在主流房企普遍聚焦一二线城市，比如阳光城集表示公司主要投资于一二线城市；三四线城市，则会“保持适度地关注。中海地产一二线城市投资占比达到80%；雅居乐也强调重点布局一二线城市……

02

谣言四起！最关键的时候到了！

楼市行情演绎到今天这个地步，除了结构分化以外，还有一个现象同样值得关注。

那就是流言越来越多，越来越猛！

比如郑州，20日有中介信誓旦旦的表示，已经接到房管局电话通知，郑州经开区、高新区、航空港区的限购政策即将解除。

再比如，济南最近也盛传说限价已经取消，多地立即调涨楼价。

结果当记者咨询两地政府时却发现，全是假消息。

郑州市住房保障和房地产管理局，一名工作人员称，这是假消息，是中介忽悠人的。他还称，他们确实在20日召开了房地产开发企业工作座谈会，但没有通知取消限购。

济南市城乡建设委强调，目前济南市土地、住宅市场日趋平稳，供求矛盾进一步缓解，房地产市场预期进一步平稳，预计今年上半年的房地产市场仍将保持平稳态势。未来将继续严格执行已出台的调控政策，坚持房地产市场调控不动摇，确保市场稳定。

俗话说无风不起浪，既然上述地区能够传出放松的传言，那就说明可能确实有些人迫不及待地想要放松了。

最有可能这么想的当然是急需资金周转的开发商，对于土地依赖性强的地方政府可能也有强烈的动机。

数据显示2018年，一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。三四线城市对土地财政的依赖度最高。

根据土地依赖程度看，最有诉求放松的其实应该是三四线城市，其次才是二线城市。

那么最关键的问题来了，到底楼市会不会进一步放松？

实际上，关于这一点，过去一周，官方多次做出了回应。

3月18日，韩正表示要坚持“一城一策、因城施策”，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。

3月23日，在中国发展高层论坛上，住建部副部长倪虹表示，“没有(放松)，房地产调控不动摇，保持政策连续性。”对于一些城市传出取消限价政策的消息，倪虹称“这个消息不准确”。

实际上，尽管不停的表态保持政策连续性，没有放松，但一城一策之下，个性化调整，其实才是目前楼市调控的核心。

不然，也不可能有大量的城市采取人才政策、放松人口准入配合公积金政策调整等个性化组合拳曲线救国。

当然，就目前而言，很难看到正面直接彻底突破限贷、限购、限售等限制政策的城市，这也说明一城一策在现阶段是有底线的，微调可以，全面突破还是不行。

另外，除了政策面变动，另一个对楼市而言重要的观察指标就是房贷利率。

房贷利率身份有点多，一方面受到市场利率环境的影响，另一方面受到政策意图的左右。

近来各地方的房贷利率均在下降，不少人觉得这是放松，甚至刺激的信号。

这个问题其实要辩证的看。

参考过往，房贷利率对房价的刺激性作用，真正体现在折扣上。也就是和基准利率相比到底优惠程度有多少。

以下图为例，房贷利率相对于基准利率必须有折让才能够明显的拉动房地产市场的走向。

红线：房贷利率相对于基准利率折让；蓝线：房价涨幅

而目前，尽管房贷利率在下调，但最多也就是像天津一样，调整到基准利率的水平，而优惠折扣还没有办法大行其道。

此前，厦门曾经出现了几天的9.8折房贷优惠，但没几天就“下架”了。这说明，优惠利率这种重装武器，还不能上马。

所以，综合考虑，目前而言，只要房地产市场不出现大落，那么即便可以一城一策，松向调整，仍然会有底线兜住，以防再度大起。

如今的楼市和股市真像，不要大起不要大落，稳就是一切！

当然结构性的行情还是可能经常出现的，就楼市而言，一二线城市，强三线以及核心城市周边的卫星城可能就是结构性行情里的结构。

会员用户请加微信，以防失联！