原创： 米筐投资老A 

或许很多人会说本文有马后炮嫌疑，但投资的精进和思维的晋阶离不开过程的复盘，并从中捕获经验和教训。

本文的主人公，我们暂且称他老王吧，居住生活于某二线城市，时运极好的在2009年抄底了一套百多平的房子，得以在这个城市定居安家。目前，夫妻二人在一家保险公司做业务销售。

他们不属于保险公司的员工，签订的是经纪代理合同——二者是合作关系，不是雇佣关系，保险公司也就没义务为他们缴纳养老统筹，同时也避免了辞退员工的劳动补偿风险。老王夫妇带有一个小团队，家庭收入主要来自于保险销售的业务提成，销售越多、提成越多、以展业费/奖金等形式体现的补助/工资就越多。

老王做保险已有五年时间，妻子加入团队才一年多，因靠业务提成，所以收入忽高忽低、很不稳定，但平均月收入也在3万上下。在这样一个二线城市，虽谈不上收入高，但起码也算中等偏上水平，日子过得想必滋润惬意。

NO!NO!NO!

收入尚可只是表面，关键得看这些收入都花到哪了。老王家收入的一小半都买保险了，夫妻双方的保险、小孩的保险、公公婆婆的保险、岳父岳母的保险，重疾险、意外险、住院补贴险、理财类保险……琳琅满目一大堆，年支出竟达十余万，所以一年到头老王也存不下什么钱。

这也没办法，刚入行没有客户，那就只能从自己、家人、亲友身上入手，请求业务支持了。为了转正买一单、要冲业绩买一单、职位晋升买一单……买着买着，家庭保费支出就越来越多。这也成了行业做好销售的秘密——要能不断的拉人入职，也就是常说的增员，最起码被增员的人自己/家人/亲友总能买几份吧？

几年前老王就开始搭建自己的团队，但增员效果总是不甚理想。思来想去，老王找到了根源——缺乏赚钱效应。为什么大家都喜欢买房？因为买房赚钱啊，尤其是经过2016年这波楼市大涨，买房的赚钱效应更广为人知，连老王的房子至今都涨了3倍。

老王要创造一个赚钱效应。

嗯……当然不是买房赚钱、而是工作赚钱了。可怎么体现工作赚钱呢？名下有房、又新买房了啊。道理很简单：如果工作不赚钱，怎么会有房呢？如果工作不赚钱，又怎么会有钱买新房呢？

思路有了，接下来就是执行。

夫妻俩先离婚，老婆就具有了首套首贷资格，在住的房子按揭尾款还清先变成全款房，再银行抵押贷款，还掉近四十万的赎楼款后还剩下七八十万可用来做新房的首付。一套房变两套房，外人看起来可不就是卖保险赚钱又买房了么？！

前两天见面闲聊，老王一脸愁容，直呼自己点背，赚钱效应产生的增员好处还没享受到，可还贷压力的痛苦却已有了切肤之苦——新房子买在了山岗、至今跌幅近两千，且房贷利率上浮30%，相当于买在了双高点，每月两万的还款压力山大。

老王有他自己的打算，可世界另有其运行规律。

这是一个不甚成功的投资案例，但却能给我们很多启示和教训。

下面我们就根据老王的家庭实际情况，复盘下整个买房投资的过程，并找出其中的失误和考虑欠妥之处。

杠杆是把双刃剑。

说它是天使，因为它能撬动大量资产、放大收益倍数；说它是魔鬼，因为它会加速本金的损失、甚至加速破产。关键看你是在上涨的周期中使用杠杆，还是下跌的周期中使用杠杆，并且撬杠杆就是负债、而负债是有资金成本的。

老王时运不济，买在房价的阶段性高点，更巧的是其房贷利率也是阶段性高点——利率上浮30%（现在大多数城市的首套房利率上浮已下降到20%以下，最低的只有5%），首先是踏错了资产的周期。

2009年买那套房时，房贷利率打7折，可在结清尾款再办理房产抵押贷时，利率却上浮60%，利率由3.43%（4.9%基准利率打7折）上升至7.36%（4.9%基准利率乘以1.6倍），四十万房贷尾款的那部分资金成本上涨114.5%，而新房近七十万的首付资金成本也是7.36%。

高成本的资金压得老王苦的一批，收入的很大一部分还了贷款和月供，不得不靠信用卡周旋接济。

有人会说，谁能准确判断出房价的高低点、并能精准的抄底和逃顶呢？是的，很难。所以负债撬资产杠杆，必须要学会现金流管理，因为现金流是一切的关键——有了现金流杠杆才不会断裂、有了现金流才有时间/机会等待下一轮周期的到来。

老王的现金流筹划如何呢？

也许是被自己设计的赚钱效应冲昏了头脑，也许是自己房子十年3倍的涨幅给于了莫大的自信，老王认为这是一箭双雕的好事——工作上有帮助，能吸引更多的人加入团队销售保险（其实很大可能就是卖给成员自己及其亲友）；资产上有增值，房价永远涨、买房就是投资赚钱啊。也因此，全然忽视了现金流筹划。

老王的杠杆绷得太紧，现金流彻底负值（支出大于收入），现在还能用信用卡循环周济，可若创造不出来新的现金流，很容易资金链断裂、杠杆崩溃、资产崩塌受损。

正确的做法是老王应该买二手房而不应买新房，二手房是现房、能快速的拿到房本，既能出租获取租金补充现金流、又能尽早的满足“出房本三年方可出售”的限售要求，而买新房等能入住出租都需要三年、再满足三年限售的条件又得增加两年（新房两年内交房，交房一年内拿到房本），合计这套投资房从入手到出手得有五年的周期，也就是得准备五年的现金流呵。

实在不得已的情况下，老王也只能卖掉目前自住的这套房子，当然就不用讲时机把握、盈亏如何了。

其实现金流筹划也并非那么容易，得需要一定的条件，比如资产底仓。

这里的底仓既包含资产、也包含职业、还包含能调动的亲友借贷。

资产主要指房子、车子、基金/债券/股票/银行理财等金融资产，因为有了这些资产，就更容易的获得银行融资贷款，如抵押贷、大额信用卡、信用贷等；

职业主要指工作的性质，公务员/事业单位员工/央国企员工等这些稳定的优质职业，就会有更强的信用，更易获得低价、大额的信用贷款；

有一波有钱的、并且愿意借钱给自己的亲友本身也是一笔难得的资源，在关键时刻是能够解燃眉之急的。

老王的底仓资源就稍显欠缺，除了有一套按揭房产，职业、亲友/长辈资源都不占优势，这就极大限制了现金流的筹划。新房的首付款可以通过现住的房产抵押贷融资出来，可维持贷款和月供的现金流却成了问题。

老王的杠杆紧、仓位满（相对它的资产来说），但能这样做的前提是得有底仓啊。有了底仓就有了空闲和冗余，就会有更大的回旋余地，就像城市规划的留白增绿，得有个喘息腾挪的空间。

底仓多就能更方便、更有时间的去筹集大额、低息、使用时间长的现金流，显然，老王的底仓还不够，也缺乏相应的底仓思维。

在资产配置中有一个原则叫风险对冲，即所投资的资产之间尽量少相关、不相关、甚至负相关。

股票和债券就是少相关，虽都属于资本市场，但价格涨跌的关联度较小；

你的工资收入跟所拥有的国外房产的租金收入几乎就是不相关；

卖雨伞的收入跟卖雪糕的收入就是负相关，下雨天雨伞好卖雪糕难卖、大晴天雪糕好卖雨伞难卖。

一个家庭的收入也应尽量的少相关、甚至不相关，做到收入的多元化，其中一个重要的多元化就是夫妻二人的职业对冲或收入互补。如：一人工作稳定（类似公务员/事业单位员工等）、另一人工作变动频繁（像生意人/自由职业者等）；一人收入固定（职能部门的办公室人员等）、另一人收入浮动（销售业务类工作）。这样就能在保证家庭基本开支的情况下，又有可能去博击高收益。

可老王夫妻二人都是保险销售，既没有职业上的风险对冲、也没有收入上的优势互补，一荣俱荣、一损俱损，很容易陷入家庭现金流筹划上的困境，目前已经遇到这种问题了。

成功的投资大多相似，总是结合了天时/地利/人和的因素，而失败的投资却各有误判不幸，吸取别人的经验教训、建立自己的投资评判体系，在财富升阶的路上终归没有捷径。