“5月份房地产投资同比下降21%，销售面积同比下降19%。销售火车头明显减速，投资和融资也加速下降，房地产市场不进则退。不过，降息正在路上，降息之后，房地产会不会回暖？房价会不会再上涨？”最近，国家统计局发布了最新的房地产数据。5月份房地产的投资、销售和融资，这三大项有一个共同特点，那就是跟4月份相比差不多、稍微好一点点，但是跟3月份相比大幅度回落，跟去年同期比也是大跌，跟2021年5月比就更糟糕了。这轮房地产复苏的火车头是销售。一季度销售大涨带动房地产“小阳春”，但是需求很快就释放完毕，4月和5月销售快速回落，整个市场又跌入惨淡。不过，一个利好消息是央行刚刚下调了政策性利率，中期借贷便利利率下降了10个基点，预计6月份的LPR也会下降（已经下调10个基点）。如果5年期LPR下降，可以降低购房利率，会不会刺激房地产回暖，房价继续上涨呢？这是很多人关心的问题。这些年，很多人确实被房价上涨涨怕了，担心房价继续上涨，而另一些人很担心房价下跌。所以，房价走势是大家非常关注的问题。我们需要简单回归一下，最近20多年房价是怎么涨上去的。有一句话说，房价怎么涨上去的，就会怎么跌下来。意思就是，这么多年来，房价上涨的动力是不是都耗尽，如果耗尽了自然就下跌了。那么，过去20多年，房价上涨的动力是什么？我简单将过去20多年的房地产发展历史分为五个阶段，每个阶段的动力都不一样。第一阶段，1998年到2001年，属于商品房启动阶段。这个阶段房价报复性上涨，主要的动力是“需求大爆炸”。在1998年“房改”之前……

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