百家时评

2019年楼市会否全面松绑？牛市能否卷土重来？

原创： 拾叶

在过去的2018年，中央和地方对楼市的调控依旧始终保持高压态势，在过去一年，全国楼市调控次数超过了400余次。

从“930”和“317”两次楼市调控号角吹响以来，中央对房地产调控政策是越来越严厉。

从地方政府限购、银行限贷、地产商的房地产贷款紧缩、央行加强对消费贷，现金贷违规进入房地产市场的监管到房地产相关税收政策由鼓励转为抑制交易等等众多措施，在这两年是陆续密集出台。

可以说，在过去的两年，高层通过政策引导国内进入到一轮力度空前的房地产调控政策密集周期。

但是，到了2018年12月，越来越多的城市开始出现了楼市“松绑”的迹象，以及各地不断传出关于调控放松的传闻。

其中以12月18日、19日，菏泽、广州先后取消、放宽限售政策最引市场关注。

随后，一些地方也在试探性的进行房产调控松绑。

珠海：2018年12月21日，珠海住建局确认，非珠海市户籍居民购房，按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需要缴纳1个月、3个月、12个月不等。

杭州：2018年12月21日晚，杭州自去年开始针对却因工作调动而造成社保补缴的，累计不超过三个月，则视为符合购房资格。

衡阳：2018年12月27日，住建局宣布，从2019年1月1日起，暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。但没过多久，官方就回应，由于对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件的出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市政府决定撤销“暂停限价”文件。

而进入到了2019年，楼市松绑的声音更纷纷扰扰的喧闹了起来。

青岛：2019年1月3日，取消仅出台6个月的购房摇号政策，为本轮调控中首例。

北京：2019年1月9日，拟于近期挂牌出让的两块住宅用地均不设定住宅销售限价。

天津：2019年1月10日，将自持租赁住宅调整为可售住宅，为全国首例。

广州：2019年1月11日，放宽引进人才入户的年龄限制。

很显然，在“房住不炒”的大前提下，2019年，深化“一城一策”，部分城市陆续会放松调控，也就是让一些有基本面支撑的城市陆续进行松绑，将成为2019年楼市调控的基本主调。

在大政策上，遵循中共的十九大所强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

同时，中央经济工作会议也提到“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

所以对于2019年，经历了2018年的调控降温，中国房地产市场与政策已经正处于一个重要的十字路口上。

关于中国房地产未来，有一个摆在桌面上的矛盾。

严厉的限购限售限贷等政策，以及悬在上方的房产税、租售同权、土地供给改革等等措施使得中国房地产市场告别了短期剧烈波动，房价越调越涨的怪圈。

但另一方面，政府又很难承受房地产下滑所带来的经济下行压力以及后面跟着的土地财政困境。

我们一直诟病中国房地产调控出现的罕见中国式“房价-收入螺旋式上涨”泡沫的自我强化模式。

但同时，由于政府严调控，一线城市和强二线城市的核心区优质房源确实存在涨价的压力。

对于很多购房者来说，这几年，有追求的开发商在建筑质量和住房产品本身的品质上不断提高。购房者对品质的要求越来越高，但也有一些滥竽充数的开发商造出来的房子依旧让不少购房者维权不断。

这里面有些开发商是为了追求利润，为了赶工期，但是也有由于备案价压着的原因，在成本上不愿提高品质。所以一些地区适当放宽新房限价无可厚非。

而笔者认为，对于2019年，在家庭优化资产配置，提高生活品质上来讲，特别是对于财力雄厚，掏的起全款和有人脉关系的购房者而言，2019年将是你在一二线城市核心区卖旧买新进行置换的一次很好的机会。

这是给了你一次最好的挑房选房的时间窗口。这远比2018年初，各地都在排队抢房，掏天价茶水费，而笔者极力劝大家先不要投资买房的时间窗口要好上很多。

从土地供应上来讲，一线城市土地供应充足，三四线城市土地量大价高。年轻人口和财富从三四线流入一二线城市的趋势没有停滞，这都构成中国楼市宏观景象的基本面。

再来说房地产下滑所带来的经济下行压力以及后面跟着的土地财政困境。这也是楼市地方松绑的一个内在逻辑。

中国独特的土地财政制度，使得地方政府总是有意无意把房价往高推。而中国政府长期以来对增长目标的要求也使得在经济下行压力较大之时，房地产常常被作为稳增长的重要手段。换句话说，中国背后独特的制度因素使得政府为房地产背书，这种房地产螺旋式上涨就是过去十几年中国房地产市场的常态。

但这两年的房地产也出现了很多不同的改变。

首先，最高大会精神对房产调控的核心意志就是要稳定房价。

其次，房价-收入螺旋式上涨模式不管从经济角度还是货币政策上难以为继。

第三，房地产牛市已经过度透支了整个社会的运行成本。

第四，在中美贸易对峙的快一年的时间里，举国上下已经知道国家如果想大而强，必须依靠高端制造业和科技研发的硬实力，而不能仅仅靠地产推动经济。

那为什么楼市一松绑，就会有人认为房价要暴涨的想法呢？

其实，最重要的根源还是在于一二线核心城市的核心区确实存在新房涨价压力这一事实。

而不少人期待三四线房价也能像前者一样持续大涨一轮，却是不切实际的。三四五六线未来依旧没戏。

楼市松绑，最高兴的还是销售端和中介。

2018年，一线城市二手房交易量萎缩了至少一半，中介机构很多关闭门店。而市区老破房和远郊房的二手房交易价格也普遍出现下跌。

于此同时，整个2018年，很多城市新房和二手房价格倒挂。由于房管局压着备案价，开发商无法取得较高的预售价格，使得拥有市区优质土地的开发商在行为上发生剧烈扭曲。这个我前面也讲过。

所以，过去一年，我们看到开发商为了够通过政府房屋质检的最低门栏，成品交房迅速被毛坯交房所取代。房子品质也不好，很多城市好地块没有盖出好房子。

而销售也变得极为不透明，要么是卖给熟人关系户，要么中间加点中介费。

而松绑也将使得上面说的很多矛盾出现极大的缓和。

2018年，国内房地产发生了一个很大的变化，那就是销竣比。

所谓销竣比，就是商品房销售和竣工的比例。

截至2018年年末，商品房住宅销售面积14.79亿平米，而竣工面积仅为6.6亿平米。销竣比的恶化折射出供不应求在加剧。销售远远超出竣工当然折射出供小于求，开发商在卖期房，甚至无房可卖。

虽然，很多地方房地产市场已经出现很冷的局势，但是我们还是需要谨慎地看待由销竣比所折射出的供求状况。当下市场销竣比达到2.24，这是个意味深长的指标。

所以，2019年，虽说全国各地陆续松绑是一个趋势，但是同时会严格遵循“一城一策“的大调控逻辑。放开调控后，从一二手房价格倒挂看，一线和强二线城市核心区新房确实存在涨价压力。

而这些地段的房产也将成为年轻人和财富集中阻击的目标。

但十九大之后这段时间，我也讲了，中国房地产的预期已经发生了很大的转变。中国房地产市场已经处于十字路口之中。

尽管当下仍有不少人坚信中国房地产还在过去的越调越涨的困局下。但考虑到国家进行经济转型，中央对经济结构的改革深入，越来越扑面而来的经济下行的预警（华为、万科等企业纷纷开始做过冬准备）以及严峻的外部政治经济形势（中美贸易对峙），以及我们自身人口结构的问题（中国进入老龄化和持续下跌的生育率）。

2019年房地产市场的主要矛盾，大概率是松绑调控后依旧短期不会有太大的市场反应。政府试图用政策托而不举，在维持全国房价总盘子的稳定和防止泡沫破裂之间的矛盾中左右平衡！

2019，我们将拭目以待市场的转身与选择！

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