原创：凯风

粤港澳湾区规划出台，世界级城市群呼之欲出。

背靠珠三角，面向南大海。

仅仅5.6万平方公里的粤港澳大湾区，云集了广深港三大国际性都市，造就了以东莞、佛山为代表的世界工厂，其城镇化水平、人口规模、GDP总量和产业竞争力，都堪与世界一流城市群匹敌。

发达的经济和高度互补的产业，让粤港澳大湾区的地理边界逐渐模糊，广佛、深莞、珠澳基本已经连成一体。经济、产业的溢出效应，让整个大湾区都之起舞。

从城市到投资，经济、人口、区位、规划都是必须考量的因素。哪个城市值得去？哪里的房子值得买？哪个产业最值得投资？这是一份最有诚意的粤港澳大湾区投资指南。

01

大湾区经济分析：谁的竞争力最强？

粤港澳大湾区的实力有多强？

2018年，大湾区的整体经济规模，已经接近11万亿人民币，占全国GDP总量的13%左右。而整个大湾区所聚集的资金总量（本外币存款总额），则高达30万亿人民币，占全国的1/6强。

在大湾区内部，经济规模呈现四个梯次分布。

广深港处于第一梯次：经济体量都突破2万亿级别，这三大城市GDP总量接近7万亿元，超过除了广东、江苏、山东之外的全国所有省市。

 

佛山、东莞，位于第二梯次：GDP都在8000亿元以上，佛山离万亿俱乐部只有一步之遥。

 

澳门、惠州、中山属于第三梯次：GDP规模在3000亿元以上，与第二梯次之间存在较大差距。

 

珠海、江门、肇庆：则处于第四梯次，GDP规模不足3000亿元。

 

如果从人均GDP来看，排名则发生较大变化。

经济总规模处于第三梯次和第四梯次的澳门、珠海则跃居第一和第二梯次，珠海人均GDP甚至超过广州。

香港、澳门位居第一梯次。这两大特区均属于发达城市，澳门人均GDP高达54.41万元，位居世界第二位，仅次于卢森堡，超过传统富国瑞士。香港人均GDP也超过了30万亿人民币，发达程度可见一斑。

 

广州、深圳、珠海则位于第二梯次。深圳为19.33万元，珠海为16.51万元，广州为15.77万元，深圳保持领先优势，珠海不容小觑。

 

佛山、中山、东莞位居第三梯次，佛山为12.98万元，中山为11.14万元，东莞为9.92万元，离10万元也只有一步之遥。

 

惠州、江门、肇庆，这三大城市经济体量相对较弱，人均GDP同样处于垫底位置，属于大湾区内亟待提升的区域。

02

大湾区区位分析：谁为中心？

谁是粤港澳大湾区的中心，谁就最具投资价值，这是最简单的原理。

那么，究竟谁才是粤港澳大湾区的中心？

在粤港澳大湾区规划纲要中，香港、澳门、广州、深圳四个城市都是中心城市，这显然是基于特殊行政区情所做出的安排。

从功能定位而言，香港是国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽，三中心一枢纽，其地位得到前所未有之巩固。

澳门体量较小，但是单项优势突出，其定位是世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。

至于广深，两地在分工上做出更明确划分。广州着眼于国家中心城市和综合性门户城市的优势区位，深圳则是强调经济特区、全国性经济中心城市以及创新中心的作用。

而在金融方面，香港和广州有所强化，深圳则是中规中矩。

香港的金融中心地位得到强化，既是国际金融中心，也是全球离岸人民币业务枢纽、国际资产管理中心。广州则获得私募股权交易市场、大宗商品区域交易中心、碳排放期货交易所的建设探索权，可谓最大惊喜。

相比于四大中心城市，大湾区内部业已成熟的都市圈对于投资更具现实指导价值。

简单而言，粤港澳大湾区可以分为广佛肇、深莞惠、珠中江三大都市圈，这其中，又规划了港深、广佛、珠澳三大都市圈。

广佛肇都市圈的核心自然是广州，深莞惠都市圈的核心自然是深圳，珠中江只是地理上的联系，没有核心，中山正在借助深中通道向深圳融合。

至于深港，这是世界上最大的超级城市聚集区之一。深圳从小渔村发展成为国际大都市，在四大特区中独树一帜，其根源就是因为毗邻香港，享受资本、技术和制度的溢出效应。两地如果在未来能够高度融合，将会制造一个超级经济体。

就此而言，论投资价值，广佛肇乃至珠三角之外的清远都要依托于广州，深莞惠则要依托于深圳，珠海则与澳门形成联动，中山则依托于深中通道的预期，江门相对边缘。

03

大湾区定位分析：谁是产业高地？

粤港澳大湾区，一个重要目的就是打造国际科技创新中心，而科技创新离不开强大的产业基础。

值得一提的是，广深科技走廊已经正式升级为广深港澳科技走廊，这将成为大湾区打造国际科技创新中心的重要支撑所在。

从产业定位来看，香港级别最高，国际金融中心、航运中心、贸易中心和国际航空枢纽，四大桂冠收归头顶。同时，规划提出，支持香港在优势领域探索“再工业化”，这正是对其科创能力和人才优势的重视。

澳门相对特殊，仅仅只有数十万人口，产业相对单一，但也优势独特，旅游休闲、会展以及金融服务业都有相当大的空间，且澳门与珠海之间的互动更为频繁。

作为龙头的广州、深圳，优势不尽相同。广州国际商贸、汽车制造、电子信息技术、教育医疗文化、游戏产业相对发达，深圳互联网产业、金融保险业、高新技术产业更加突出。

在制造业方面，珠江将大湾区一分为二，以深莞惠为代表的珠江东岸和以佛山珠海中山为代表的珠江西岸。

珠江东岸，电子信息制造业一骑绝尘，全国四成以上的手机都产自这个区域，华为、中兴、oppo、vivo成为国内市场的霸主。

珠江西岸，装备制造业高度发达。智能装备制造、船舶与海洋工程、轨道交通、新能源装备等产业相对突出，美的、格力两大龙头笑傲全国。

从都市圈来看，广佛肇之间，更多是第三产业与第二产业的合作，广州利用第三产业发展的优势，为珠江西岸的第二产业提供服务。

深莞惠之间，除了深圳金融业、高端服务业为都市提供服务之外，还能将产业在区域之间进行转移。华为制造终端向东莞松山湖的转移，就是最大的例证。

综上，广州综合优势突出，教科文卫都相对发达，汽车、电子、生物医药等相对突出。深圳科创优势一流，经济竞争力强劲，金融业、互联网业、电子信息、新材料等高新产业优势突出。而珠江东西两岸，各有所长，不相上下。

04

大湾区房价分析：四大梯队

这是2019年的粤港澳大湾区房价地图：

由上图可以看出，粤港澳大湾区的房价基本分为四个梯队：

一是港澳。以人民币换算，两地均价均已超过10万元天际。其中中环、铜锣湾聚集的香港港岛可谓寸土寸金，房价超过17万港币每平方。一套60方的房子，价格动辄超过千万港币。

二是广深珠。广深房价领先于省内其他城市，这与其经济地位相匹配。而珠海是个异数，房价一直居高不下，除了人均GDP位居全国前列之外，珠海的旅游度假经济、与澳门的联动效应也是关键。

三是佛山、东莞、中山。虽然在广深光环之下，佛莞显得不突出。但这两市GDP在国内遥遥领先，不久之前刚被定位为特大城市，GDP在全国都在20名之内，都拥有相对发达的产业体系，不容小觑。

四是惠州、江门、肇庆。这三个城市，在大湾区的存在感稍弱，各自服务于自己的城市圈，如深莞惠、珠中江和广佛肇，房价在大湾区中处于垫底位置。

相比于城市之间的泾渭分明，城市交界处的房价则属于明显的例外。无论广佛之间的千灯湖区域，还是深莞之间的塘厦凤岗等地，都属于外溢效应的典型代表。

05

湾区融合：谁的溢出效应最大？

佛山遍地广州客，东莞遍地深圳客，诚非虚言。

在佛山，外来购房者最多的当属广州。

数据显示，在佛山购房者中，一手房方面，2016年广州客成交占比为40%，2017年即使部分区域限购，广州客成交占比仍有37%，而在2018年，在佛山非限购区域，来自广州的购房者占比超过一半。

广州的购房客，主要集中于南海、顺德等区域。这两地与广州比邻，业已通过地铁与广州连为一体。南海千灯湖区域与广州市中心的距离不到30公里，而广州辖区内部的增城、南沙、从化则都在50公里之外。

显然，广佛同城虽然在城市层面仍有待推进，但在居住层面则已悄悄完成融合。

在东莞，外地购房者占比一度超过40%，其中大多数都来自于深圳。

这些购房者，集中于两大区域，一是临深板块，包括塘厦、凤岗等镇，承接着深圳外溢的居住需求；二是松山湖板块，华为外迁将松山湖推上东莞制高点，也成为珠三角产业转移的最佳见证地。

佛山与东莞，是粤港澳大湾区溢出效应的典型代表，也是产业转移和融合的最大受益者。

这两地之所以值得投资，不仅是因为受惠于大湾区的融合互通，更是因为自身就有强大的底气。

珠三角能成为世界制造之都，佛山东莞在其中功不可没。

2018年佛山GDP高达9935亿元，离万亿俱乐部只有一步之遥；东莞为8278亿元，双双进入全国20强。

从人口上看，佛山东莞双双进入特大城市的行列，而且人口吸引力有增无减。

2017年，佛山常住人口达到765.67万人，比上年新增19.4万人；而东莞则达到834.25万人，比上年新增8.11万人。

根据不久前发布的《广东省人口发展规划（2017-2030年）》，佛山、东莞被定位为人口在500万-1000万之间的特大城市。这意味着，两大城市各有230万和170万的人口发展空间。

产业发展强劲，经济总量可观，人口持续流入，这两地将会成为大湾区的最大受益地。而临广和临深板块，则是最大的最大受益地。

06

三大自贸区：谁主沉浮？

一个广东，拥有三大自贸区，这在国内相当少见。

在最近公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，前海、南沙、横琴三大自贸区可谓风光无限，分别被提及14次、14次和22次，而佛山、东莞则只被提及9次和8次。

这三大自贸区，承载着共建粤港澳合作发展平台的重任。前海着重于深港合作，横琴主要是珠澳合作，南沙则是粤港澳全面合作示范区。

先说前海自贸区。

南沙是湾区地理中心，前海则是深港两大超级城市的交汇点，在两大金融中心之间，可谓得天时地利之便。

在定位上，前海不仅是自贸区，更是深港合作区，还是保税区，被深圳认为是“特区中的特区”。其主导产业分布于四大领域：金融业、现代物流、信息服务、科技服务，这些产业，无一不是人才和资金的聚集池。

因此，在大湾区规划中，前海被定位为“深港现代服务业合作区”。而深港合作，主要在金融、航运、法律服务等专业服务业方面。前海将在离岸账户、离岸贸易、国际法律及商事争议服务中心方面做出探索。

值得一提的是，规划给了前海自贸区两大利好。

一大利好是“研究进一步扩展前海发展空间”，言外之意即鼓励前海自贸区扩容；

另一大利好是，支持在深圳前海设立口岸。

显然，前海将是深港合作的桥头堡，也是大湾区互联互通的关键点所在。做大前海，就是做大深港一体化的未来。

再看南沙自贸区。

南沙是大湾区的地理中心，但在水系密布和高铁主导的珠三角，地理中心的价值并不如想象中那么大。南沙在规划定位上级别最高，既是自贸区，也是国家新区，但短板也很明显，与主城区广州较远。

在大湾区规划中，南沙被定位为“粤港澳全面合作示范区”，具体表述是“大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区，成为高水平对外开放门户”。

相比而言，南沙是广州港口贸易的重地，广州打造国际航运中心的重心就在此。而金融和科技创新功能，则是南沙融入粤港澳大湾区的关键所在。

所以，大湾区规划给了南沙多个利好。

一是支持南沙建设中国企业走出去综合服务基地和国际交流平台。

二是规划建设粤港产业深度合作园、粤澳合作葡语国家产业园.

三是探索建立粤港澳大湾区国际商业银行。

显然，南沙不只是广州的南沙，还是大湾区的南沙。

所以，南沙不能停留于广州副中心的定位，而要以大湾区为基础，与港澳在金融科创方面形成互动，同时与深圳、中山、东莞形成密切互动，并充分利用广州交通枢纽和南沙港的优势，深度整合珠江西岸的港口贸易。

作为广州的一颗棋子，深度参与大湾区的融合发展。这是南沙的最大机遇所在。

再看横琴自贸区。

横琴立足于珠澳合作，而随着港珠澳大桥的开通，珠海获得香港概念的加持，城市区位优势得以提升。

不过，由于澳门经济结构相对单一，珠海本身的产业基础不算强劲，在区域合作中，澳门所能带动的是旅游业和商贸业，香港则是鞭长莫及。

不过，靠近澳门，靠近金钱，这是横琴投资的巨大优势所在。

因此，规划提出，横琴将要配合澳门建设世界旅游休闲中心，高水平建设珠海横琴国际休闲旅游岛，建设服务于两地的养老、医疗等民生项目，同时打造中拉经贸合作平台。

07

大湾区投资：哪里才是洼地？

粤港澳大湾区的洼地，不在深圳，也不在广州，而在于大城市群连成一线的受益区。

一是环广区域的佛山清远。佛山与广州，在地理边界和居住边界上已经深度融合，广州的溢出需求，首达之地必是佛山。佛山也必须与广州融合互通，打造广佛同城的超级共同体，才能获得更大的跨越式发展。

至于清远，内部发展相对失衡，本身经济体量弱小，也必须依靠广州发展。广州部分居住需求和投资需求已经外溢到清远南部，但问题是广州本身拥有较大的发展腹地，一路向东向南，而北部则属于战略缓和地带，没有扩张的北部，对清远带动就有限。

值得一提的是，飞地模式在大湾区规划中被着重提及。深汕合作区已经迈出步伐，广清特别合作区的前景同样值得期待。

二是环深区域的东莞惠州。东莞深处广深两大超级城市之间，自身制造业发达，无论是制造片区还是临深片区，都有不错的发展前景。未来随着深圳土地资源枯竭、房价进一步高企，深圳居住需求和产业转移的外溢还会加速，临深板块和制造板块都将获益。

至于惠州，与东莞类似，也是深圳居住效应的溢出之地，惠湾片区一度70%购房者都是深圳人。不过惠州土地供应量大，新房供应充足，目前多数处于投资炒作阶段，缺乏实际居住需求的进入，因此房价易受调整政策的影响。

三是深中通道的中山。深中通道涉及珠江口的利益分配，目前虽已动工，但广州仍有不同意见，而深圳中山则因利益站在同一方。大湾区规划明确提出，加快深中通道、虎门二桥过江通道建设。

显然，深中通道基本已经尘埃落定。等待深中通道开通，深圳与中山的距离缩短到20多公里，时程缩短到30分钟以内，中山不必绕道虎门大桥便可抵达深圳，深中将会借助这一通道融为一体，中山将会成为深圳的后花园。这是中山的最大机遇所在。

四是港珠澳大桥的珠海。港珠澳大桥开通，进一步拉近香港与澳门珠海之间的距离，但由于单Y结构的设计，导致与香港一水之隔的深圳，未能进入这一体系，因而港珠澳大桥的惠及效应有所削弱。

即便如此，港珠澳大桥的开通，将珠海的区位优势提到新的高度。能否以港澳为靠山，带动中山、江门纳入珠中江港澳的大体系中，这是珠海的机遇，也是挑战。

08

四点建议

我们的结论有四点：

其一，坚守中心城市。除去香港不说，广深既是一线城市，也是全球城市。即使逃离北上广的声音不绝于耳，但经济、产业依旧发达，人口依旧在导入，这是抗跌性最强的区域。

其二，靠近大城市布局。环广区域的佛山南海、顺德，环深区域的东莞塘厦凤岗、惠州惠湾这些是首选。深中通道如果顺利开通，中山也将成为临深城市，这也是未来机遇所在。

其三，靠近产业布局。广深科技走廊，已经升级为广深港澳科技走廊，这一科技走廊横跨广州琶洲、大学城、科学城、知识城，东莞松山湖、滨海新区，深圳空港新城、坂雪岗科技城、高新区、国际生物谷等众多区域。产业集聚，如果能同步带来人口集聚，将会形成巨大磁场效应。

其四，靠近轨道交通布局。大湾区交通密度，在全国首屈一指，一小时交通圈已经基本现出雏形。目前，各地正在通过地铁、城规、高铁连成一体，广佛地铁贯通之顺畅犹如一城，未来随着东莞地铁东连深圳西接广州，广佛深莞惠城轨全面贯通，轨道交通的机遇就会无限放大。

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