原创：子木

01

国外定论

昨天一家名叫「第一太平戴维斯」的国际研究机构发布了一份榜单，阐述了中国当下的房地产格局。

其中最重要的一个结论是，目前中国住宅市场存量的总体估值约人民币263万亿元，相当于目前GDP的三倍。预计中国房产价值占到家庭总财富的62%，而在美国，这一比例仅为28%，所以说中国房地产泡沫化非常严重，风险居高。

但我却不这认为，正因为房产在家庭财富的占比太高，所以住宅的稳定应该对社会的稳定起到了至关重要的作用，这在历史中一次又一次的调控政策可以看出。

按照现在的房价局势，地方只有通过限制土地供应、利用政策手段来支持住房需求，才能支撑起市场价格，房产价值便可无限期地维持下去。

中国经历了这么多轮周期，逐渐演变为一种独特的定向调控法，松了紧紧了松，无止境的在稳定的边缘尽最大努力去库存，这就是前段时间苏州出台调控政策的真实原因。

其实苏州楼市出台强力调控没有任何影射意义，只不过是苏州楼市过度疯狂的一次降温措施。尤其遏制投机性投资和开发上融资成本较低等综合因素造成的住宅价格强劲增长。

报告中还提到了中国城市房价的排行，其中上海静安区以全国第一，13.5万/平米的均价排名第一，成为新的宇宙中心，全国房价最贵的十个区中，上海达到了7个，北京2个，深圳1个。

但是通过我对数据的详查，和几个中国房地产研究者碰撞之后，发现这些数据有很大的问题。于是特意调出了当下中国最贵区房价，最便宜区房价，和最近几年内房价涨幅最大的区域。

我把它们汇总在下面，发现了一些很特别的秘密。

02

最贵的地方

我们用二手房房价作为标尺，从贝壳数据库找到全国最贵区域的房价，如下图。

其中我们发现，中国最值钱的地段几乎全部被一线城市占领。在前十强中，北京总共有4个，上海4个，深圳2个。其中北京西城区以11.15万元/平米的房价冠绝中国首位，其后是上海的静安区以9.23万元/平米排在第二。

在30强中，我们除了一线城市外还看到了二线城市的身影，其中厦门的湖里区以5.56万元/平米排在第15位，其后是天津的和平区，杭州的西湖、上城区都以近5万元的房价排在其后。

看到这一幕，一定有很多购房者开始瑟瑟发抖了，西城区11万元/平米的房价，对于一般人来说，无异于天价，动不动上千万的房子也不是能花三代人积蓄凑过来的。有媒体说，如果按照当地房价收入比，一线城市的房价是畸形的。

其实不然，对于绝对中心城市，房价收入比是一个伪命题，例如北京西城区，上海静安区，它们是全国有钱人财富积聚的发酵地。

外向流入资金决定了它的根本价值。

那么这些地方的房价为什么远远超于当地的收入水平，又给我们带来了怎样的启示呢？

我认为最主要是三点：教育、医疗和产业。

在中国，很多人的主观意识里都刻画了自己活着的意义，就是为了给下一代争取更好的生存环境和为上一代更好的养老送终，所以在房子选择上，会尽可能满足家人需求。教育、医疗成为不二之选。而一线城市的核心区正满足了此类需求。

在教育资源方面，中国一线城市集中程度远远高于其他城市，甚至高于国际上的其他都市。首先，从高等教育来看，北京遥遥领先。北上广深四个城市中，北京汇聚了全国最多的顶尖大学，从“985”、“211”和民间机构发布的 “TOP100”的城市分布，北京高校平均都占到20%以上，上海高校占到8.5%，广州高校占到4%，体现了非常明显的教育资源集中度。

从基础教育来看，情形亦大致相同，北京依然独占鳌头。因为很多地方的高考政策会给本地高中学生很大的优惠，在当地读书考学的成功率和市外有天壤之别，所以额外增加了基础教育资源的吸引力。在中国100所知名高中里，北京占了18所，上海、广州和深圳分别为3所、2所、2所。这就是北京西城区学区房秒杀澳洲豪华海景房的真实原因，其中静安区的教育资源也是上海最好的，同理于天津的和平区，厦门的思明区，杭州的西湖区等等。

从医疗资源来看，中国四大一线城市资源集中度也比较高。北上广深具有更高的优质医疗资源比例，比如北京只有全国1.58%的人口，但享有全国4.26%比例的三甲医院资源。

北上广深的医疗资源集聚度是全国平均的三倍。

其次是产业。虽然产业被排在了第三位，但我认为产业才是房价最重要的支撑点。因为教育、医疗是政策资源的选择，而产业是市场经济的自然选择。后者的价值相对比较稳定。

在这份榜单中，地段价值高的区域基本都是全市产业的佼佼者，其中主要表现在金融和科技等第三产业上。例如北京西城的金融、海淀的科技、深圳福田的金融、南山的科技、广州天河的金融、厦门湖里区的金融、杭州西湖的金融等等。

金融和科技是中国最赚钱的产业，同理积聚了中国最主要的高净值人群，这些人就近购房置业，形成了当地房价的有效支撑。相信身在其他城市的你，理清这个逻辑后，心中一定对当地的房产价值有了更清晰的轮廓。

此外在资源上，环境也是一项要重视考虑的房价因素。例如海南三亚、山东威海、广东惠州、广西北海、云南昆明等等，房价也有一定的支撑点。不出意外，十年之后，养老产业将成为中国的支柱性产业，而衍生出的旅居养老将成为主流。

03

最便宜的地方

前段时间，鹤岗房价爆破后，引发了三四线城市购房者的焦虑。近几年「人往高处走」的人口动迁，让房地产萎靡风浪袭遍整个三四线城市，尤其那些靠能源发家，产业结构单一的城市，已经徘徊在生死边缘。

那么中国房价最便宜的城市主要分布在哪些区域呢？

其中，黑龙江鹤岗房价以1701元/平米的均价位于全国倒数第一，其次是黑龙江的七台河，房价为2105元/平米。

在前十的榜单中，黑龙江占据4个席位，辽宁、内蒙古、山西、西江、宁夏等东北、西北部城市紧随其后。

这些城市产业结构单一，早期多以能源业居称、其中黑龙江鹤岗、宁夏石嘴山、山西朔州等城市由于煤矿产业崩塌，导致人口加速外流，老年人占比加重，城市人口结构恶化，经济加速进入恶性循环。最后导致房子多于人口，供需失衡，房价摇摇欲坠。

在前25榜单中，除了三北之外，还看到了湖北的咸宁、广西的百色、河南的周口，这些城市房价的萎靡则是由于本地产业太弱，人口被当地省会强吸的结果，尤其是湖北，以众城之力而肥武汉一市。

未来中国城市格局是一个「强者愈强，弱者恒弱」的局面，且在人口红利、产业红利、技术红利和政策红利过后，弱市的翻盘几率几乎为0，所以在这些城市的购房者，切勿投资房产。而且房价排名倒数居多城市所在的省会，也不是好的投资标的，例如黑龙江的哈尔滨、内蒙古的呼和浩特、新疆的乌鲁木齐等等。

04

房价变革

最后一部分让我们再来了解一下，中国城市的房价变革。我挑选了2012年到2019年为时7年的时间段，正好经历了2013年和2018年两波房价大周期。

那么哪些城市的房价涨幅最大，哪些最小，从中我们又可以获得什么信息？

从这份榜单中，我们可以看到，深圳以182.53%的涨幅位居中国第一，深圳这些年不仅创造了经济奇迹，也创造了房价的涨幅奇迹。这个涨幅意味着如果你2012年在深圳买一套100平米的房子，7年时间什么都不用做就可以净赚350多万，这还是在一般的地段上。

房产投资是中国最好的财富通道，这句话不假。

其次是老大哥北京，以132.28%的增幅位列第二。第三是廊坊，廊坊的涨幅能达到125%的原因是北京购房需求的溢出效应，尤其是廊坊北三县的房价增幅高达150%。

一线城市中北上深牢牢占据前五的位置，证明了在人口、资金、产业、政策的正向驱动下，房价会产生质的飞跃。

接下来我们看到，武汉、合肥、济南、福州这些省会城市的增幅均超过100%，这是近几年来中央驱动的强省会政策下的结果，代表了中部城市的崛起和弱省会城市的正名。这几年山东省和福建省均把投资策略重转移到福州、济南身上，基建加速，人口流入量增强，房价增长趋势良好。

其次我们很明显的看到，东莞、珠海、惠州、佛山的房价增幅在二三线城市中属于第一梯队，苏州、昆山、南京、杭州等在第二梯队，天津、石家庄、保定在第三梯队，证明了中国有潜力的城市均位于「抱团取暖」的城市群战略规划中。

从梯度效应可以看出中国三大城市群中，珠三角城市群的房价潜力大于长三角，长三角大于京津冀，这也和城市群GDP成正比。经济是房价的主动力，是任何城市都无法回避的事实。

其次，位于城市群中的三四线城市房价涨幅要远大于非城市群的三四线城市，这也佐证了我一贯的观点，只有城市群的三四线城市才有投资价值，无他。

当然还有一些城市，数据无法阐述其真实情况，例如重庆，由于面积太大，房价被均摊，整体涨幅68%属于正常现象。还有长沙，7年房价从6539涨到10217元，涨幅56.25%，这个涨幅可谓良心，如果不是政策压制，相信按照长沙的经济体量来讲，房价完全可以并肩成都。

05

跑赢通胀

最后要注意40%涨幅以下的城市。

很多人说，你看东北城市不行，那沈阳也维持16.35%的涨幅，其实并非如此，这是一个很实际的数学问题。

我们试着找一下房价涨幅和通胀之间的关系。

用最简单的费雪方程式：MV=PT

（M为流通中的货币，V为货币周转速度，T是商品和劳务交易总量T为GDP，M理解为广义货币M2，V很难找（在金融不发达的地区，基本维持不变）。两边同时微分之后，扣除货币周转速度的影响的话，基本上可以确定：通胀率=M2增长率-GDP增长率这个算法还是比较准的。）

把官方数据调出后，基本可以确定07-19年这个差额的均值是7%左右。意味着每年的通货膨胀率为7%，按照复利式计算，投资100万人民币7年时间缩水成了60万，蒸发了40万。

这意味着如果你在2012年投资了一套面积100平米，1万元/平米的房子，7年时间涨幅必须达到40%，1.4万元/平米，才能勉强跑过通货膨胀。

中国房地产大部分城市是完全可以跑赢通胀的，但像榜单中的兰州、则镇江等城市虽然房价涨幅达到了40%，其实实际上投资回报率为0。而像投资唐山、泰州这种城市，7年一分没赚反而亏了许多。

当然，要注意的是，榜单中的城市均价不代表你所购买的房子地段的价格，如果你买在了城市的核心地段，涨幅一定大于平均，也是可以跑赢通胀的。大家要根据自己的实际情况去做计算。

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